Продать долю в квартире без согласия других (второго) собственников, скачать образец бесплатно

Содержание

Наиболее проблемными для собственников являются те квартиры, которые одновременно принадлежат нескольким людям в определенных частях. Конечно, такие сделки интересны и позволяют за небольшую сумму, по сравнению с общей стоимостью квартиры, на законных основаниях получить собственную жилплощадь и вид на жительство. Но наряду с выгодной ценой возникают некоторые сложности: ведь продать долю в квартире без согласия собственников очень сложно и требует знания и неукоснительного соблюдения правил, регулируемых Гражданским кодексом РФ.

Долевая собственность: основные понятия

Базовое понятие долевой собственности определено в статье 244 Гражданского кодекса Российской Федерации и подразумевает, что любое имущество может находиться в совместной собственности двух и более лиц.

Разделение на доли возможно только в приватизированной квартире.

Доля каждого собственника в квартире рассчитывается как процент от ее общей площади.

Самым распространенным является разделение на равные части (п.1 ст. 245 ГК РФ). Следовательно, чем больше собственников, тем меньше доля каждого из них. Иногда встречаются случаи, когда размер долей варьируется в зависимости от различных обстоятельств, например, от вклада прямого участника в имущество (п. 2 ст. 245 ГК РФ).

Разделение может происходить по соглашению сторон или если оно не будет достигнуто в суде. В дальнейшем суд может пересмотреть свое решение в пользу одного из собственников, состав семьи которого увеличится в связи с заключением брака и рождением ребенка.

Физическая и юридическая доля

Когда имущество задумывается как квартира, очень часто раздел имущества осуществляется не в физическом, а в юридическом смысле. Это связано с тем, что разделить квартиру на природе часто не получается, особенно если квартира однокомнатная.

Юридическое разделение означает, что в законе не прописано, какой именно частью квартиры владеет один из собственников. Этот принцип касается как жилых, так и служебных помещений: узла сан, кухни, коридоров и прихожей.

Обязанности долевых собственников

Помимо права собственности, у собственника есть и обязанности. Они возникают в процессе эксплуатации жилого помещения и являются обязательными для всех собственников вне зависимости от фактического проживания каждого.

Эти обязательства включают:

оплата коммунальных услуг;

налоговые платежи;

затраты на ремонт квартиры.

Обязанности распределяются между всеми владельцами пропорционально их долям.

Распоряжение собственника своей долей

Статья 209 ГК РФ гласит, что собственник вправе использовать свое имущество по своему желанию, за исключением случаев, нарушающих действующее законодательство.

Собственник имущества в соответствии со статьей 288 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 30 Жилищного кодекса Российской Федерации может самостоятельно проживать в выделенной ему доле, либо сдавать ее в аренду, закладывать, оформлять акт права собственности подарок за это, да еще и продам.

Но такое беспрепятственное осуществление собственником своих прав ограничивается в случае присутствия других домовладельцев. Поскольку передача имущества в данной ситуации должна быть получена по взаимному соглашению участников правоотношений (п.1 ст. 246 ГК РФ).

Понятие возмездного и безвозмездного отчуждения

Статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 1) регулирует абсолютное право, когда один из владельцев доли продает ее другим владельцам.

Эта статья (пункт 2) определяет необходимые действия, которые владелец доли обязан предпринять при ее продаже:

Владелец обязан направить всем владельцам письменное уведомление о предстоящей продаже квартиры с указанием цены акции и других условий. Стоимость и условия продажи и покупки доли квартиры должны быть одинаковыми как для собственников, так и для сторонних покупателей.

Остальным владельцам дается месяц на то, чтобы купить или отказаться от нее, после чего, при отсутствии интереса со стороны кого-либо из владельцев, доля может быть продана внешнему покупателю.

Если владелец одной из акций продан с нарушением порядка, установленного законом, остальные собственники вправе обратиться в суд с жалобой в течение трех месяцев.

При передаче доли другому лицу путем дарения, то есть бесплатно, положения статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации в таких случаях не применяются.

Препятствия хозяина: возможные решения

Следует выделить следующие препятствия, в результате которых продажа пакета акций может быть затруднена:

не удалось достичь взаимной договоренности со всеми собственниками. По тем или иным причинам они не воспользовались и не отказались от преимущества при приобретении доли. Нередки случаи, когда собственники, не желая сознательно одобрять сделку, всячески обходят ознакомление с уведомлением. Возможна ли в этом случае продажа? Во избежание противоправных действий со стороны других владельцев предложение о следующей транзакции должно быть отправлено по почте с уведомлением. Отказ принять такое письмо будет зарегистрирован сотрудником почтовой службы и будет достаточным подтверждением соблюдения владельцем, продающим собственность, преимущественных прав других владельцев.

предоставление ложного согласия на покупку доли и, как следствие, искусственная задержка процедуры продажи. Необходимо документально подтвердить принятие покупки.

фактическое место жительства владельца и, как следствие, невозможность его уведомления неизвестны: сообщения отправляются отправителю с пометкой «получатель не проживает по указанному адресу». Действия, требуемые от продавца доли, состоят в том, чтобы подтвердить, что письменное сообщение о продаже было отправлено на последний известный адрес проживания, а также предоставить доказательства в виде сертификата из офиса адреса или администрации в отношении невозможность определить местонахождение второго хозяина.

Отказ собственников от преимущественного права покупки долей квартиры должен быть оформлен в письменной форме и оформлен нотариально.

Чтобы осуществить отказ, необходимо согласовать с соседями по жилой площади удобное время для обращения к нотариусу. За документальное подтверждение отказа взимается плата, обычно выплачиваемая владельцем, который реализует свою долю.

Самый оптимальный и в то же время затратный способ сообщить собственникам о том, что они не хотят самостоятельно посещать нотариуса и покупать долю, — это отправить уведомления от самого нотариуса.

Одной из возможных причин признания недействительности операции в будущем могло быть некорректное выполнение предупреждения.

Что должно включать в себя извещение

Согласно закону, уведомление обязательно должно содержать:

оферта (предложение);

стоимость предложения в рублях;

реквизиты, в том числе адрес места нахождения объекта недвижимости;

размер проданной доли.

Один из собственников доли несовершеннолетний

Они сильно затрудняют покупку и продажу акций, если один из домовладельцев является несовершеннолетним.

Решающим здесь будет решение органов опеки и попечительства, которые в большинстве случаев признают, что продажа одной из долей может нарушить права ребенка, и, таким образом, откажутся от продажи.

Обходные схемы и притворные сделки

Некоторые продавцы, желая как можно скорее реализовать свою долю, используют фиктивные сделки, чтобы скрыть истинную ложь. Действительно, эта сделка считается недействительной. Суд может признать его недействительным, если у него есть веские доказательства, подтверждающие это.

К фиктивным сделкам относятся:

Представление сделки купли-продажи через сделку дарения. Этот вариант осуществляется путем оформления пожертвования с последующим переводом денежных средств от покупателя к продавцу.

Если продавец и покупатель не являются близкими родственниками, последний должен будет уплатить значительный налог (13% НДФЛ резидентов РФ и 30% нерезидентов РФ (ст. 224 ГК РФ). Налоговый кодекс РФ)).

Пожертвуйте небольшую часть доли потенциальному покупателю, а затем предоставьте ему право преимущественной покупки как одному из законных владельцев.

Если право на выкуп доли заранее заявили несколько собственников, то реализующий это собственник может самостоятельно выбрать, кому из претендентов отдать предпочтение.

Акция может быть представлена предметом залога. А в случае неисполнения своих обязательств он перейдет от «должника» к покупателю.

Существует схема, по которой, пользуясь нормами статьи 252 ГК РФ, собственник вправе требовать денежную компенсацию, если передать ему долю невозможно из-за ее незначительности.

Пытаясь как можно скорее завершить продажу и покупку своих акций, некоторые участники прибегают к нечестным и, прежде всего, незаконным методам. Нарушение закона может привести к неприятным юридическим последствиям. Чтобы этого не произошло, лучше всего соблюдать действующее законодательство, обратиться за помощью к квалифицированным специалистам и доказать свое право продать долю.

Также рекомендуем посмотреть видео, в котором юрист объясняет: как продается доля в квартире без согласия других собственников.