Порядок регистрации сделки купли-продажи квартиры

После внесения изменений в законодательство с 2013 года изменился порядок оформления недвижимости на нового собственника в рамках операций купли-продажи. С октября 2013 года Росреестр не регистрирует договор купли-продажи квартиры, и в большинстве случаев сделка оформляется в присутствии нотариуса.

Процесс переоформления документов на нового собственника не стал проще. Однако теперь порядок изменился: вместо выдачи свидетельства о праве собственности покупателям выдается выписка, подтверждающая передачу недвижимости новому владельцу.

Новое в законодательстве

Согласно поправкам, в процессе перерегистрации права собственности действия по регистрации договора купли-продажи на основании акта купли-продажи, подписанного его подписью, являются раздельными, а действия по регистрации перехода прав к другому собственнику. Возникает вопрос, где фиксируется денежно-кредитная политика по недвижимости, если регистратор этой функцией не занимается.

Поэтому, помимо посещения Росреестра, стороны операции должны подписать и заверить договор в нотариальной конторе, что гарантирует соблюдение требований к процедуре и ее юридическую чистоту.

Несмотря на то, что функции Росреестра ограничиваются регистрацией в реестре собственников, нельзя сказать, что перерегистрировать недвижимость стало проще. Такие же документы и действия требуются и от покупателя, и от продавца, но для оформления договора купли-продажи помимо Росреестра необходимо будет привлечь нотариуса.

Изменения коснулись также документов, выдаваемых Росреестром для подтверждения регистрации в ЕГРН, что со 2 января 2017 года остается единственным способом удостоверения передачи прав. Покупатель получает выписку из реестра недвижимого имущества, в которой будет указан собственник недвижимости, технические характеристики и данные о кадастровом учете объекта. Закон не устанавливает конкретных сроков регистрации договора купли-продажи недвижимости в Росреестре.

Срок, отведенный для регистрации в Росреестре, законом не ограничен, однако общий порядок государственной регистрации предполагает подачу участниками операции заявления с просьбой о перерегистрации объекта сразу после подписания договора.

Устранение необходимости регистрировать сам договор — не способ упростить процесс. Не стоит недооценивать важность подписания договора, так как Росреестр фиксирует смену собственника на основании DCT (договора купли-продажи).

Что касается операции на основании договора, то она заверяется нотариально, с проверкой законности процесса и дальнейшей регистрацией записей в собственном Реестре. В некоторых случаях (договор акционерного капитала, переход прав акционеров, ипотека) Росреестр оставляет за собой право зарегистрировать договоры.

Особенности оформления купли-продажи

Если предполагается зафиксировать факт совершения сделки, сторонам достаточно лишь подписать договор о покупке недвижимости. Дом поступает в распоряжение покупателя сразу после подписания договора купли-продажи. Однако, чтобы избежать юридических проблем, очень часто к регистрации привлекается нотариус. Это увеличивает стоимость переезда квартиры или дома, но защищает интересы старого и нового хозяина.

Порядок действий

Когда стороны пришли к соглашению, остается последний этап: регистрация сделки и регистрация прав собственника. Для этого необходимо посетить 2 организации. Поскольку Росреестр отказался от обязанности по приему документов, вместо отдела госрегистра за нотариусом следует посетить МФЦ, где будут доставлены документы для бессрочной передачи права собственности новому лицу.

Последовательность действий в 2018 году представлена ​​следующими этапами:

1. Подписание договора и выезд к нотариусу для удостоверения операции.
2. Визит для регистрации перехода права собственности в Росреестр. Для удобства граждан функция посредника при подаче заявки — многофункциональный центр по месту нахождения квартиры. Обе стороны сделки должны присутствовать при подаче заявок.

Поскольку в обязанности Росреестра входит только регистрация права, договор купли-продажи служит основанием для этого акта. Сотрудники регистрирующего органа не обязаны полностью изучать условия договора. Проверке подлежат только основные факты и условия купли-продажи, на основании которых государственный орган определяет переход прав к новому собственнику.

Иногда регистрирующий орган все равно отказывает в выдаче на основании выявленных грубых ошибок, допущенных при составлении договора. К ним можно отнести неверное указание площади квартиры или ошибки в информации о сторонах сделки.

