Переуступка прав аренды земельного участка между физическими лицами

Передача арендованной земли — частое явление, когда арендатор арендует землю для ведения бизнеса с конечной целью получения прибыли. Собственник участка получает прибыль в виде арендной платы. Иногда арендуемая земля больше не нужна арендатору, или становится выгоднее продать арендованную землю третьему лицу. Данная ситуация представляет собой передачу прав аренды земли и регулируется рядом законов.

Ссылки на законодательство

Передача права аренды земли между физическими лицами

Передача прав требует соблюдения правил, установленных Кодексом Земли. Требования к аренде земли изложены в статье 22, которая допускает вариант использования, когда арендатор передает свои права третьей стороне. Если условия контракта позволяют, земля может быть передана без дополнительного уведомления и согласования с собственником.

Новые отношения не предполагают пересмотра договора с арендодателем, и право на содержание и использование земли переходит к новому арендатору.

В земельном и гражданском законодательстве есть ряд других важных положений, касающихся передачи прав аренды:

  • статья 65 Свода законов определяет правила определения, адаптации и передачи вознаграждения арендатора с обязательным указанием таких положений в заключаемом договоре;
  • п. 2 ст. 615 ГК РФ устанавливает право распоряжаться арендованным земельным участком по усмотрению арендатора, если доли соответствуют положениям действующего законодательства и не противоречат заключенному договору.
  • следует отличать простую смену арендатора от передачи права аренды новому лицу:

  • Арендуемую землю можно использовать для сельскохозяйственных работ или для строительства индивидуальных домов.
  • Без заключения дополнительного договора, также известного как договор передачи, передача арендованной земли третьим лицам не допускается.
  • Передача подразумевает возможность отчуждения права аренды земельного участка у одного лица с переоформлением этого права на другое лицо.
  • После заключения договора новый арендатор устанавливает правовые отношения с текущим владельцем недвижимости.

    Особенности процедуры

    Многим гражданам сложно правильно определить правовые вопросы, связанные с уступкой права аренды. В этом случае объектом являются права аренды, а не права собственности.

    Частые продажи включают продажу зданий, расположенных на земельных участках, сданных в долгосрочную аренду. Продажа собственности происходит без фактического уведомления владельца сайта, однако все же необходимо сообщить об изменениях в письменной форме.

    Определение срока новых правоотношений

    Процесс передачи арендованной земли на новый договор аренды сопровождается подписанием договора о передаче прав на основании продолжительности существующих договорных отношений без права изменять условия использования переданной земли. Вы можете заключить такой договор на любой срок в рамках первого договора.

    Обязательное уведомление владельца необходимо, если срок действия нового договора передачи превышает 5 лет. В некоторых случаях договорная форма предусматривает наличие пунктов, устанавливающих порядок передачи прав аренды другим субъектам, что освобождает вас от необходимости заключения другого договора.

    Если договор аренды с переуступкой имеет срок более 12 месяцев, регистрация в земельной книге необходима для действительности договора.

    Особенности подписания соглашения

    Соглашение о передаче права аренды земли между физическими лицами носит двусторонний характер, т.е он подписывается двумя сторонами: той, которая передает аренду, и той, кто готов принять землю в пользование на заранее установленных условиях.

    Сторонами договора могут быть как обычные граждане, так и юридические лица с обязательным установлением принципа вознаграждения за отношения.

    По закону принятые лоты можно использовать только в разрешенных целях.

    Переуступка предоставляется на согласованный срок, который не должен превышать общий срок аренды. Срок уступки зависит от такого нюанса, как получение согласия собственника.

    При подписании договора на срок до пяти лет нет необходимости сообщать землевладельцу о наделе. Более длительный период потребует официального уведомления от владельца запланированного задания.

    Порядок оформления договора

    Условия договора передачи не могут отклоняться от параметров, определенных основным соглашением с собственником, за исключением раздела, устанавливающего плату за передачу прав.

    Порядок предусматривает подготовку следующих документов к операции:

  • оригинал документа, устанавливающего договор аренды с собственником;
  • документы, удостоверяющие личность сторон (для физических лиц — паспорта);
  • квитанции об отсутствии задолженности перед собственником;
  • выписка, подтверждающая законность распоряжения об имуществе (при желании любое заинтересованное лицо может получить справку в Росреестре).
  • Несмотря на отсутствие строгого формата документа, к юридически значимым заголовкам предъявляются некоторые требования:

  • В обязательные данные входит информация о сторонах сделки (для обычных граждан достаточно ввести паспортные данные вместе с регистрацией).
  • Адрес места нахождения объекта подряда, кадастровый номер участка, размер продаваемых площадей.
  • Установленные параметры, на основании которых организуется передача прав и обязанностей.
  • Если долг накапливается, они регулируют выдачу платежа и определяют размер долга. Эти параметры следует учитывать при дальнейших расчетах между сторонами.
  • Описание правоустанавливающих документов, давших разрешение на передачу объекта новому пользователю.
  • Выписка, подтверждающая отсутствие обременений, ограничений на регистрацию, гарантий, судебных споров по объекту.
  • Расчетные параметры платы за землепользование. Комиссия оплачивается различными способами — ежемесячно, ежеквартально, в виде единовременного платежа. Допускаются другие варианты определения сроков и частоты выплат.
  • Бывший арендатор имеет право внести пункт, определяющий дополнительные обязанности для нового землепользователя. Когда речь идет об аренде земли, нового арендатора могут обязать оплатить мероприятия по благоустройству земли.
  • Документ должен содержать дату регистрации и личные подписи каждой стороны.
  • Контракт устанавливает право использования в рамках разрешенных категорий в зависимости от предполагаемого использования сайта.
  • Правила реституции земли.
  • Поскольку любые существенные изменения условий первичного контракта недопустимы без согласования с владельцем садов, дополнительные пункты должны быть заранее одобрены последним.

    Текст документа, как и любой юридически значимый документ, должен быть составлен грамотно, лаконичным языком, с учетом возможных рисков для сторон и в соответствии с принятыми стандартами проектирования. В случае затруднений при составлении проекта желательно привлечь юриста, имеющего опыт работы в земельных вопросах.

    Запрет на уступку прав

    Передача аренды не всегда законна. Следует изучить подводные камни, когда такой вариант оформления отношений с арендатором невозможен:

  • Основной договор с арендодателем содержит положения, запрещающие дальнейшую уступку или смену арендатора в рамках этого документа.
  • Новый пользователь планирует использовать землю для других целей (когда земля под сельское хозяйство используется для строительства жилых домов). Чтобы назначение было возможным, владелец должен сначала изменить категорию назначения.
  • Объект передачи — земельный участок с незаконно возведенной застройкой.
  • Наличие обременений делает невозможным изменение права пользования (земля была предметом судебного разбирательства, собственность была арестована, действуют ограничения по регистрации).
  • Наличие долга у первого арендатора может привести к отказу в регистрации уступки, потому что по первоначальному договору собственник имеет право прекратить отношения с нарушившей обязательства стороной, что приводит к недействительности новой карты.
  • Существуют и другие обстоятельства, которые устанавливают связь между арендными отношениями и любыми нарушениями закона.

    Проведение аукциона

    Передача права аренды земли между физическими лицами

    Часто для участия в аукционе передают сельхозземли и другие крупные участки. Право на аренду появляется у человека, предложившего лучшие условия. Основанием для признания аукциона действительным является наличие не менее 3-х участников.

    При признании аукциона несостоявшимся права аренды не передаются. Аукцион — это распространенный способ приобретения нового арендатора земли, принадлежащей государственному фонду недвижимости.

    Передача лотов муниципалитету или государству осуществляется юридическим лицом, а частные лица переоформляют объекты без участия в аукционе. Плата за аренду земли не может превышать стоимость участка, и в подавляющем большинстве случаев она значительно ниже.

    Права аренды передаются с определенной арендной платой (за уступку) и, при отсутствии положений договора о возможности передачи третьим лицам в пользование, требуется формальное согласие собственника.

    Особенностью процедуры является ее исключительно возмездный характер. Отсутствие комиссии позволит вам переучить действие в оформлении подарка.

    Регистрация уступки аренды

    Помимо подписания договора о передаче, его необходимо зарегистрировать. Это позволит считать договор вступившим в силу, если срок действия превышает 12 месяцев. Более короткое соглашение устраняет необходимость регистрации.
    При регистрации стороны, участвующие в процессе, уплачивают обязательную государственную пошлину в размере 2 000 рублей (для обычных граждан) или 22 000 рублей (для организаций). Данная мера определяется положениями главы 25.3 налогового законодательства.

    Результатом регистрационных действий станет выдача свидетельства об аренде.

    Налогообложение при аренде

    Особенностью определения налога является исключение суммы погашения долга по предыдущему арендатору. Поскольку в новом соглашении сумма не указана, налоги рассчитываются без учета этих платежей, т.е эти расходы не декларируются.

    Основное правило налогообложения определяет возможность установления налога на добавленную стоимость при переходе права собственности. Такой порядок установлен абзацем первым пункта 1 статьи 146 налогового законодательства.

    В отличие от прямой аренды, которая не предполагает безусловного НДС, продажа требует определения арендодателя. Налог рассчитывается исходя из суммы, уплаченной арендатору в соответствии с соглашением. Полученные платежи признаются налогооблагаемым доходом в соответствии с пунктом 10 пункта 1 статьи 208.

    В зависимости от того, кто участвует в отношениях, определяется порядок декларирования. Если оплату получает физическое лицо, доход декларируется арендатором. В случае переуступки в пользу организации расчетом и уплатой налога на прибыль занимается юридическое лицо.

    Передача права аренды земли имеет множество нюансов и требует тщательного соблюдения федерального законодательства (налогового, земельного и гражданского кодекса).

    Решите свою юридическую проблему сегодня, не выходя из дома!
    300 рублей бесплатно

    Напишите свой вопрос - в течении 5 минут наш эксперт перезвонит и бесплатно проконсультирует

     

    Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течении 5 минут

     
     
    Спасибо!
    Ваша заявка принята

    Юрист позвонит в течение 5 минут

     
    Анонимно
    Информация о вас не будет разглашена
    Быстро
    Через 5 минут с вами свяжется наш консультант
     

    Заполняя форму, вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением.