Как происходит покупка залоговой квартиры у банка

К преимуществам покупки квартиры в ипотеку часто относят ее невысокую стоимость по сравнению с аналогичными предложениями на рынке недвижимости. По мере роста ипотечной задолженности и неплатежей количество выставленных на продажу ипотечных домов растет с каждым годом. Однако при работе с гарантиями есть ряд особенностей, которые необходимо соблюдать при заключении сделки. Есть несколько способов продать недвижимость, заложенную банком, но все они требуют согласия заемщика.

Какая недвижимость выставляется на торги

Приобрести ипотечное жилье за ​​гроши не получится, но при хороших условиях сэкономить до 15-20% вполне реально. Эта скидка представляется оправданной, учитывая сложность процедуры и связанные с этим риски. Часто транзакции с захламленными предметами ограничены по времени, что заставляет покупателей действовать быстрее, подготавливая документацию для транзакции.

Предложение недорогого жилья всегда вызывает беспокойство, но для заложенной недвижимости более низкая стоимость кажется справедливой.

Продажа заложенных вещей, приобретенных в ипотеку, часто используется в следующих случаях:

1. У заемщика ухудшается финансовое положение из-за болезни, потери работы, снижения заработной платы. Продажа жилья поможет рассчитаться с банком и избавит вас от штрафов и пеней.
2. Заемщик вынужден переехать, сменить работу, регион проживания, по семейным обстоятельствам, по проблемам со здоровьем. Когда вы переезжаете, необходимость в ссуде на недвижимость отпадает, и вы теряете возможность продолжать выплаты. Вам необходимо купить жилье по новому адресу проживания и продать ранее приобретенный предмет залога.
3. Недвижимость служит инструментом инвестирования, когда стоимость квартиры на начальных этапах строительства дешевле, чем сдача в эксплуатацию. Некоторые заемщики берут ипотеку для последующей продажи новостройки по более высокой цене.

Несмотря на преобладающее мнение, что ипотечное жилье обычно продается с просрочкой платежа и финансовыми проблемами, есть много причин продать предмет залога задолго до истечения срока погашения кредита.

Специфика купли-продажи

Особенностью сделок с заложенным жильем является необходимость согласования с банком, выступающим в качестве залогодержателя. Обременение, наложенное на регистрацию ипотеки, не позволит правильно зарегистрировать передачу прав новому владельцу, и только ипотечный кредитор сможет снять ограничения.

Существует 3 схемы переоформления ипотечной квартиры при непосредственном участии банка или с его согласия:

В зависимости от выбранной схемы действий возможны нюансы оформления.

По согласию заемщика и банка

Возможна взаимосогласованная сделка между заемщиком и банком, если кредитор сам зарегистрирует недвижимость для нового клиента. Основная сложность — нежелание банка идти на риск, снимая залог ради сделки. С другой стороны, без выдачи залога продать жилье не удастся.

Оптимальным вариантом будет переоформление ипотеки от одного заемщика к новому. Продавец дома платит кредитору, а остальное получает. Покупатель вносит первоначальный взнос и подписывает кредитный договор. Банк выдает план погашения на новый срок.

Самой безопасной для банка является операция с продажей недвижимости в залог за собственные средства покупателя, когда комиссионные полностью снимаются, однако в текущих условиях такие варианты маловероятны, так как большая часть недвижимости покупается за счет кредитные средства.

При перерегистрации жилья по договору купли-продажи с участием банка покупатель вносит денежную гарантию на аккредитив (ячейку). Полная сумма контракта разделена на 2 части:

Новый договор и просьба залогодержателя о снятии залога направляются в Росреестр для регистрации. Когда транзакция будет опубликована, банк и продавец будут получать средства из разных ячеек. Росреестр передает заявление о праве собственности на имущество новому собственнику.

Если во время продажи заключается новый кредитный договор, покупатель становится заемщиком. Чтобы кредитор мог перерегистрировать ипотеку для нового клиента, заявление должно быть одобрено.

Банки предъявляют ряд требований к заемщикам:

1. Гражданство России.
2. Действующий российский паспорт.
3. Возраст от 21 года. Некоторые кредиторы повышают минимальный возраст для ипотечного заемщика до 23-25 ​​лет.
4. Трудовая деятельность — работа по найму не менее одного года. Вам необходимо проработать у вашего нынешнего работодателя от 3 до 6 месяцев.
5. Размер дохода должен превышать сумму выплаты по ипотеке плюс обязательные расходы.
6. Безупречная кредитная история. Банк зарегистрирует на нового клиента большую сумму долга, если убедится в его ответственности и порядочности. У заемщика не должно быть дефолтов по предыдущим займам.

Процедура одобрения заявки и оформления новой ипотеки не отличается от стандартной схемы, за исключением этапа одобрения объекта недвижимости. Поскольку это уже заложенная недвижимость, проверка собственности будет упрощена.

Продажа на аукционах

Залог часто продается на специализированных сайтах-витринах. Покупки на этих сайтах совершаются через аукцион. Для участия в покупке необходимо сначала зарегистрироваться на сайте, изучить предложения и правила торговли и оформить депозит.

Размер депозита может быть разным, но очень часто банк запрашивает около 5% от стартовой стоимости, фиксированной по заключению эксперта. Кроме того, участники аукциона предлагают свою цену, и тот, кто сделает лучшую ставку, покупает товар.

Если на аукционе не хватает денег, они выплачивают часть средств из своих сбережений, а остальное берут в ипотеку. Если ставка ниже, залог возвращается.

Алгоритм покупки дома на аукционе:

Если деньги не поступят вовремя, сделка будет объявлена ​​недействительной, а залог останется у организатора аукциона. Участвовать в аукционе может любое лицо старше 18 лет, имеющее российское гражданство.

Публичные торги

Если заемщик не сможет выплатить ипотечный платеж, залог может быть продан для погашения долга. Согласие на продажу не требуется при просрочке платежа.

Чтобы получить право принудительной продажи с публичных торгов, кредитор обращается в судебный орган и ожидает вступления этого положения в силу. Вы можете найти информацию о размещении и размещении товара на портале FSSP или на сайте банковского учреждения.

В отличие от аукциона, открытый аукцион требует окончательного решения. В остальном процедура такая же:

1. Покупатель выбирает недвижимость.
2. Они предлагают свою цену за товар, превышающую стартовую.
3. Победитель назначит участника, предложившего самую высокую цену.

При невозможности продажи объекта на публичных торгах проводится перепродажа. Если желающих приобрести указанный лот нет, кредитор вправе по своему усмотрению снизить стартовую цену на 10% и менее.

Плюсы и минусы сделок

К преимуществам залоговых операций можно отнести:

К недостаткам заложенной недвижимости можно отнести:

1. Отсутствие интереса со стороны покупателя. Желающих купить заложенную недвижимость мало, а значит, дорого и быстро продать не получится.
2. Перерегистрация заложенного имущества занимает больше времени. Обычно время транзакции увеличивается на несколько недель. Сначала вам нужно снять гарантию с предмета, а затем зарегистрировать его у нового владельца.
3. Бывший владелец может попытаться оспорить принудительное изъятие. Если отчуждение произошло с нарушением порядка, жилье может быть возвращено. Все документы и платежи необходимо тщательно проверять.
4. Несовершеннолетних жителей выписать сложнее. Следует проявлять осторожность, если дети зарегистрированы в ипотеке.
5. Отсутствие ремонта, повышенный технический износ жилья, отчужденного от предыдущего заемщика. Новому покупателю придется потратить больше денег, чтобы вернуть квартиру в хорошем состоянии.
6. Незаконная перепланировка может помешать успеху сделки. Обращаясь к ипотечному жилью, заемщики часто пытаются улучшить планировку за счет сноса перегородок, при этом легализация изменений откладывается до снятия ограничений. При покупке ипотечного жилья следует внимательно сверить фактическое состояние жилья с техническим планом, полученным в БТИ.

Несмотря на очевидные экономические преимущества, связанные с покупкой дома в залог у банка, существует ряд организационных трудностей при совершении сделки, которые пугают и вынуждают вас отказываться от предложений заложенной недвижимости.

Как подстраховаться при покупке

Во избежание проблем с требовательными транзакциями и рисков мошенничества особое внимание следует уделить проверке самой собственности и ее документации. После завершения сделки может быть выявлено, что недееспособные граждане и другие лица не освобождены от нее или не освобождены от нарушений. Представители опеки и попечительства попросят о восстановлении несовершеннолетнего совладельца квартиры, полученной на деньги капитала.

Любые процессуальные нарушения могут привести к признанию сделки незаконной. Во избежание споров покупатель должен запросить у организатора аукциона решение суда, дающего право на продажу имущества.

Юристы рекомендуют проверить ряд документов в банке перед подписанием документов:

1. Выписка из ЕГРН. Сертификат отражает имя текущего владельца и определяет, есть ли какие-либо ограничения. Если в заявлении указано, что квартира находится в залоге, все регистрационные действия возможны только с согласия банка.
2. Свидетельство о постановке на учет и план жилья с указанием точной площади и инвентарной стоимости. В паспорте объекта указывается год постройки, техническое состояние, коммуникации, капитальный ремонт.
3. Выписка из домовой книги. Все лица, зарегистрированные на отчуждаемой жилой площади, подлежат проверке. Если в квартире есть женщина с ребенком до 18 лет, необходимо убедиться, что они благополучно выписаны и получили новую регистрацию по новому адресу.
4. Платежные документы об отсутствии коммунальных долгов. После передачи недвижимости новому владельцу задолженность за ЖКХ никуда не исчезнет, ​​необходимо будет принять меры к тому, чтобы бывший собственник погасил накопившуюся задолженность.

Проверяйте не только документы на недвижимость, но и удостоверения личности всех участников сделки. Если в процессе проверки документации обнаруживаются малейшие несоответствия, транзакция отменяется и ранее поданное обеспечение удаляется.

Стоит ли покупать такую недвижимость? Мнение эксперта

Продажа залога рассматривается как крайний выход из ситуации, когда нет физической или финансовой возможности продолжать выплату ссуд. Чтобы избежать претензий со стороны других кредиторов или собственников, лучше покупать квартиры в ипотеке через банк, отказавшись от прямой продажи.

Если вам нужно купить ипотечную квартиру, они выбирают самые безопасные схемы регистрации в крупнейших банках с хорошей репутацией, через тендеры или аукционы.

Проверяя личность собственника квартиры, необходимо помнить, что задолженность может возникнуть не только по кредиту, но и по алиментам, счетам, штрафам, налогам. В процессе снятия нового обременения могут возникнуть новые проблемы, связанные с ограничением регистрационных действий судебной службой.

Учитывая выгодные предложения о покупке захламленного жилья, специалисты рекомендуют внимательно проанализировать все преимущества и недостатки сделок с залоговыми объектами и принять решение о покупке после проверки всех документов на собственников и недвижимость.

Часто задаваемые вопросы

возможна ли покупка товаров в ипотеку среди коммерческих объектов? Российское законодательство не запрещает операции с жилой и нежилой недвижимостью, если ипотечный кредитор одобряет сделку. Где я могу найти недвижимость, проданную банком?

Если кредитная организация выдает ипотеку, скорее всего, у нее есть база объектов залога для продажи, но выбирать следует только проверенные банки.

Вправе ли бывший собственник требовать возврата имущества и безопасны ли сделки с гарантией?

Если в процедуре обнаружены отклонения от закона, собственник, владевший недвижимостью накануне, может потребовать признания сделки недействительной. Чтобы снизить судебные риски, следует выбирать для сотрудничества серьезные банки.

Когда существует риск отказа в переоформлении кредита новому покупателю?

Проверка нового заемщика проводится по тем же правилам. Банк оценивает свою платежеспособность, финансовое положение и обязательства перед другими кредитными учреждениями. Причиной отказа в выдаче кредита может быть ошибка в анкете или отсутствие одного из требуемых банком документов.

Покупка недвижимости не вызовет проблем, если вы знаете специфику процедуры и соблюдаете требования закона. При перерегистрации предмета залога существует риск того, что сделка будет оспорена недовольным бывшим владельцем. Рекомендуется привлечь к сделке опытного юриста по жилищному и гражданскому праву, чтобы свести на нет угрозу потери жилья и мошенничества со стороны продавцов.

Полезные материалы:

Гарантийные счета — что это? Подробнее

Сейф для расчетов с недвижимостью: как сдать Другое

Договор покупки через сейф Читать

Расходы покупателя на покупку квартиры: платежные ведомости Читать