Во избежание проблем с приемом документов Росреестром сведения, указанные в договоре, сверяются с данными последней выписки. Это гарантирует отсутствие проблем с регистрацией, более того, при желании ее можно заказать удаленно, заплатив только государственную пошлину.

Помимо договора, момент передачи квартиры новому собственнику подтверждается актом приема-передачи, ссылка на который должна быть в договоре. При регистрации перехода прав на договор проставляется соответствующий штамп с номером и датой внесения в ЕГРЮЛ.

Поскольку процесс взаимодействия с регистратором происходит косвенно, участникам транзакций с 2018 г необходимо будет вместе посещать МФЦ и писать отчеты. Кроме того, сотруднику центра предоставляется пакет документов, подтверждающий законность и надежность сделки.

Взаимодействие с МФЦ

Чтобы сократить время получения сотрудниками МФЦ, это позволит предварительная электронная регистрация. Выпускается через сайт организации, где вводится информация о предстоящем мероприятии.

Поскольку сотрудники МФЦ выступают посредниками, необходимо учитывать более длительный срок рассмотрения представленного пакета и получения подтверждающих заявлений.

Необходимые документы

При подаче заявки на перерегистрацию дома оба участника, продавец и покупатель, должны иметь полный пакет документов, приложенных к заявкам.

1. Документы, удостоверяющие личность покупателя и продавца (гражданские паспорта). Если при регистрации присутствует представитель одной из сторон в связи с невозможностью гарантировать явку покупателя или продавца, оформляются личные документы представителя и его доверенность на совершение регистрационных действий от имени участника.
2. Документ, подтверждающий права бывшего собственника (свидетельство о регистрации).
3. Договор купли-продажи (3 экз. — для покупателя, продавца, Росреестра).
4. В зависимости от семейного положения потребуется дополнительное письменное согласие на сделку от продавца и документ, подтверждающий регистрацию брака (покупателю оформлять такой документ не нужно, так как приобретенная в браке квартира признается дефолтной в качестве общей собственности, а в случае развода выдают справку с указанием).
5. В случае отчуждения недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, органу регистрации потребуется согласие надзорного органа (опекунство), поскольку несовершеннолетнему должно быть предоставлено равноценное жилье, или выручка от продажи доли / владения недвижимостью несовершеннолетние помещаются на специальный счет до достижения прежним владельцем совершеннолетия.
6. Письменное согласие соседей на продажу оформляется продавцом жилья в общей квартире, подтверждающее отказ от права преимущественной покупки.
7. На недвижимость предоставляют стандартный пакет документов регистрационного удостоверения, кадастровый паспорт и выписки из Единого государственного реестра.
8. Выписка из домовой книги (расширенная версия). Проверка продавца включает проверку наличия или отсутствия обстоятельств, препятствующих перерегистрации права (выписка из архива формы 9, в которой указаны все граждане, никогда не зарегистрировавшиеся по этому адресу). В процессе проверки информации может быть выявлено, что продажа нарушает интересы временно уволенных арендаторов в связи с их пребыванием в интернате, местах лишения свободы, домах престарелых.
9. Справка об отсутствии задолженности. Очередная проверка продавца производится через запрос в ФНС. Налоговый орган должен проверить, все ли долги по недвижимости погашены. Также они подают заявки в ЖКХ. При отсутствии финансовых кредитов компетентные организации выдают справки об отсутствии задолженности.
10. При необходимости продавец также должен предоставить справку о своей дееспособности (из ПНД и наркологического диспансера), которая устанавливает факт дееспособности лица.

Когда все документы собраны, остается оплатить пошлину и приложить ее к общему списку документов.

Для фиксации передачи прав, предусмотренных договором купли-продажи, стороны подают заявки с заранее упакованными сертификатами в МФЦ и затем ждут результатов рассмотрения апелляции сторон. Принимая список карт, сотрудник отдела документов выдает квитанцию ​​со всеми предъявленными справками.

Если документы не вызывают сомнений или подозрений в юридических проблемах с регистрацией квартиры, орган завершает процесс перерегистрации, делая специальную запись в Едином реестре прав на недвижимое имущество. По окончании процесса новый владелец получает выписку, в которой будет установлена ​​передача прав новому владельцу на основании договора.