Отчуждение доли в квартире

В отличие от передачи права собственности на целостный объект недвижимости, отчуждение доли квартиры накладывает ограничения с целью защиты прав совладельцев. Передача части дома предполагает изменение порядка использования, а процедура требует соблюдения приоритета совладельцев на этапе реализации.

Сущность отчуждения долевой собственности

Наличие нескольких совладельцев, каждый из которых владеет частью всего имущества, получило обозначение совместной собственности. Истоки чрезвычайной ситуации связаны с начавшимся в 90-х годах прошлого века процессом приватизации, который распространился из-за перераспределения «дробных ценностей» между правопреемниками. Продажа доли приведет к передаче права собственности на часть актива в виде:

1. Виртуальная составляющая, которая согласно документам является дробной величиной. Так называемая «идеальная» доля, обозначенная как ½, ¼ и т.д., указывает на кондиционированное пространство, использование которого разрешено письменным соглашением между совладельцами.
2. Настоящая комната или несколько комнат, если на природе выделено совместное использование. Если разделить коммуникации и организовать отдельный вход для каждого из коллаборационистов технически невозможно, законодательством на такое разделение накладывается запрет.

Отчуждение виртуальной части, в отличие от отчуждения квартиры, требует нового письменного соглашения об условиях использования в связи с изменением состава собственников. При отсутствии компромисса дело решается в суде. Приоритет при выкупе принадлежит совладельцам в целях сохранения своих прав, а процесс отчуждения доли является как добровольным, так и обязательным.

Отчуждение доли в квартире без нотариуса

С 31 июля 2019 года в России установлен упрощенный порядок оформления сделок с недвижимыми объектами, имеющими нескольких собственников. Любой договор, предусматривающий передачу права собственности, освобождается от обязанности нотариального представителя по заверению при условии, что операция проводится одновременно всеми совладельцами. С 2016 по июль 2019 года включительно действовало следующее правило:

Согласно принятым нововведениям, договоры о передаче частей всего объекта могут быть заключены без нотариального удостоверения, если их подписывают все совладельцы без единого исключения. Если кто-то из списка совладельцев, независимо от размера доли собственности, откажется от участия в сделке, остальным участникам придется воспользоваться услугами нотариуса.

Нововведение позволило факультету самостоятельно решать вопрос нотариального заверения. Ведь в большинстве случаев совладельцами недвижимости являются биологические родственники, которым не нужно подтверждать законность сделки между ними при отчуждении жилого помещения, приусадебного участка, загородного дома или другого индивидуального объекта изолированные. Проживание в разных регионах страны усложняет процесс, а сертификация требует дополнительных затрат времени и денег.

Продажа доли и преимущественный выкуп

Собственник не имеет права продавать долю по выбору покупателя, так как остальные совладельцы имеют право досрочного выкупа. Только при отказе совладельцев можно отправиться на поиски покупателя «на стороне».

Отчуждение доли в квартире в пользу другого собственника

Независимо от желания продавца и наличия стороннего покупателя, приоритет в приобретении принадлежит остальным совладельцам, а процесс имеет четкий алгоритм действий, невыполнение которого приводит к признание сделки недействительной (ст. 250 Кодекса государственной службы РФ).

Все совладельцы находятся «на передовой» продаваемой части всего объекта. В этом случае отчуждение доли квартиры в пользу другого собственника должно происходить наравне с сторонними покупателями.

Продавец доли обязан соблюдать правила:

1. Отправьте письменное сообщение о планируемом мероприятии всем совладельцам с указанием продажной цены, которая не подлежит изменению в случае дальнейшей продажи третьим лицам, и других существенных условий одним из следующих способов:
   
2. доставить лично под роспись на втором экземпляре;
3. отправить по почте ценное письмо со списком приложений и накладной;
4. использование нотариальных услуг для информирования участников и проверки сроков и получения ответов от совладельцев.

1. Дайте мне месяц подумать о выкупе. Если все совладельцы предоставят отказ до истечения срока в один месяц, есть возможность продать третьим лицам до истечения срока.

Образец уведомления о продаже доли

При отчуждении акций по контракту обмена применяются аналогичные правила. Передача преимущественного права третьим лицам запрещена. Если желание купить долю выразили более одного собственника, продавец имеет право выбрать покупателя.

Нарушение права преимущественной покупки позволяет любому «исключенному» участнику добиваться передачи ему функций покупателя в течение трех месяцев.

Заявление об отчуждении

Уведомление о намерении продать оформляется в любой форме, где существенными условиями предстоящей продажи должны быть обязательные атрибуты. Пример вопроса (извещение, извещение) о продаже доли должен содержать:

Если в процессе реализации один из совладельцев выражает желание купить, то реакции от других совладельцев ожидать не приходится.

Договор и документальные приложения

Если доля продается одним владельцем, необходимость нотариального удостоверения договора остается. Независимо от личности покупателя, необходимо соблюдать основные условия, указанные в сообщении заговорщикам.

Текст соглашения должен содержать цену продаваемой доли, способы перевода денег, включая выплату аванса и срок окончательного расчета, техническую информацию и информацию о сторонах сделки. В пакет документального приложения входят:

При продаже акций покупателям «со стороны» необходимо предоставить письменный отказ совладельцев от права досрочного выкупа.

