Покупка квартиры в новостройке

Чтобы купить квартиру в строящемся доме у застройщика, потенциальному покупателю придется изучить новую систему, действующую с середины 2019 года, с использованием специальных расчетных счетов. Покупка квартиры в новостройке сопряжена с потенциальными рисками, связанными с «репутацией» строительной организации, которая увеличивается при использовании ипотечных кредитов.

Покупка квартиры у застройщика: порядок действий

Несмотря на нововведения, вступившие в силу 01.07.2019, по-прежнему есть возможность купить квартиру в строящемся доме в рамках ДДУ. Порядок оплаты, действующий уже 15 лет, претерпел изменения. Средства больше не направляются строительной компании в качестве целевого финансирования, а накапливаются на специальных счетах до завершения строительства и ввода завода в эксплуатацию.

Порядок покупки квартиры у застройщика

Как правильно купить квартиру в новостройке, чтобы не обмануться ни сроками, ни качеством жилья, зависит от выбора застройщика и стадии строительства при внесении средств. Покупка происходит по следующему алгоритму:

  1. Потенциальный покупатель выбирает конкретный объект на любом этапе строительства, от котлована до отделки перед сдачей в эксплуатацию.
  2. Стороны заключают договор долевого строительства, в котором покупатель выступает акционером, а строительная организация — девелопером.
  3. Стороны, подписавшие договор, заключают трехсторонний договор с участием банковского учреждения, открывающего специальный эскроу-счет — накопитель денег. Если покупка строящегося жилья осуществляется по ипотеке, то средства перечисляются от финансовой организации, предоставившей ссуду.
  4. По окончании строительных работ дом сдан в эксплуатацию. Соответствующее разрешение выдается по результатам проверки соответствия проекта и технической документации.
  5. Строительная компания получает регистрационное удостоверение от БТИ по результатам замеров и приступает к распределению жилых помещений. Акт приемки подписывается с каждым покупателем.
  6. Право собственности на жилье оформляется в Росреестре. Процесс покупки квартиры в новостройке может осуществляться как застройщиком на основании выданной доверенности, так и самим покупателем, подав в регистрирующий орган следующие документы:
  7. декларации в единой форме;
  8. договоры об участии в строящемся капитале или передаче прав на кредит;
  9. подписанный акт приемки объекта;
  10. договоры ипотечного кредита при покупке квартиры в новостройке с ипотекой;
  11. банковская квитанция об уплате государственной пошлины.

В соответствии с нововведением кадастровый учет дома находится в ведении местных исполнительных органов. Миссия учредителя считается выполненной на этапе передачи жилья, если акционер не доверил регистрацию прав в Росреестре. Процедура регистрации, включая лицо, производящее регистрацию, и стоимость услуги, если она предусмотрена для возмещения, предусмотрены условиями договора.

Порядок расчётов при покупке новостройки

По старым правилам акционер напрямую финансировал промоутера через авансовые платежи, то есть вкладывая средства в долевое строительство квартир. Строительная организация могла использовать их по прямому назначению. Новые правила покупки квартиры в новостройке не позволяют застройщику использовать средства покупателя до передачи жилья, чтобы не допустить обмана вкладчика. Для строительных работ застройщик вынужден искать собственные средства или использовать кредит в банке.

Банки открывают специальные счета, называемые escrow, на которых хранятся деньги клиентов для покупки квартиры в строящемся доме. Эти счета имели право добровольно использовать строительные компании в качестве гарантии наличия у покупателя средств, а с 1 июля 2019 года это право стало обязанностью. В случае возникновения проблем со строительством заказчики могут вернуть вложенные средства с денежной компенсацией, а в случае проблем с банком — воспользоваться страховкой, которая в денежном выражении составляет до 10 миллионов рублей.

Однако правительство ввело уступки в виде отказа от счетов с ограниченным доступом, когда они соответствуют ряду требований. Следует учитывать условия, допускающие прямое финансирование без использования пуловых счетов:

  1. Степень готовности жилого дома, которая составляет:
  2. 30% — для всех компаний, при условии продажи 10 площадей;
  3. 6% — при наличии на территории социальной инфраструктуры строительная организация относится к вспомогательным организациям, строящим не менее 4 млн квадратных метров жилья не менее чем в 4 регионах страны;
  4. 15% — при комплексном подходе к развитию территории, включая снос ветхих и ветхих домов, строительство детских образовательных учреждений и амбулаторных медицинских учреждений.
  1. Наличие официального заключения, подтверждающего степень готовности объекта к сдаче в эксплуатацию. Документ выдается на основании информации, опубликованной в ЕС по жилищному строительству. Выдающим органом является региональный орган, ответственный за долевое строительство квартир на вверенной территории.
  2. Проверка доли проданных поверхностей. Процедура управляется Росреестром путем сравнения зарегистрированных дошкольных учреждений и проектно-сметной документации.
  3. Взнос строительной компании фонда в фонд защиты покупателей в размере 1,2% от стоимости объекта недвижимости. Средства предназначены для компенсации акционерам в случае возникновения проблем со строительством или используются для финансирования завершения строительства дома.

Покупатель вправе открыть специальный счет только в банке, указанном производителем. Процесс подачи документов отражается в соглашении, включая сумму и условия расторжения. Покупка квартиры по договору долевого участия может производиться с предоставлением рассрочки. Обязательства покупателя считаются исполненными после оплаты договорной стоимости имущества. Перечень ситуаций, в которых акционер может восстановить аккаунт, ограничен законом.

Проверка застройщика перед покупкой квартиры

Выбирая строительную организацию, следует изучить корпоративный «имидж» компании, отзывы покупателей, опыт строительства. Информацию можно получить на официальном сайте Минстроя и в СМИ.

Если продажа жилья осуществляется с помощью эскроу-счетов, покупатель максимально защищен от длительной стройки и финансовой несостоятельности строительной компании, однако, если компания предлагает расчет напрямую, то следует быть бдительными.

Без использования накопленных счетов рекомендуется запросить у разработчика следующие документы:

  • заключение органа местного самоуправления о степени готовности объекта;
  • выписка из Росреестра об объемах продажи жилья;
  • платежное поручение с отметкой о зачислении денег в клиринговый фонд.
  • Оплата производится после регистрации дошкольного учреждения в Росреестре вне зависимости от использования специальных счетов или предоставления прямого финансирования напрямую путем перечисления денежных средств на расчетный счет строительной компании.

    Для получения информации об открытии счетов условного депонирования в банке вам следует задать вопросы разработчику. Для финансового специалиста будет не лишним ознакомиться с балансом и отчетом о движении денежных средств для подтверждения финансовой устойчивости и платежеспособности.

    Особенности покупки квартиры в новостройке в ипотеку

    Несмотря на большие риски при привлечении ипотечных кредитов на первичном рынке недвижимости, поступательное снижение ставки ЦБ оправдано, что предполагает снижение ставки рефинансирования вместе с ростом цен на жилье. Доля ипотечников в общем объеме покупателей составляет около 70-75 %.

    Процесс покупки квартиры в новостройке в ипотеку

    Приобретение квартиры в строящемся доме за счет заемных средств предполагает последовательное прохождение следующих этапов:

  • Подбор покупателем девелоперской компании. Кредит девелопера в этом финансовом учреждении одновременно с кредитом в ряде других кредитных организаций считается в глазах банка несоразмерным преимуществом, что свидетельствует о надежности и финансовой устойчивости.
  • Одобрение ипотеки. После удовлетворения заявки на ипотечный кредит с застройщиком подписывается основной договор долевого участия в строительстве взамен предварительного.
  • Перевод денежных средств. Разница для застройщика заключается в плательщике, функции которого в ипотечном кредите выполняет банковская организация, а не покупатель.
  • Оформление технического паспорта. Процедура проводится после сдачи объекта в эксплуатацию и подписания акта сдачи-приемки.
  • Регистрация кредитного договора в Росреестре с наложением залога. Объектом залога является приобретаемое имущество, о чем указывается в выписке ЕГРН. Обременение снимается после полного погашения ипотечных облигаций.
  • Процесс покупки квартиры в новостройке с привлечением кредитных средств отличается от стандартного наложения залога, а именно передачи объекта залогодержателю до полного погашения кредита. Залогодержатель имеет право проживания, но не может отчуждать его ни по одному из договоров.

    Покупка новостройки: документы для ипотеки

    Документы, необходимые банковской организации для получения ипотечной ссуды, можно сгруппировать в несколько групп, в зависимости от преследуемых целей:

    1. Чтобы оценить финансовую стабильность и подтвердить уровень дохода для одобрения ипотеки:
    2. форма 2-НДФЛ — для сотрудников;
    3. налоговая декларация, заверенная Агентством по доходам — ​​для индивидуальных предпринимателей;
    4. справка о доходах из мобильного приложения «Мой доход» — для самозанятых.
    1. Для подтверждения оплаты первого взноса суммы, согласованной с финансовой компанией:
    2. выписка из банка о движении денежных средств;
    3. платежное поручение на перевод суммы с отметкой банка.
    1. Чтобы продемонстрировать намерение приобрести недвижимость:
    2. договор долевого участия в строящемся капитале;
    3. договор о передаче права кредита на объект недвижимости.

    Помимо основных документов, банк может запросить дополнительные приложения, если заемщик запрашивает льготные условия кредита.

    Покупка квартиры в новостройке: подводные камни

    Даже использование специальных аккаунтов не полностью устраняет существующие риски, а лишь сводит их к минимуму. Необходимо предоставить:

    1. Вероятность банкротства застройщика. Покупатели, разместившие свои средства на счетах условного депонирования, рискуют лишь пустой тратой времени, в то время как получившие ипотеку рискуют материальными потерями из-за начисленных процентов. Кроме того, деньги в период строительства могут обесцениться, а стоимость жилья может вырасти.
    2. Налог на исполнение средств на специальных счетах. Деньги на счетах условного депонирования считаются собственностью плательщика до тех пор, пока они не будут переданы получателю, и поэтому не освобождаются от взимания в соответствии с исполнительными актами для погашения алиментных обязательств, начисленных штрафов и налогов, не переведенных на баланс.
    3. Невозможность взыскания штрафа. В случае нарушения застройщиком договорных условий покупатель не может требовать компенсационных выплат, так как строительная организация не получала прямого финансирования долевого строительства квартир.
    4. Проблемы с возвратом денег. Создав своеобразный вклад, покупатель не получает проценты по вкладу, забирая средства из обращения. Если гражданин передумает покупать квартиру в долевом строительстве, вернуть деньги будет практически невозможно, так как причины возврата ограничены законом. Возврат денежных средств допускается в случае банкротства строительной организации или существенного нарушения застройщиком договорных условий.
    5. Банкротство финансового учреждения, открывшего специальный счет. Несмотря на контроль Центрального банка, который составил список из 96 банковских учреждений, которые «главный» банк страны считает надежными для финансирования строительства, невозможно спрогнозировать финансовую неплатежеспособность на несколько лет вперед. Основным рискам подвержены люди, чья сумма покупки вышла за пределы денежного измерения 10 миллионов рублей — максимальной суммы оплачиваемой страховки.
    6. Долгосрочное и незавершенное строительство. Задержка строительства объектов со временем может быть связана с финансовыми и административными проблемами застройщика. Принятие решения о погашении и инвестировании в другую компанию не всегда оправдано, поскольку трудности могут быть краткосрочными. Перед подписанием акта приема-передачи необходимо провести проверку качества и обязать строительную компанию устранить недостатки.

    При минимизации рисков, связанных с использованием специальных аккаунтов, тщательная проверка застройщика перед покупкой квартиры и последующий грамотный выбор — наиболее эффективный способ избежать проблем со сроками и качеством жилья.

    Юридическое сопровождение

    Покупка квартиры у застройщика зачастую является разовой операцией в жизни покупателя, а для строительной компании — почти повседневной процедурой. Процесс требует грамотного юридического сопровождения на всех этапах, от выбора компании до приема жилого помещения. Профессионалы помогут:

  • На выбор разработчика. Помимо официальной информации, публикуемой в СМИ и на сайтах, юристы, систематически решая жилищные вопросы на первичном рынке, имеют собственные досье.
  • При заключении договора. В отличие от продажи жилья на вторичном рынке, только по договору купли-продажи покупка квартиры в строящемся доме возможна на основании различных договоров. При публикации программы дошкольного образования исключен риск «двойной» реализации и «серых» схем. При подписании договора кредитового перевода, чтобы избежать передачи несуществующих прав, необходимо детально изучить причины.
  • При приеме жилья. Перед подписанием акта необходимо проверить входные, дверные и оконные проемы, систему вентиляции, электропроводку и теплоизоляцию. Недостатки должны быть отражены в дефектном отчете и предоставить разработчику конкретный срок для удаления. Если какой-либо из элементов окажется непроверенным, их следует указать отдельно, ссылаясь на отсутствие технических возможностей для проверки.
  • Новые правила покупки квартиры в новостройке блокируют доступ строительной компании к денежным потокам акционеров, сводя к минимуму риск для инвесторов стать жертвой мошенничества в результате банкротства строительной компании и невыполнения обязательств. Однако после подписания акта приема-передачи без указания дефектов покупатель не имеет права в дальнейшем требовать устранения дефектов от застройщика, и введение специальных аккаунтов не является «панацеей» для всех желающих зло.

    Читайте также в этой статье:

    Решите свою юридическую проблему сегодня, не выходя из дома!
    300 рублей бесплатно

    Напишите свой вопрос - в течении 5 минут наш эксперт перезвонит и бесплатно проконсультирует

     

    Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течении 5 минут

     
     
    Спасибо!
    Ваша заявка принята

    Юрист позвонит в течение 5 минут

     
    Анонимно
    Информация о вас не будет разглашена
    Быстро
    Через 5 минут с вами свяжется наш консультант
     

    Заполняя форму, вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением.