Добавить в закладки
Содержание
При расторжении брачного союза разделу подлежат не только совместно нажитые активы, но и «совместно нажитые» долговые обязательства. Определение того, как разделить квартиру в ипотеке в случае развода, означает одновременное решение двух объединенных проблем, поскольку необходимо разделить и права на недвижимость, и обязательства по возврату кредита. Ключевыми моментами разделения являются дата оформления ипотеки в отношении брака, наличие несовершеннолетних детей и брачный договор.
Способы раздела
В среднем, по статистике, срок ипотеки в России составляет 13 лет, что значительно превышает срок брачности. Покупая квартиру в кредит на свой депозит, супруги не думают, что срок погашения ипотеки и приобретения права собственности на совместное «гнездо» может «навсегда» заблокировать завершенный союз.
Что делать с ипотекой в случае развода, есть несколько способов:
- Мировое соглашение. Способы раздела жилой площади и оплаты остатка кредитного обязательства регулируются сторонами самостоятельно и заверяются нотариально.
- Добровольный отказ в пользу второго тайма. Доля недвижимости и бремя погашения кредитного обязательства переходят на второго супруга.
- Возмещение причитающейся части. Вся квартира, подлежащая ипотеке в случае расторжения брака, признается собственностью выкупающей стороны, принявшей на себя обязательство по дальнейшему погашению кредита и выплатившей часть денежных средств, внесенных вторым участником.
- Досрочное погашение кредитных обязательств. При наличии оборотных средств это лучший вариант, поскольку позволяет получить объекты недвижимости с дополнительным правом продажи и разделить выручку пропорционально внесенной части.
- Продажа недвижимости. Как продать ипотечную квартиру в случае развода, решает исключительно ипотечный кредитор при полном контроле и согласии. На практике банки часто не поступают в продажу, потому что теряют проценты при досрочном погашении кредита.
- Совершайте ежемесячные платежи. Несмотря на развод, квартира в ипотеке продолжает выплачиваться согласно заключенному договору.
Внесение изменений в договор займа возможно при отсутствии в договоре с банком пункта о прямом запрете расторжения брака, который часто включают кредитные организации. В противном случае даже суд не примет решение о пересмотре, так как он будет считаться недействительным, ущемляющим права третьих лиц (банка) и не будет иметь юридической силы. Так, если квартира находится в ипотеке и супруги разводятся, факт развода не освобождает от выплат на тех же условиях.
Бывшие супруги остаются освобожденными от брачных уз, но связаны общей ипотекой. Банк имеет право направлять платежные запросы одному из участников или обоим одновременно по своему усмотрению. Выход для бывших супругов — заключение дополнительного соглашения к первоначальному, которое предусматривает замену солидарной ответственности индивидуальными обязательствами.
Оформление ипотеки до брака
Положения статьи 36 СК РФ об активах, приобретенных до брака, считающихся уникальными активами, не отменялись при условии, что на момент регистрации в ЗАГСе ипотечный заем полностью погашен.
Если собственником является муж, взявший ипотеку до отсутствия брачных облигаций, то в случае развода часть совместно выплаченной ссудной задолженности переводит жену в статус совладельца части квартиры, тот, чья ипотечная задолженность была погашена во время брака. Супруг, не имеющий источника дохода в период брака, также имеет право на компенсацию в соответствии с положениями статьи 34 СК РФ.
Формально считается, что стороны производят платежи равными частями и делят возмещаемую стоимость квартиры пополам. Однако размер взноса может быть скорректирован с учетом представленных в суд доказательств:
Если один из супругов имел доход от работы или бизнеса, а другой занимался уборкой, то то, что произойдет с ипотекой в случае развода, обычно определяется как половина части, причитающейся на момент заключения брака. Исключение составляет подтверждение наличия личных средств, наличия брачного контракта и несовершеннолетних детей.
Наличие ипотеки и детей
Согласно пункту 2 статьи 39 СК РФ судья имеет право (но не обязанность) отступить от принципа равенства долей супругов при наличии несовершеннолетних детей в интересах последних. Квартира по ипотеке при расторжении брака, если есть ребенок или несколько детей до 18 лет, делится с момента начала паритета долей при наличии обстоятельств неотложной необходимости:
Принимая во внимание интересы детей, суд будет решать, что делать при расторжении брака с ипотечной квартирой в индивидуальном порядке, в зависимости от обстоятельств.
Судебная практика предусматривает следующие варианты:
- Передача квартиры в ипотеку в случае развода на вечеринке с детьми. Часть неоплаченного долга должна быть возвращена собственником с возвратом части, уплаченной вторым супругом в период брака, не в размере полной суммы платежа, а частично по решению суда.
- Продажа недвижимости (с согласия банка), погашение ипотечной ссуды и передача оставшейся части средств супругу, который остается проживающим с несовершеннолетними детьми.
- Продлить кредитный договор на супругу с детьми без возмещения или частичных выплат.
Если ипотека была погашена из материнского капитала, дети получают свою долю пропорционально предоставленным средствам, неделимую при расторжении брака, поскольку они не считаются совместной собственностью.
Роль брачного контракта
«Брачный контракт», перекочевавший с Запада, несмотря на российский менталитет, все чаще используется в браке, защищая права участников. Согласно статье 40 СК РФ, это договор, заключаемый до вступления в союз или в период брака, который предусматривает права и обязанности собственности в период брака и при его расторжении.
Документ заверенный, который должен содержать:
Если брачный договор был составлен после регистрации ипотечного договора, необходимо сообщить об этом кредитору. Банки часто требуют документ при рассмотрении заявки на одобрение.
Оптимальный вариант — заранее спрогнозировать, что делать с ипотечной квартирой в случае развода, закрепленного брачным договором. Следующий вариант — это гражданский развод, заключение мирового соглашения с учетом интересов обеих сторон. Крайняя мера — обращение в суд при подготовке документов, касающихся производимых платежей, источников финансирования выплат и наличия детей.