Регистрация и финансовые расходы

Завершающим этапом регистрации является регистрация сделки в Росреестре, которая фиксирует переход права собственности путем выдачи новой выписки из ЕГРН.

Помимо договорной стоимости передаваемой стороны, участники сделки должны определиться с порядком оплаты:

Владельцы унаследованных, подаренных или приватизированных частей освобождаются от уплаты подоходного налога с населения, удерживаемого в размере 13% от контрактной стоимости, если они прожили в имуществе не менее трех лет. С 2020 года также срок пребывания в должности равен трем годам вместо пяти в случае продажи только дома, а сумма подоходного налога с населения становится 13% как для резидентов, так и для нерезидентов вместо прежних 30 %.

Новый совладелец должен будет платить ежегодный налог на недвижимость, рассчитываемый на основе кадастровой стоимости приобретаемой части и региона, в котором находится недвижимость.

Отчуждение доли в квартире по договору дарения

Эндаумент часто маскирует операцию купли-продажи из-за законодательных преимуществ, предусмотренных для продажи без стоимости доли:

Если договор дарения имеет вымышленные обозначения, например, он охватывает продажу с целью минимизации налогового бремени и игнорирования прав приоритетных покупателей, то сделка признается недействительной в суде. Последствия составляют реальную сделку, которую они пытались скрыть.

Образец договора дарения доли

Отчуждение доли квартиры на основании договора дарения микроскопических размеров относится к категории трудно доказываемых в суде. Целью передачи является включение желаемого покупателя в число совладельцев с последующей продажей доли собственника в полном объеме. Выделение позволяет юридически обойти требования о преимущественной покупке.

Отчуждение доли в квартире несовершеннолетнего

Если в сделке участвует несовершеннолетний, требуется официальное письменное разрешение органов опеки и попечительства. Попечительский совет проверяет:

Отчуждение доли квартиры возможно только путем реализации; Запрещается заключать договор дарения от имени несовершеннолетнего, так как подарок по определению не может улучшить материальное положение дарителя.

Принудительное отчуждение долевой собственности

Наличие долга перед пользователями на сумму, близкую к стоимости владения в денежном выражении, наличие залога или несоответствие причитающейся ему части может повлечь за собой принудительное отчуждение доли в судебном порядке.

Принудительная реализация совладельцам

Судебный орган может обязать «несговорчивого» продавца принудительно продать не желающего продавать его имущество при одновременном выполнении трех условий (п. 4 ст. 252 ГК РФ):

1. Владение второстепенной ролью. Под нерелевантностью понимается не относительная доля в квартире, а абсолютная величина по отношению к площади, предоставленной местными властями на одного человека.
2. Невозможность подсветки натурой. При вынесении «приговора» учитывается количество комнат и их изолированность, что позволяет им сосуществовать, не нарушая интересов друг друга.
3. Отсутствие значительного интереса к использованию по назначению. Определяющим фактором для обязательной реализации является наличие другой жилой площади с кардинально другими условиями в ее пользу.

Суд определяет размер денежной компенсации, если жилье соответствует указанным выше критериям.

Продажа в счёт погашения долгов

Если совладелец не оплачивает счета за коммунальные услуги, жилищно-коммунальные компании могут обратиться в суд, если есть задолженность более шести месяцев. Суд обязан предоставить определенный срок для погашения просроченной задолженности, после чего судебные приставы наложат арест на имущество.

Когда кадастровая стоимость части актива максимально приближена к сумме накопленной задолженности и нет другого источника погашения со стороны должника, продажа доли возможна. Исключение составляет уникальность помещения, пригодного для проживания должника и его семьи, что запрещает возможность наложения штрафа (ст. 446 ГПК РФ).

Реализация по ипотеке

Особенностью ипотечной ссуды является то, что объект ссуды находится в залоге у финансового учреждения до полного погашения долга. В случае невыполнения условий договора банк как ипотечный кредитор может приступить к принудительному отчуждению доли имущества. Исполнение возможно в следующих случаях:

Если существует риск отчуждения доли банковским учреждением, лучшим вариантом является заключение дополнительного соглашения о реструктуризации долга.

Правовая поддержка

Сделки с совместным владением относятся к сложным, поскольку доказать даже факт нарушения права преимущественной покупки без помощи профессионала практически невозможно, так как требуется контроль финансовых потоков продавца и покупателя.

Юридические «несоответствия» создаются совместным чтением норм гражданского права. Например, на основе ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначены для граждан и в соответствии со ст. 247 ГК РФ долевое имущество должно отчуждаться по соглашению сторон и, при отсутствии компромисса между совладельцами, руководствоваться решением суда. Получается, что совладелец теоретически может жить на нескольких квадратных сантиметрах, что не соответствует практическому расположению в физическом смысле, не говоря уже о нарушении прав соседей.

Отмена обязательной нотариальной регистрации при отчуждении долей всеми совладельцами влекла за собой риск мошенничества, поскольку нотариусы выступали в роли юристов при проверке договоров и оценке чистоты сделки.

Также ищите: