Добавить в закладки
Содержание
Покупка и продажа жилья на вторичном рынке часто предполагает наличный расчет, но денежные «мешки» не передаются, а используются альтернативные методы. Покупка квартиры через сейф — самый безопасный вариант для обеих сторон при условии, что нюансы расчета отражены в тексте договора или дополнительного соглашения.
Алгоритм сделки и взаиморасчётов
Расчеты по сделкам с недвижимым имуществом между гражданами — физическими лицами часто осуществляются с помощью депозитария — путем аренды единственной ячейки в банке на определенный срок. Ответственность за обеспечение безопасности арендованного сейфа и обеспечение доступа определенным лицам лежит на банковской организации. Процесс проходит поэтапно следующим образом:
Участники сделки защищены законом, регулирующим вопросы консервации материальных ценностей и ответственности финансовой организации (статья 922 Гражданского кодекса Российской Федерации). Банковское учреждение гарантирует сохранность активов независимо от того, состоится ли сделка. Продавая жилье, физическое лицо не может получить деньги за проданную недвижимость без подтверждения регистратора.
Срок доступа фиксируется в договоре с банком, отсчитывается с момента заключения договора купли-продажи. В документе об аренде банковского мини-сейфа есть пункт, обязывающий участников покинуть камеру в определенное время и передать ключ банку или продлить аренду.
Безопасность расчетов заключается в том, что купюры проверяются на подлинность, пересчитываются и помещаются в арендованный сейф в присутствии всех участников. Затем средства блокируются на период регистрации с последующим перечислением продавцу при условии документального подтверждения исполнения обязательств. Если транзакция не состоялась в течение определенного заранее определенного периода, покупатель, который выполняет операцию возврата, попадает в депозитарий.
Хранитель ключа и минимизация рисков
На законодательном уровне владелец ключа от сейфа не определен, что позволяет сторонам самостоятельно регулировать этот вопрос. Возникают споры относительно условий хранения ключа после внесения средств, так как обе стороны несут риски:
- Залог у покупателя. Аргументы в пользу удержания покупателей основаны на том, что продавец не выполнил свои обязательства до совершения сделки в Росреестре, поэтому деньги ему не принадлежат и их нельзя вывести из ячейки. Опасения продавца связаны с риском конфискации хранящихся в сейфе денег после фактической регистрации недобросовестным покупателем.
- Депозит продавца. Поскольку условия выполнения обязательств контролируются банком, продавец не сможет получить деньги до завершения транзакции. Наличие ключа формально, но не позволяет покупателю принять заявленные значения.
- Передача стороннему посреднику. Если в заключении договора купли-продажи квартиры участвует посредник, то при такой форме сделки ключ от сейфа желательно хранить в риелторской компании. Агентство недвижимости проверит выполнение обязательств покупателем (внесение средств в договорной сумме) и продавцом (переоформление недвижимости), после чего предоставит доступ к финансовым потокам.
- Передача ключа в банк. В этой схеме можно предусмотреть условие по вставке квитанции о приеме средств в специальную зеркальную ячейку. Ключ помещен в непрозрачный пакет с присвоением номера и защитой от несанкционированного доступа. Однако количество банковских организаций, предоставляющих эту услугу, ограничено.
Оптимальный вариант, минимизирующий риски сторон — совместный доступ к депозитарию в банке в любое время. Этот способ удобен в случае возникновения форс-мажорных обстоятельств и отказа сторон от участия.
Часто задаваемые вопросы
Использование индивидуального сейфа для расчетов наличными — самый безопасный вариант для обоих участников. Однако отсутствие правового регулирования в отношении ключницы вызывает ряд вопросов:
Вопрос: Какие действия следует предпринять продавцу, если покупатель-хранитель ключа не передает его после регистрации сделки в Росреестре?
Банки, предоставляющие данную услугу, разработали варианты развития такого сценария, поэтому заинтересованный участник должен:
Если условия договора соблюдены, банк обязан предоставить продавцу доступ к депозиту, даже если ключи остаются у покупателя. Вопрос: Сколько ячеек арендовать, если продавцов несколько? Количество ответчиков является определяющим моментом в количестве банковских ячеек. Если один из продавцов полностью исполнил взятые на себя обязательства, права на получение денежных средств на период ожидания выполнения договорных условий остальными участниками не должны быть нарушены. Аналогичным образом решается проблема при наличии нескольких покупателей. Вопрос: Какие действия следует предусмотреть, если регистрация произведена в электронном виде?
При передаче нотариусом документов по электронным каналам договор возвращается в той же форме без печати Росреестра. Это обстоятельство необходимо отразить в договоре аренды депозитария в банке, чтобы не блокировать доступ продавца к получению причитающихся денежных средств.
Безопасный договор мини-аренды может быть как двусторонним, так и трехсторонним, включая продавца, покупателя и кредитора. Таким образом, арендаторы — это стороны, которые одновременно продают и покупают дом. В дополнительном соглашении рекомендуется предусмотреть возможность совместного доступа в любое время, независимо от условий договора, что актуально в случае возникновения форс-мажорных обстоятельств.
Полезные материалы:
Неполная стоимость в договоре купли-продажи квартиры Подробнее
Как происходит покупка ипотечной квартиры в банке
Договор купли-продажи с рассрочкой платежа Читать
Договор покупки через сейф Читать