Как выселить жильцов из сдаваемой квартиры: без договора, с детьми

Свободная недвижимость дает возможность не только получить выгоду от аренды, но и сопряжена с некоторыми трудностями, связанными с взаимодействием с арендаторами. Когда возникают проблемы с оплатой, домовладелец вынужден думать о том, как выселить арендаторов, заплативших заранее оговоренную сумму. Арендаторы не всегда соглашаются с решением собственника, отказываясь освободить квартиру, ссылаясь на ряд предлогов. Домовладелец терпит убытки в виде упущенной выгоды и вынужден предпринимать неприятные действия с нежелательными квартиросъемщиками.

Процесс выселения во многом будет зависеть от конкретных обстоятельств, принимая во внимание наличие подписанного договора аренды или аренды.

Законные основания для выселения

Хотя арендодатель имеет полное право настаивать на том, чтобы неплательщики оставили имущество, закон требует соблюдения определенной последовательности действий, защищающей интересы обеих сторон сделки.

В случае умышленного уклонения от платежей арендодатель должен действовать на основании того, что с арендатором было заключено письменное соглашение или что арендаторы переехали без договора. На процесс выселения также повлияет наличие прописки по адресу арендуемой квартиры.

Если договор подписан, его положения, скорее всего, содержат информацию о характеристиках досрочного расторжения, его причинах и последствиях. Помимо нормативного документа, стороны обязаны соблюдать нормы гражданского и жилищного законодательства.

В искусстве. 687 ГК РФ предусмотрены правовые основы, дающие право на выселение по односторонней инициативе, в судебном или внесудебном порядке:

1. Использование квартиры для других целей, не согласованных с собственником (в связи с ведением коммерческой или производственной деятельности).
2. Порча вещей и внутреннего оборудования, ухудшение технического состояния.
3. Действия по преследованию соседей, нарушение социальных норм жизни в многоквартирном доме, порча общего имущества, хулиганство.
4. Просрочка по аренде за последние 2 месяца (при краткосрочном контракте) и за 6 месяцев (при долгосрочном партнерстве от 1 года и более).

Столкнувшись с противодействием арендаторов, домовладелец иногда вынужден обращаться в суд, чтобы освободить свою жилую площадь от недобросовестных граждан.

Если возникает одна из вышеупомянутых причин, необходимо заранее уведомить арендаторов о своем намерении отказаться от договора, если долг не будет погашен в ближайшем будущем.

По закону досрочное выселение квартиросъемщиков возможно только в том случае, если:

Следует знать, в каких случаях арендодатель имеет право выселить арендатора самостоятельно:

Разделение с арендаторами — не менее важный вопрос, чем их согласие. В случае заключения соглашения стороны должны исходить из пунктов, устанавливающих порядок выселения, если условия не противоречат закону. Когда соглашение было только устным, домовладелец рискует остаться без выплаты, так как отсутствует документ, подтверждающий обязательство по уплате арендной платы. Есть много других нюансов, которые напрямую влияют на процесс выселения должников.

Нюансы досрочного расторжения

Когда арендаторы не спешат расплачиваться с долгами по аренде жилья, можно выдвинуть ряд причин: потеря дохода, болезнь, жизненные проблемы и т.д. При этом собственник дома не обязан предоставлять свои квадратные метры бесплатно, так как в данном случае это хозяйственная операция, не привязанная к социальным нормам.

Когда выселять?

Несвоевременная оплата по договору не дает права на досрочное выселение.

По закону, запросить эвакуацию занимаемой жилой площади можно только в случае просрочки платежа на 2 месяца и более. Поскольку с контрактом на срок более одного года арендодатель имеет право потребовать расторжения только после накопления долга в шесть месяцев, многие люди предпочитают изначально заключать контракты на более короткий срок — в течение 11 месяцев. Это дает право предъявлять претензии к арендаторам после 2-х просроченных платежей, а также освобождает их от необходимости регистрировать договор аренды в ФНС.

Каждая сторона сделки имеет право расторгнуть договор раньше, чем ожидалось, уведомив другую сторону договора аренды о предстоящих изменениях в течение двух недель. Если при осмотре квартиры обнаружен ущерб имуществу, наниматель обязан возместить причиненный ущерб.

Можно ли выселить, если есть временная регистрация?

Иногда арендаторы соглашаются на аренду при условии, что владелец недвижимости выдает временный вид на жительство. В дальнейшем, если вы намерены расстаться с арендаторами-должниками, до окончания срока регистрации возникнут серьезные трудности. Если выдается постоянный вид на жительство, арендатор получает право находиться в арендованной квартире бессрочно.

Особенно остро стоит вопрос о выселении и освобождении несовершеннолетнего. Согласившись зарегистрировать ребенка, чтобы родители арендатора могли осуществлять гражданские права своего ребенка, арендодатель неизбежно столкнется с проблемой выселения зарегистрированного лица, если нет альтернативного места регистрации. Необходимо будет привлечь органы опеки и попечительства, которые часто встают на защиту прав и интересов ребенка.

Договорные условия и особенности выселения квартирантов

Нежелание арендодателя продолжать предоставлять жилье арендаторам не может быть реализовано в одностороннем порядке. Если в договоре не прописано досрочное расторжение, собственник обязан заранее предупредить в определенное время о поиске нового жилья. Порядок выселения арендаторов за неуплату определяется условиями действующего договора, продолжительностью договора, заключенного в тандеме с периодом долга, и наличием обстоятельств непреодолимой силы, возникающих у арендаторов.

Без договора найма

Не оформляя договорные отношения с арендаторами, арендодатель усложняет задачу по выселению арендаторов, которые не платят. Использование квартиры по прямому назначению, отсутствие нареканий соседей, своевременная оплата счетов в пользу жильцов. Владелец также должен:

Если устной договоренностью не предусмотрено бесплатное пользование помещением, собственник обязан сообщить в налоговый орган о доходах, полученных от сдачи объекта в аренду, с уплатой платежей в бюджет. В противном случае существует риск наложения штрафов за непредставление декларации и расчета косвенными методами по ценам, преобладающим на рынке при оказании аналогичных услуг.

Если арендаторы не платят за съемную квартиру, максимум, что можно сделать без договора:

Сдать квартиру без подряда — дело рискованное из-за возможности шантажа за уклонение от уплаты налогов, невозможности обратиться в суд для принятия решения с последующим обращением в службу судебных приставов для исполнения.

По договору найма

Наличие письменного договора защищает интересы собственника от нарушения условий, прописывает права и обязанности, «развязывает руки» для обращения в суд в случае неисполнения договорных обязательств. Как выселить жильцов за неуплату по договору зависит от условий прописанных в тексте документа, позволяющего зафиксировать неисполнение обязательств перед судом:

Если арендаторы не платят по договору, то у арендодателя есть правовые предпосылки для возбуждения судебного дела о выплате просроченной и незавершенной задолженности с последующим выселением нерадивых арендаторов. Однако при наличии объективных причин (серьезное заболевание, потеря источника дохода в связи с обстоятельствами, не зависящими от человека, включая постоянную нетрудоспособность), судебный орган может предоставить отсрочку.

При наличии временной регистрации

Аренда жилья иногородним гражданам на длительный срок должна сопровождаться регистрацией в паспортном столе. В противном случае обе стороны подлежат наказанию за административные правонарушения, и штраф арендодателя в денежном выражении превышает штраф арендатора.

Если арендатор покинул помещение без отмены регистрации, арендодатель, помимо оплаты счетов, считается арендодателем в поле зрения налоговой службы с обязанностью вносить платежи в бюджет из недополученных сумм арендной платы.

Следовательно, если зарегистрированные арендаторы не платят за квартиру, необходимо доказать в суде фактическое досрочное расторжение договора и необходимость его расторжения в связи с:

Досрочное расторжение договора автоматически аннулирует право на предварительную регистрацию в доме собственника.

Стандартная процедура

Чтобы избежать негативных последствий при расставании с арендаторами-должниками, необходимо заранее предусмотреть эти ситуации, правильно оформляя аренду помещения договором, детализируя причины, дающие право в одностороннем порядке отказаться от договора без суда. Как правило, все ситуации, предусмотренные ст. 687 гражданского законодательства.

Если жильцы имеют регистрацию по адресу арендуемой квартиры, им придется выселить до истечения срока договора в суде.

При выселении семьи с детьми арендодатель дает жильцам определенный срок на подготовку и поиск нового места жительства. До недавнего времени выселение жильцов с детьми зимой не производилось, что позволяло жильцам проводить больше времени, накапливая долги. На данный момент вопрос о возможности выселения зимой не стоит, так как это ограничение снято, а срок выселения установлен в соответствии с общими положениями закона.

Если квартирант не согласен

Когда договоренность не может быть достигнута и жильцы не хотят переезжать, владельцам квартиры остается обратиться за помощью в правоохранительные и судебные органы.

Судебный порядок предусматривает подачу жалобы и рассмотрение дела в заседании на основании прилагаемых к апелляции документов и свидетельских показаний.

Отказ выполнить постановление суда дает право принимать меры, препятствующие использованию дома жильцами, вплоть до замены замков и перевозки вещей по лестнице, с освобождением от ответственности за сохранность вещей неплательщиков. Однако во избежание эксцессов рекомендуется предупреждать должников о любых санкциях, позаботившись о присутствии понятых.

Вопрос о том, что делать, если дверь квартиры закрыта, а жильцы не позволяют хозяину войти, решается с помощью правоохранительных органов и МЧС. Прежде чем обращаться в государственные органы, собственник готовит документы, подтверждающие его право на получение этой квартиры, и удостоверение личности (паспорт). Помощь МЧС заключается в открытии двери и предоставлении владельцу доступа внутрь своего жилого помещения.

Вариант расчетов при выезде арендаторов предусматривает досрочное погашение задолженности в добровольном порядке в сроки, согласованные сторонами самостоятельно. Стороны договора могут составить акт приема-передачи, на основании которого арендодатель и арендатор признают отсутствие взаимных имущественных претензий. Способ выселения арендаторов, которые не платят и не хотят добровольно покидать помещение, зависит от того, присутствует ли вышеупомянутое соглашение, которое радикально меняет порядок выселения.

При наличии договора

изгнать безответственных арендаторов из помещения просто невозможно; выселение жильцов за неуплату насильственным путем должно включать в себя ряд последовательных действий:

1. Предварительный баланс. Разрешение нарушения должно иметь письменное подтверждение в виде:
   
2. прямое уведомление о нарушении срока оплаты с подробностями;
3. уведомления с просьбой об освобождении имущества и сообщение о обращении в суд в случае неисполнения обязательств.

1. Составление и подача повестки. Содержание жалобы:
   
2. наименование судебного органа, личные и контактные данные участников операции;
3. тезисная информация о праве собственности на жилой объект и о причинах события с приложением юридических документов и титула;
4. информация об истории заключения договора аренды;
5. основание для расторжения с указанием нарушения пункта о срочной оплате с одновременным выселением арендаторов за неуплату арендной платы;
6. изъятие документов, подтверждающих личность и право собственности истца на объект недвижимости и документов, свидетельствующих о неуплате (справка о движении денежных средств при неуплате наличными, жилищные сертификаты и коммунальные услуги о наличии просроченной задолженности , кроме прямой оплаты арендатором и др.), квитанции об уплате государственной пошлины.

1. Процесс. Судебный процесс длится от трех месяцев до шести месяцев, в зависимости от действий обвиняемых, включая умышленное уклонение от свиданий. Поскольку долг рос на протяжении всего периода, уместно, чтобы истец в заявлении и на слушании сосредоточил внимание, помимо выселения арендаторов за неуплату, на росте текущего долга с просьбой о погашении со штрафами за просрочку.
2. Суждение и казнь. Когда решение принимается в пользу истца и невыполнения обязательств ответчиком, следует:
   
3. передать исполнительный акт в судебную службу и возбудить дело в возбуждении исполнительного производства;
4. составить акт приема-передачи при фактическом выселении судебными приставами.

Несмотря на длительность процедуры выселения жильцов за неуплату, несоблюдение правил чревато встречным иском жильцов о произволе. Даже при решении суда о выселении необходимо действовать через законных представителей, поскольку применение насильственных действий может привести к открытию судебного процесса в отношении собственника, вплоть до возбуждения уголовного дела.

Выселение через суд

Если мирные переговоры с неплательщиками не увенчались успехом, собственник обращается в районный суд по месту нахождения квартиры.

Основанием для рассмотрения дела является жалоба, составленная по образцу, с обязательным указанием следующих сведений:

К заявлению должен быть приложен документ, подтверждающий уплату пошлины, а в тексте заявления при желании истец требует от ответчика возмещения расходов. Помимо судебного сбора, в расходы включены юридические пособия, уплаченные за выселение.

Само по себе решение суда — это еще не конец процедуры. Вам необходимо будет проверить факт правильного оформления и окончательной договоренности с арендаторами. Иногда даже после приговора суда арендаторы уклоняются от его исполнения. На помощь собственнику приходят судебные приставы, обладающие довольно широкими полномочиями в исполнительном производстве.

Если договор не заключался

Несмотря на многочисленные факты о печальных последствиях сотрудничества с недобросовестными арендаторами и настойчивые рекомендации по оформлению сделок на бумаге, бывают случаи, когда собственник недвижимости, искренне уверенный в порядочности потенциальных арендаторов, не считает необходимым заключать сделку.

Отсутствие письменного соглашения не является прямым нарушением закона, поскольку гражданское право признает договор законным как в письменной, так и в устной форме. Однако в этом случае домовладелец должен будет приложить все усилия для сбора достаточной доказательной базы, свидетельствующей об успешной сдаче жилья и наличии арендных отношений. К заявлению в суд прилагаются все письма, квитанции, документы, подтверждающие внесение залога и даже аудиозаписи разговора с жильцами.

Судья, изучив прилагаемые доказательства, может констатировать наличие устной договоренности, что означает, что ему предоставляется право на досрочное выселение в делах, касающихся юридических оснований для выселения.

сложнее добиться справедливости, если слова домовладельца ничем не подкреплены. Единственный способ выселить жильцов из съемной квартиры — обратиться за защитой в правоохранительные органы. В заявлении в полицию должно быть указано, что квартира эксплуатируется посторонними лицами, незаконно занявшими чужую собственность без согласия собственника. Этот метод позволит вам в короткие сроки избавиться от нежелательных «гостей», но вы не сможете взыскать долг без подтверждения отчетов об аренде.

Вручая ключи от квартиры новым жильцам, не стоит недооценивать прочность договорных отношений, зафиксированных на карте. Это позволит избежать многих проблем в будущем, поскольку устные договоренности в случае разногласий между сторонами вряд ли позволят вернуть деньги за аренду, и жилье не будет доступно для дальнейшей доставки во время разбирательства.