Добавить в закладки
Содержание
При покупке квартиры или другой недвижимости неизбежно возникает необходимость заключения предварительного договора через депозитный договор. С помощью этого договора стороны защищают себя в случае срыва договора в период подготовки к совершению платной сделки с недвижимостью.
Для чего необходим задаток
При заключении депозитного договора они отклоняются по нормам гражданского права, а именно ст. 380 ГК РФ с изменениями от 16.12.2019.
Залог — часть стоимости объекта сделки с имуществом, выраженная в денежной форме, уплачивается продавцу до заключения основного договора о переоформлении имущества на нового собственника. Будущий собственник, заплатив часть стоимости объекта, тем самым подтверждает намерение в кратчайшие сроки вернуть текущему собственнику и перерегистрировать недвижимость.
Согласно п.1 ст. 380 ГК РФ залог за квартиру служит гарантией исполнения договора купли-продажи, который представляет собой часть согласованной сторонами будущей сделки стоимости.
Закон предписывает заключать договор в письменной форме и в дальнейших расчетах сторон исходить из того, что полученные от продавца деньги служат авансом по договору предоплаты за квартиру, если иное не предусмотрено соглашение.
В чем разница между задатком и авансом
В ГК РФ условия залога и авансового платежа имеют примерно схожие определения, за исключением одной важной особенности: предоплата не дает гарантий запланированных действий и не страхует от неисполнения обязательств.
В случае отказа от продажи лота после получения предоплаты продавец возвращает покупателю денежные средства на ту же сумму. При внесении депозита допускается увеличение возвращаемой суммы в два раза, если срыв продажи недвижимости произошел по вине текущего собственника. Для отмены операции необязательно иметь объективные причины; это может быть связано с появлением более выгодной оферты или пересмотром планов в отношении собственности.
Если покупатель несет ответственность за срыв продажи, получатель депозита оставляет ранее уплаченную сумму в качестве компенсации. При внесении авансового платежа необходимо вернуть ранее уплаченные денежные средства, независимо от того, кто виновен в нарушении предыдущего договора и по инициативе того, кто не был исполнен.
Законодательством не предусмотрено оформление отдельного документа, подтверждающего перевод денежных средств между сторонами, и при согласовании с оформлением депозита требуется письменная квитанция. Чтобы обезопасить себя на случай срыва планов и понести убытки из-за невыполнения запланированной сделки, необходимо изучить правила составления договора о переводе депозита при планировании операции купли-продажи недвижимости.
Как правильно составить договор задатка
Стороны будущей сделки должны составить двусторонний письменный документ, который вступает в силу с момента подписания. Письменная форма договора устанавливается в соответствии с требованиями Гражданского кодекса Российской Федерации. Во избежание риска возникновения споров и неправильного толкования договора допускается заверение в нотариальной конторе, однако даже при отсутствии заверения договор депозита будет действителен, если он составлен правильно.
Стороны самостоятельно определяют время исполнения договора: денежные средства переводятся сразу после подписания документа или в другое время и дату, установленные в письменной форме.
Во избежание недоразумений в тексте договора необходимо указать, что уплаченная комиссия считается залогом. В тексте документа не допускаются нечеткие формулировки, ошибки и опечатки. Для подачи на регистрацию рекомендуется использовать готовые шаблоны. Образцы форм загружаются и заполняются вручную или на компьютере.
Главное, чтобы в контракте были подписи обеих сторон в режиме реального времени и их детали были четко указаны.
Образец договора при внесении задатка при покупке недвижимости
При загрузке формы для регистрации депозита необходимо убедиться, что в ней правильно указана следующая информация:
При составлении депозитного договора по образцу не забудьте указать количество подписываемых оригиналов (исходя из количества всех участников сделки). Ниже перечислены все участники транзакции, которые затем подписывают и расшифровывают подпись.
Последовательность действий при соглашении о задатке
Особое внимание уделяется подготовке к заключению договора. Депозитный договор часто используется в мошеннических схемах обмана граждан. Перед переводом денег необходимо провести тщательную проверку:
- Документация о праве собственности на жилье. Необходимо проверить, действительно ли он принадлежит конкретному получателю депозита, соответствует ли полноте, законности получения.
- необходимо проверить наличие ограничений при регистрации, залогового залога, ареста, наличия некомпетентных владельцев и жителей.
- Если есть основания полагать, что квартира была приобретена в годы брака, необходимо обеспечить согласие нынешнего или бывшего супруга, поскольку активы будут считаться приобретенными совместно в браке.
- Иногда квартира продается после накопления серьезных долгов за ЖКХ. Перед подписанием депозитного договора желательно проверить состояние лицевого счета и наличие долгов в квартире кондоминиума.
В случае неясности и попытки скрыть важные детали сделки или факты о недвижимости, при покупке квартиры следует отказаться от заключения договора о залоге или отложить момент до выяснения обстоятельств.
До передачи задатка
В процессе информационной предпечатной проверки покупатель должен запросить следующие документы на приобретенный товар:
Перед переводом денег в качестве оплаты сделки покупатель должен убедиться в отсутствии споров со стороны второго супруга. Если жилье было приобретено с года брака, имущество считается общим даже после развода супругов. Гарантией отсутствия риска судебного разбирательства будет подписание супругом согласия на совершение сделки, заверенное нотариально. Если после получения депозита или после завершения транзакции второй партнер, включая первого, узнает о продаже собственности, транзакция будет оспорена. Право возражения длится 3 года с момента уведомления о факте совершения сделки. Выписка ЕГРН содержит информацию о наличии или отсутствии ограничений, арестов, запретов регистрационных действий в отношении недвижимого имущества. Важно, что при подписании документа и передаче депозита на право собственности ограничений нет. Чем свежее вытяжка, тем лучше. Если ограничения выявлены, необходимо дождаться их устранения и только потом подписывать договор.
На момент сделки все арендаторы должны быть освобождены. Если в жилом помещении зарегистрированы несовершеннолетние или недееспособные граждане, то сначала необходимо решить вопрос путем их отпуска по другому месту жительства. В противном случае после операции выселить этих граждан не удастся, они все равно сохранят право на проживание, и без суда не обойтись.
Не стоит доверять обещаниям собственника-должника оплатить коммунальные услуги накануне сделки путем перечисления залога. Перед подписанием контракта следует попросить продавца показать последние оплаченные квитанции. Хотя долги за ЖКХ без постановления суда не играют роли в самой сделке, необходимо понимать, что услуги, не получившие оплаты, рано или поздно предпримут шаги, чтобы отключиться от предоставления ресурсов и обратиться в суд. Чтобы не было проблем с жильем, коммунальными службами и судебными приставами, необходимо сразу, до внесения залога, потребовать выплату долга.
Не меньшее внимание уделяется проверке технических характеристик квартиры по документам и фактам. При выявлении несоответствия, незаконной перепланировке, покупатель может столкнуться с проблемой согласования улучшений, а в случае отказа потратить время и деньги на восстановление помещения до первоначального состояния.
Составление расписки о получении денег
Когда все документы проверены, пора переходить непосредственно к договоренностям сторон будущей сделки. Денежные средства могут быть переведены позже, в сроки, указанные в контракте, или во время соглашения.
Выбирая оплату наличными, стараются обеспечить проверку купюр и присутствие понятых. Их задача — зафиксировать факт передачи банкноты и убедиться, что сумма получена в полном объеме. Даже 5 процентов от стоимости квартиры, оплачиваемые при внесении депозита, — это большая сумма, поэтому к проверке денежных средств относятся и проводят расчеты максимально серьезно.
Документом, подтверждающим выдачу денег продавцу, является квитанция. Квитанция не считается обязательным документом и не предполагает нотариального заверения, однако письменная форма документа поможет подтвердить выполнение обязательств, если в процессе подготовки сделки возникнут непредвиденные обстоятельства. Форма документа бесплатная, его основное назначение — подтверждение факта зачисления депозита.
Продавец должен оформить квитанцию, а покупатель только расписывается с расшифровкой. Разрешается распечатать квитанцию на обычном листе, но в этом случае Продавцу необходимо написать часть текста от руки. Это позволит вам подтвердить, что документ был составлен домовладельцем добросовестно, если вам необходимо провести проверку почерка во время процесса. Количество копий квитанции соответствует количеству людей, участвующих в транзакции.
Что происходит после передачи задатка?
Когда получен первый платеж, пора готовиться к самой транзакции: стороны готовят недостающие документы и согласовывают дату подписания основного договора в соответствии с информацией, записанной в договоре на момент передачи Депозит.
Завершающим этапом сделки является подача документов в Росреестр для оформления перехода права собственности на объект недвижимости другому собственнику. После успешной перерегистрации и получения новой декларации условия депозитного договора считаются выполненными.
Можно ли расторгнуть Соглашение о задатке
невозможно заранее спрогнозировать все обстоятельства, которые могут возникнуть в процессе подготовки договора. Стороны вправе расторгнуть договор по односторонней или взаимной инициативе, если:
- Ухудшились параметры квартиры, выявлены критические дефекты, при которых покупатель отказывается принять купленный объект.
- При передаче жилья установлено, что его параметры и характеристики существенно отличаются от описания, которое было предоставлено в предварительном договоре и в исходных документах на объект.
В любой момент до подачи документации в Росреестр и подписания акта сдачи-приемки есть возможность отменить сделку и потребовать расторжения договора с возвратом депозита.
Как вернуть задаток?
Чтобы снизить риск судебных разбирательств, рекомендуется сразу же при подписании депозитного договора четко отразить причины, порядок и сроки транзакции.
Если обе стороны соглашаются отказаться от купли-продажи, процесс выплаты аванса определяется по взаимному согласию и в соответствии с подписанным соглашением. Покупатель принимает возврат суммы, и договор считается расторгнутым. На основе ст. 450 ГК РФ стороны могут договориться о возврате задатка в той же сумме.
При наличии объективных причин неисполнения обязательств или неисправимых дефектов квартиры, не обнаруженных в жилищной документации, нынешний собственник считается виновным в невыполнении операции, а это означает, что он должен заплатить покупателю двойную количество. Аналогично решается проблема, когда продавец передумал и отказался продавать.
Если процесс подготовки транзакции затягивается или происходит отказ в возврате денежных средств, необходимо подать жалобу в судебный орган.
Если обстоятельства, указанные в соглашении, возникают как причина для запроса возврата депозита, продавцу направляется письменный запрос на возврат с указанием:
Передача реституции денежных средств в превентивном порядке происходит в присутствии понятых, с оформлением квитанции о возврате депозита.
Если предварительная жалоба игнорируется или продавец отказывается вернуть товар, он обращается в суд. Подведомственность определяется стоимостью жалобы: при необходимости возврата задатка до 50 тысяч рублей дело решается в суде, если вышестоящая — в районном суде.
Составление заявления может быть основано на тексте предварительного запроса с обязательным отражением того факта, что истец пытался решить вопрос без обращения в судебный орган.
После того, как принято решение об исполнении требований истца, необходимо дождаться вступления решения в силу, а затем взыскать задолженность силой через сотрудников ФССП.
Часто причиной спора является неправильно составленный договор и разное толкование договора. Во избежание риска потери денег из-за неправильного толкования пунктов подписанного депозитного договора рекомендуется обратиться за юридической помощью. В противном случае существует риск мошенничества или недобросовестности со стороны продавца, и это может обойтись юристу гораздо дороже, чтобы получить сумму залога в суде.
Квитанция о поступлении денежных средств на квартиру Подробнее
Как заключить договор об предоплате при покупке квартиры? Подробнее
Договор залога при покупке квартиры: требования к содержанию Читать
Как заключить предварительный договор купли-продажи квартиры Читать