Как продать квартиру, купленную с материнским капиталом?

Государственная помощь, реализованная в виде материнского капитала, позволила многим семьям получить свое первое имущество. Со временем пришлось расширить жилую площадь, обменять, разделить, передать другим собственникам, однако стандартный алгоритм продажи квартиры с материнским капиталом не подходит, в подробных инструкциях указаны действия по согласованию продажи с официальным орган опеки и попечительства, поскольку владелец сертификата подписывал обязательства при покупке недвижимости обеспечить каждого члена семьи паями.

Причины продажи дома могут быть самыми разными. Иногда необходимо улучшить жилищные условия в связи с обеспеченностью семьи, в других случаях семья вынуждена продать недвижимость из-за переезда в другой город. В любом случае отчуждение квартиры или дома требует обязательного учета интересов миноритарных собственников, которые должны были получить уступленные доли.

Условия продажи квартиры, купленной за маткапитал

Гражданский кодекс регулирует процесс продажи за плату жилой недвижимости, в приобретении которой участвовал материнский капитал. Процедура описана в статье 36 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку по закону жилье должно быть зарегистрировано в общей собственности всех членов семьи, передача акций несовершеннолетним является обязанностью держателя сертификата материнского капитала при заключении договора об эксплуатации. Согласно действующему законодательству купля-продажа квартиры (дома) на имя ребенка регистрируется только после того, как родители гарантируют соблюдение интересов несовершеннолетних при передаче жилья в собственность нового собственники.

Утверждение следующего мирового соглашения регулируется положениями общего федерального законодательства и гражданского и семейного кодекса:

• Статьи 28, 37 Гражданского кодекса Российской Федерации;
• Статья 20-21 Федерального закона от 28.07.2012 г. 48, утвержден в 2008 году.
• ФЗ № 51.

Как получить разрешение опеки и попечительства?

Согласно законодательству, отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего детям, по инициативе родителей запрещено, если не было получено письменное разрешение властей на операцию. Для получения согласия на хранение необходимо собрать и предоставить документацию для предстоящей транзакции. Должностные лица социальных служб должны быть уверены, что будущие продажи не нарушат права владельцев детей.

родители обязаны предоставить гарантии того, что в обмен на проданную деталь ребенку будет предоставлен равноценный товар, соответствующий санитарно-гигиеническим и техническим стандартам. Размер новой площади не должен быть меньше, чем у предыдущей собственности.

Для получения разрешения органов опеки и попечительства необходимо будет обратиться в администрацию места, где находится отчуждаемое жилье. Для регистрации сделки купли-продажи в Росреестре необходимо подать письменное постановление, разрешающее продажу, при условии предоставления другой недвижимости несовершеннолетнему собственнику.

Несмотря на строгие правила процедуры рассмотрения апелляции, в законе не предусмотрены ограничения по продолжительности рассмотрения апелляции. Если рассмотрение вопроса откладывается более чем на 3 месяца, рекомендуется обратиться к правилам, установленным письмом Минобразования «О защите прав детей» №2. 09-М, выпущен в 1995 году. Согласно его положениям, сделки с имуществом, принадлежащим несовершеннолетним, подлежат рассмотрению в течение 1 месяца со дня подачи заявления.

Алгоритм оформления сделки

В случае передачи недвижимого имущества, приобретенного за счет материнского капитала, устанавливается следующая последовательность:

1. Подготовьте список ценных бумаг на недвижимость и саму сделку. Точный перечень уточняется с учетом индивидуальных обстоятельств в районном административном управлении в сфере опеки и попечительства.
2. Представление документов для защиты и получение согласия или отказа.
3. После подписания договора и соглашений между продавцом и покупателем им требуется регистрация в Росреестре.

Помимо письменного постановления о разрешении операции официальными органами, для операции готовится следующий список:

• Правоустанавливающие документы на недвижимость, свидетельство о регистрации конкретного собственника.
• Контракт на продажу.
• Чек.
• Справка о том, что жилье свободно от арендаторов.
• Выписка из домовой книги.
• Нотариально заверенное согласие супруга.
• Выписка из Единого государственного реестра.

Регистрационные услуги платные — для переоформления недвижимости в Росреестре предоставляют квитанцию ​​об уплате пошлины. Единый размер пошлины, установленный на всей территории России, составляет 2 тысячи рублей.

Стороны сделки, собрав все необходимые документы, устанавливают конкретный день для совершения сделки. При желании выберите один из доступных вариантов лечения:

• напрямую через Росреестр;
• благодаря действующему МФЦ, ближайшему к месту расположения объекта.

Поскольку получить данную услугу через МФЦ не всегда возможно, необходимо заранее уточнить место любой передачи документов сделки на регистрацию.

Продать ипотечную квартиру, если был использован материнский капитал

Акции по продаже ипотечной квартиры, на приобретение которой был потрачен капитал, более сложны из-за необходимости согласования:

• с органами опеки и попечительства;
• банк-ипотека.

Поэтому согласовывать договор нужно не только с советом директоров органов социальной защиты. Невозможно зарегистрировать имущество, которое банк передает в залог новому владельцу, если кредитор не дает согласия на операцию.

Если все необходимые разрешительные документы были получены, пора преодолеть новую трудность, потому что найти покупателя, готового купить жилье с залоговым залогом. Новый владелец должен быть готов поставить цену продажи на 5-10% ниже, чем текущая, так как не все покупатели хотят заключать сделку с длительным процессом регистрации.

Продажа ипотечной собственности происходит одним из следующих способов:

1. Уточните остаточную сумму долга по жилищному кредиту. Будущий владелец размещает средства и закрывает кредитную линию. После досрочного расторжения ипотечного договора недвижимость освобождается от залога, производя любые манипуляции с юридическим объектом. Операция, по сути, осуществляется за счет покупателя с рассрочкой платежа: кредитору и продавцу.
2. Банк пересматривает кредитный договор для нового владельца. По сути, для банка ничего не меняется, кроме имени нового заемщика. Условия ипотеки по-прежнему выполняет новый заемщик, который становится владельцем жилья с ограниченным доступом.
3. Если не удалось найти потенциального покупателя, готового пройти длительный процесс согласования и перерегистрации, остается найти альтернативный источник финансирования, позволяющий собственнику самостоятельно погасить задолженность до установленного срока и повторно -подписать квартиру покупателю после снятия залогового права.

Поскольку продавцы не всегда сообщают об ипотеке, вы должны знать, как проверять залоговые права, запрашивая информацию из единой базы данных Росреестра.

Получение разрешительных бумаг

Если вы собираетесь продавать купленное жилое помещение с материнским капиталом, необходимо внимательно изучить процедуру и особенности утверждения разрешения на попечительство.

Основанием для одобрения ответа совета директоров будет полное подтверждение того, что родители рассматривали имущественные права своих несовершеннолетних детей как владельцев. Для этого в районную администрацию предъявляется следующий пакет:

• заявление подписывают мать и отец (если есть). В тексте заявители запрашивают разрешение на регистрацию продажи жилья, зарегистрированного в долевую собственность, с подробным указанием всех параметров продаваемой и купленной недвижимости;
• в случае отсутствия одного из родителей предъявить свидетельство о смерти или постановление суда о лишении прав;
• когда ребенку исполнится 14 лет, ему также будет предложено отдельное заявление;
• документы, удостоверяющие личность для родителей и детей, для детей до 14 лет — свидетельство о рождении;
• титулы на объект, свидетельство о регистрации права собственности.
• технический и кадастровый паспорт (первый заказывается в ИТВ, второй предъявляется в Кадастровую палату).
• справка о том, что все ранее зарегистрированные арендаторы покинули территорию и выписаны;
• документ об отсутствии финансовых претензий по векселям.

В зависимости от возможностей попечителей апелляция будет рассмотрена в срок, установленный в конкретном регионе. В среднем человеку требуется не менее 1 месяца, чтобы дать согласие на опекунство.

Без выделения долей в новом жилье сразу

Отдельно отметим, что бывают ситуации, когда жилье продается, но еще не выбрано новое (например, при переезде в другой город), поэтому органы опеки и попечительства могут обязать открыть счет в банке и внести залог деньги, полученные после продажи и за счет детей, согласно ранее закрепленным долям. Родителям не разрешается использовать средства с этого счета без разрешения опекуна. В следующий раз, когда родители попросят разрешения и получат его, они смогут потратить деньги на покупку нового дома. Это требование об опеке не нарушает Закон об опеке и попечительстве.

Риски покупки жилья, приобретенного продавцом с участием маткапитала

Многие покупатели, узнав, что выставленная на продажу квартира куплена на государственные средства, отказываются от договора. Риски покупателя состоят в том, что сначала имущество необходимо разделить на доли, а поскольку капитал выдается при рождении второго ребенка, имущество должно быть распределено между родителями и детьми.

Если в активах, приобретенных до совершения сделки, не было уступлено ни одной доли, сделка считается незаконной, так как считается, что она обошла требуемую процедуру одобрения с опекой. Сомнения в возможности расторжения договора купли-продажи этой недвижимости имеют серьезные причины. В случае выявления нарушения заинтересованные стороны и органы власти могут легко оспорить передачу права собственности по договору купли-продажи в суд.

Из-за этих трудностей клиенты вместо того, чтобы тщательно проверять безопасность операций с недвижимостью с капиталом материнской компании, предпочитают выбирать менее рискованные варианты покупки юридически свободной собственности, избегая ненужных сложностей и долгого ожидания даты продажи сделки.