Разрешение на продажу квартиры от органов опеки: важно или нет?

Продать квартиру непросто, особенно если есть несовершеннолетние на учете или в собственности. Закон, защищающий права недееспособных граждан, ограничивает право распоряжаться имуществом, требуя предварительного разрешения на продажу квартиры от органов охраны. Любая транзакция, совершенная без одобрения, считается недействительной.

Когда необходимо разрешение?

Отчуждение недвижимости требует соблюдения интересов всех зарегистрированных собственников и граждан с ограниченными возможностями.

Процесс продажи усложняют не только владельцы детей, но и несовершеннолетние, которые просто прописаны в жилой площади. Покупатель до совершения сделки требует освобождения жилья, в том числе аннулирования, по адресу местонахождения квартиры. При выписке ребенка при переезде в другой город или район необходимо предоставить ему другое жилье и оформление постоянной прописки по новому адресу.

Если несовершеннолетний владеет хотя бы частью отчуждаемого недвижимого имущества, его законные представители обязаны пройти сложную процедуру согласования продажи с органами опеки и попечительства.

Продажа может быть ограничена не только наличием несовершеннолетнего собственника, но и других категорий недееспособных или ограниченно дееспособных людей. При этом не все дети считаются недееспособными, что дает им право на бесплатную продажу жилья.

В следующих ситуациях одобрение надзорных органов не требуется, и ребенок признается полностью дееспособным:

• Гражданин женился в 16 лет.
• Несовершеннолетний прекратил брачные отношения.
• После 16 лет ребенок начал заниматься предпринимательской деятельностью.

Условия согласования

Из-за неспособности самостоятельно решить проблему продажи жилья ребенок не может. Закон, передав своим представителям (родителям, опекунам) право принимать юридически значимые решения и представлять интересы несовершеннолетнего, требует, чтобы последний гарантировал уважение прав и интересов недееспособных.

Родители, опекуны, попечители или лица, выполняющие функции по представлению интересов несовершеннолетнего или попечителя, могут обращаться в органы опеки.

В свою очередь, супервайзер должен проверить соблюдение основных требований к эксплуатации:

• На качество жизни, условия жизни ребенка это не повлияет. Нельзя просто продать квартиру, не купив новую недвижимость.
• Предоставлены все документы, чтобы гарантировать чистоту сделки и отсутствие рисков для несовершеннолетнего.
• Процедура проходила в установленной законом последовательности.
• При документальной проверке сделки надзорный орган споров не обнаружил.

Описание процесса

Получить согласие на продажу недвижимости непросто. Основанием для получения авторизации будет подача заявления с сопроводительными документами. Поскольку каждый случай перерегистрации объекта недвижимости индивидуален, желательно заранее уточнить требуемый перечень, а также получить консультацию об условиях, на которых может быть согласована операция.

Например, когда вы продаете дом, купленный с привлечением материнского капитала, вам нужно будет снабдить всех членов семьи долями собственности, и только после этого приступить к продаже с одобрения через защиту.

В органы опеки по месту жительства ребенка подается заявление, в котором законные представители заявляют о своем намерении продать жилье с учетом прав и интересов ребенка. Заявление должно быть составлено лично, подписано в присутствии уполномоченного лица надзорного органа. Если несовершеннолетний достиг 14-летнего возраста, перед рассмотрением заявления инспектор проводит предварительное собеседование как с родителями, так и с самим подопечным.

Если дети, владеющие имуществом или его частью, не достигли 14-летнего возраста, законные представители действуют от их имени. В 14 лет ребенок имеет право участвовать в сделке и подписывать документы при условии, что родители напишут официальное согласие.

При рассмотрении заявки особое внимание уделяется предоставленным документам, подтверждающим, что ребенок не потерпит нарушений своих прав в результате запланированной сделки. При передаче ребенка государству продажа жилья не требует предварительного предоставления ребенку других товаров.

При продаже квартиры без дополнительного оснащения ребенка долей в новом имуществе открывается отдельный банковский счет, на который направляются средства, полученные от продажи принадлежащей ему жилой площади. Сложность состоит в том, что деньги должны поступить на банковский счет до оформления отчуждения собственности и храниться там до тех пор, пока ребенок не воспользуется средствами после получения на это права.

Когда нет разделения семьи, и текущий дом продается с последующим переездом в более комфортабельную квартиру или дом, необходимо убедить куратора, что новый объект будет равноценен или будет иметь лучшие характеристики.

На рассмотрение заявки и проверку дается срок 2 недели. В случае положительного решения органов опеки и попечительства выдается разрешение на официальном бланке, которое на законных основаниях дает право на продажу квартиры. В случае отказа в утверждении указываются причины, и если есть сомнения в законности такого решения, оно передается в суд.

Есть еще одно важное условие для записи транзакции, связанной с владением ребенком. Официальное разрешение действительно не более 1 месяца, если иное не указано в самом документе.

Могут ли отказать органы опеки в продаже квартиры?

Прежде чем окончательно договориться с потенциальным покупателем, они анализируют возможности получения официальных документов от органов охраны.

Следующие ситуации несут высокий риск отклонения запроса от представителей:

1. Квартира, в которой планируется выделить ребенку долю взамен отчуждаемой, не обременена. На него не претендуют другие граждане и нет споров о собственности.
2. Новое жилье, закрепленное за ребенком, ведет к снижению его имущественных прав (предоставляется меньшая площадь).
3. Ухудшение жилищных условий в новом строении очевидно, и параметры нового имущества ниже, чем у существующего:
4. за меньшие деньги куплена новая квартира или дом, доля в имуществе несовершеннолетнего;
5. объект находится далеко или проживание в этом месте влечет дополнительные неудобства для недееспособных;
6. другие причины, которые ставят под сомнение эквивалентность нового владения.

Чтобы не рисковать тратой времени, усилий, необходимо заранее уточнить возможности получения разрешения, обращая внимание на общие аргументы органов охраны.

Перечень документов

К заявлению, поданному в органы охраны и защиты, прилагается следующий перечень оригиналов и копий документов:

• документы, удостоверяющие личность родителей, законных представителей;
• заполненное заявление на авторизацию (если ребенку 14 лет, он пишет заявление сам);
• свидетельство о браке (или разводе);
• сертификаты для детей;
• выписка из банка, подтверждающая внесение денежных средств на счет, открытый на имя ребенка, если дальнейшее приобретение недвижимости не планируется;
• документы на новое жилье, где требуется регистрация несовершеннолетнего;
• документы на имущество, принадлежащее ребенку (свидетельство о регистрации прав, кадастровый, технический паспорт, план, договор приватизации);
• документ, подтверждающий оценку объекта недвижимости;
• выписки из домовой книги (справка о лицах, зарегистрированных на жилую площадь);
• справка об отсутствии имущественных претензий к собственникам отчуждаемой квартиры.

Неслучайно покупатели отказываются от покупки дома, владельцем которого числится ребенок. Даже если документы в порядке, нет гарантии, что органы опеки и попечительства не откажут в возбуждении процедуры отчуждения.

Читайте: Оформление детской недвижимости.

Чтобы сделка прошла успешно и без перерывов, рекомендуется посетить территориальный офис органов охраны и получить исчерпывающую консультацию по поводу разрешения, как его получить и на каких условиях будет согласовываться купля-продажа жилья.