Добавить в закладки
Содержание
Покупка нового дома — это радостное и волнующее время. Однако процесс чреват рисками, начиная от уловок мошенников и заканчивая появлением заявившего о своих правах наследника или освобожденного из мест лишения гражданина, утверждающего, что он живет на всю жизнь. На что обращать внимание при покупке квартиры, чтобы добиться желаемого результата, полностью соответствующего соотношению цены и качества? В отношении собственности и эксплуатации применяется понятие «уборка», которое включает в себя «уборку» продавца, посредников и документации.
Поиск жилья на вторичном рынке
Не зная ситуации на рынке недвижимости и правового поля оформления документов, что нужно знать при покупке квартиры, потенциальный покупатель спешит довериться агенту по недвижимости. Выступая в роли посредников, агенты по недвижимости заинтересованы в получении максимальной прибыли от участия, часто используя устоявшиеся «недобросовестные» схемы:
При заключении договора с посредниками необходимо изучить «зону ответственности» агента по недвижимости и имидж агентства, поскольку желание сэкономить приводит к обратному результату. Обсуждая, как не прогадать при покупке квартиры и не переплачивать посредникам, непритязательный покупатель забывает банальную и справедливую фразу про дурака, который платит дважды.
Проверка документов перед покупкой квартиры
Изучение истории квартиры с акцентом на важные «исторические» события поможет минимизировать риски при покупке вторичного жилья: смена собственника, прописка и выписка граждан, перепланировка и ее отражение в документации, основание для получения права собственности.
Правоподтверждающий документ
Выписка из ЕГРН — единственный документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимости. Это первое, на что следует обратить внимание при покупке квартиры, поскольку розовый сертификат середины 2016 года больше не показывает право собственности. Советы по покупке квартиры от специалистов по недвижимости — заказывайте выписку самостоятельно.
Из стандартной выписки вы можете узнать информацию на текущее время:
Из расширенной выдержки можно узнать всю историю сделок с квартирой, начиная с 1998 года, с отражением документов на право собственности. Если собственники менялись чаще, чем раз в три года, это однозначное занесение объекта в группу риска при покупке вторичного жилья.
Правоустанавливающие и сопутствующие документы
Сравнивая документы, которые нужно посмотреть при покупке квартиры, доминирующая роль должна быть отдана не выписке из ЕГРН, подтверждающей только право собственности, а документам, на основании которых возникло это право.
Риски при покупке квартиры
Ряд причин чреват рисками при покупке квартиры, на которые стоит обратить внимание после изучения и анализа дополнительной информации:
- Контракт на продажу. Если продавец купил квартиру за деньги и зарегистрировался как единоличный собственник, то на первый взгляд это безопасная покупка квартиры для покупателя. Однако следует проверить семейное положение, чтобы минимизировать риски при покупке квартиры. Если на момент покупки квартиры реальный продавец состоял в браке, то имущество считается совместно нажитым и принадлежит половине всех, независимо от семейного положения в настоящее время. Дополнительно должен потребоваться один из следующих документов:
- нотариальное согласие супруга на продажу квартиры;
- брачный договор, содержащий пункт, касающийся недвижимости.
- Приватизация. Риски при покупке недвижимости связаны с «отказниками» — людьми, зарегистрированными на момент приватизации, которые добровольно отказались от участия. Отказники имеют право на пожизненную жизнь с утратой при добровольной выписке. Необходимо запросить у продавца архивную выписку из домовой книги и осмотреть на выписанных лиц:
- осуждены и отбывают наказание в местах лишения свободы;
- отсутствует;
- объявлен судом мертвым.
Любой из вышеперечисленных кругов людей при обращении в суд безоговорочно восстановит свое право на проживание, так как они не выезжали добровольно, и факт смены собственника значения не имеет. Возможность такого замечательного района — это то, что вам нужно учитывать при покупке квартиры с похожей историей.
- Наследование по закону. На что обратить внимание при получении квартиры по наследству — это сравнение условий наследования и продажи. Например, если один из заявителей по уважительной причине не вступил в права наследования в течение шести месяцев, суд продлевает срок, и наследники, которые приобрели права в то время, добиваются срочно продать имущество.
- Договор дарения. У продавца стоит попросить технический паспорт, так как нюансы при покупке квартиры могут заключаться в перепланировке, о которой одаряемый не в курсе. Редевелопмент — это замена ванны на душевую кабину и наоборот. Для проверки законности необходимо сверить квартиру с техническим планом — приложением технического паспорта, выданного БТИ.
Кроме того, необходимо оформить справку из финансового и лицевого счета об отсутствии задолженности перед предприятиями ЖКХ за оказанные услуги.
Проверка участников и посредников сделки купли-продажи
Помимо документации, относящейся к собственности, важно, что при покупке квартиры важно проверить личность продавца и физических или юридических лиц, сопровождающих сделку.
Проверка продавца
Удостоверение личности продавца (гражданский паспорт) — это первый документ, который необходимо проверить при покупке квартиры на официальном сайте МВД РФ по списку недействительных паспортов. Следующим шагом является согласование имени в паспорте с именем владельца, которое указано в декларации USRN. Неправильный ввод хотя бы одного письма чреват проблемами, которые продавцу придется решать в суде, так как он не является владельцем документа по чужой ошибке.
На сайте Федеральной судебной службы вы должны найти информацию:
Консультации по покупке квартиры на вторичном рынке у специалистов: оформляйте справку из психоневрологического диспансера о психическом здоровье собственника. Отсутствие документа позволяет родственникам оспорить сделку в суде из-за неспособности продавца.
Проверка поверенного
Риски покупки квартиры, которая на самом деле не продается, возрастают, если вы действуете от имени продавца как доверенное лицо. Даже после выдачи доверенности с определенным сроком действия доверитель на следующий день имеет право ее аннулировать, а документ на руках уполномоченного лица не отражает сути.
Ежедневно копию доверенности необходимо проверять на официальном сайте нотариальной палаты на предмет аннулирования. Паспорт подлежит проверке на статус недействительных российских паспортов так же, как и идентификатор продавца.
Проверка риелтора
Имидж агентства, опыт работы на рынке недвижимости — вот на что нужно обращать внимание при работе с риэлторскими компаниями. Чтобы узнать, зарегистрирована ли компания, нужно зайти на сайт ФНС.
При желании и возможности вы можете обратиться в Российскую гильдию риэлторов — сертифицированную организацию, которая постоянно следит за изменениями законодательства в сфере недвижимости.
Агенты по недвижимости не дают стопроцентной гарантии «чистоты» сделки. Прямая ответственность — «миссия» посредника, которая заключается в выборе жилья и заканчивается оформлением документов и получением компенсации за оказанные посреднические услуги.
Подводные камни и правовая помощь при покупке квартиры
Совершение сделки требует тщательного изучения и анализа документации, проверки личности продавца и посредников. При покупке второго дома есть подводные камни:
- Программа реструктуризации. О скором переселении собственники узнают за год до сноса. Ряд владельцев вторичных квартир стремятся избавиться от собственности как можно скорее, поэтому покупателю следует ознакомиться с информацией о программе сноса в конкретном регионе.
- Совместная собственность. При покупке квартиры необходимо заключать отдельный договор с каждым совладельцем. Один из совладельцев имеет право действовать от имени других по нотариальной доверенности.
- Наличие несовершеннолетних детей. Покупка квартиры, в которой прописаны несовершеннолетние, имеет нюансы и особенности:
- ребенок когда-то не был включен в процесс приватизации и гражданин, достигший совершеннолетия, хочет восстановить свои права;
- сын был несовершеннолетним на момент возбуждения дела о наследстве и не мог вступить в наследство;
- если квартира приобретена за счет материнского капитала и родители не передали несовершеннолетним долю недвижимого имущества.
До конца 2019 года материнский капитал был выделен на второго ребенка и последующих детей, поэтому риски при покупке квартиры возникали, если в семье было двое и более детей. С 01.01.2020 на первого ребенка выделяется материнский капитал.
Если не учитывать юридические тонкости при покупке квартиры, можно приобрести недвижимость, которая в лучшем случае не соответствует финансовым вложениям, а в худшем — останется без денег и жилья. Поэтому на юридическом сопровождении сделки экономить не стоит, ведь только счастливчики приобретают квартиру несколько раз в жизни.