Можно ли продать неприватизированную квартиру

Юридическая сущность приватизации заключается в передаче жилья муниципальными властями физическим лицам в безраздельное владение и распоряжение. Вопрос о том, можно ли продать неприватизированную квартиру, аналогичен вопросу о передаче того, что не принадлежит собственнику. Для совершения юридических сделок с недвижимостью необходимо иметь зарегистрированное право собственности, которое исключается без проведения процедуры приватизации.

Как продать неприватизированную квартиру

Право участвовать в приватизации предоставляется каждому гражданину только один раз в жизни в условиях массового перехода от государственной к частной собственности, что позволяет новым владельцам проводить любые операции по отчуждению недвижимости. До официальной передачи права собственности дарение или продажа неприватизированной квартиры запрещены законом.

Единственный легальный способ — приватизировать и продать квартиру после получения приватизационного сертификата. Однако несогласие по крайней мере одного из зарегистрированных арендаторов, отнесение муниципальных властей к категории специальных служебных помещений или признание собственности аварийной и подлежащей сносу делает эту процедуру невозможной.

На практике существует ряд «обходных путей» о том, как продать коммунальную квартиру без приватизации, придающих условное значение термину «продажа». Помимо обмена, который требует согласия владельца — муниципалитета, остальные схемы являются незаконными, создавая риски для участвующих сторон в любой момент, когда сделка будет признана недействительной с финансовыми потерями. Чтобы «продать» квартиру без приватизации, необходимо обеспечить честность участников доверительной сделки и невозможность приватизации жилья.

Законная продажа после приватизации

Процесс приватизации с дальнейшим отчуждением — это законная и эффективная схема, не позволяющая продавцу пострадать материально и морально в ответ на выраженное желание обойти закон. Вопрос, как продать приватизированную квартиру, сводится к тому, как продать принадлежащее ей имущество на самых выгодных условиях.

Пошаговый алгоритм

Если нет препятствий со стороны муниципальных властей к процессу приватизации, кроме наличия долгов за предоставленные коммунальные услуги, то имеет смысл заключить предварительный договор с потенциальным покупателем с обязательным условием предоплаты, сумма которых покроет сумму облигаций. Приватизация и последующая продажа квартиры требует последовательного выполнения действий:

  1. Подготовка к процедуре приватизации и подача следующих документов:
  2. заявления, адресованные в самоуправление или государственные органы домовладельцев;
  3. согласие зарегистрированных граждан и официальные отказы лиц, не желающих приобретать в собственность жилую площадь в конкретном объекте недвижимости;
  4. справки, подтверждающие отсутствие реализованного ранее права на получение жилья от государства;
  5. паспорта дееспособных граждан и свидетельства о рождении несовершеннолетних;
  6. справки из управляющей компании и коммунальных служб об отсутствии просроченной задолженности за оказанные услуги;
  7. разрешение органов опеки и попечительства на проведение процедуры в присутствии зарегистрированных несовершеннолетних;
  8. договоры или мандаты социальной аренды — причины проживания и использования жилой площади;
  9. технический паспорт жилого объекта;
  10. выписки из ЖЭКа о зарегистрированных лицах.
  1. Получить договор и подписать от сторон с последующей регистрацией в Росреестре на всех участников в равных долях и получить выписку из ЕГРН.
  2. Поиск покупателя, оценка объекта и оформление типовой сделки купли-продажи с передачей жилья по акту и новой регистрацией собственника недвижимости.

Образец заявления на приватизацию квартиры

Финансовые расходы

Процесс приватизации — бесплатная услуга для участников, но подготовительный этап, предпродажные мероприятия и дальнейшая реализация требуют материальных затрат, в том числе:

  • нотариус отказывается участвовать в приватизации в присутствии отказавшихся;
  • услуги оценочной фирмы;
  • госпошлина в размере 2000 рублей за каждого участника приватизации;
  • получить выписку из Росреестра;
  • услуги агентства недвижимости при необходимости.
  • Срочная продажа неприватизированных квартир, прошедших процедуру приватизации исключительно с целью законной продажи, требует уплаты НДФЛ в размере 13% от договорной стоимости, указанной в документе в договоре.

    Завуалированная «продажа» без приватизации

    Руководствуясь законодательными соображениями, продать неприватизированную квартиру невозможно, есть только схемы, прикрывающие сделку, которая в любой момент может быть признана недействительной. Каждый из «круглых» маневров сопряжен с риском для участников сделки.

    Обмен неприватизированного жилья

    Законодательство не запрещает обмен квартир по договорам социальной аренды (ст. 72 ТК РФ) с учетом ограничений (ст. 73 ТК РФ):

  • при признании жилого помещения опасным и подлежащим сносу;
  • если была проведена несанкционированная переквалификация;
  • при признании работодателя недееспособным;
  • расторжение договора социальной аренды с последующим выселением арендаторов.
  • Процедура обмена осуществляется в следующем порядке:

    1. Поиск участника сделки осуществляется самостоятельно, обращаясь в агентства недвижимости или через Интернет.
    2. После достижения договоренности проводится визит в муниципальный орган, где между сторонами делается запрос на обмен с прилагаемыми документами:
    3. идентификация всех зарегистрированных резидентов;
    4. заказы или контракты на социальные работы с обеих сторон;
    5. согласие зарегистрированных граждан на проведение процедуры обмена.
    1. Для завершения процесса вам необходимо обменять объекты недвижимости и получить дополнительную оплату согласно договору.

    Вопрос о доплате денежных средств не должен фигурировать в договоре об обмене муниципального жилья, поскольку есть элемент продажи неприватизированной квартиры. Сделка может быть признана незаконной, и «покупатель» принимает на себя риски потери уплаченных денег, так как законом запрещено покупать неприватизированную квартиру.

    Продажа «прописки»

    Условием проведения операции является согласие муниципалитета на регистрацию постороннего лица. Итог выглядит следующим образом:

  • получить согласованную сумму денежных средств и зарегистрировать «покупателя» на территории объекта;
  • выплачиваться зарегистрированным субъектам;
  • перерегистрировать лицевые счета для вновь зарегистрированного арендатора.
  • Скрытая «продажа» неприватизированной квартиры не мешает «покупателю» зарегистрировать полностью доступную собственность через приватизацию в будущем, не воспользовавшись правом один раз в жизни.

    Правовая помощь

    Использование иных схем, кроме приватизации, является незаконным, так как квартиру невозможно продать, если она не приватизирована. Необходимость получения разрешения от местных властей на обмен и регистрацию налагает дополнительные ограничения, так как в большинстве случаев муниципалитет отвечает отказом. Компании по недвижимости разработали собственные схемы, в том числе:

  • обмен через «буфер» (жилая площадь, принадлежащая агентству) с последующим выкупом;
  • заключение фиктивного брака, что позволяет без чьего-либо согласия зарегистрировать «супругу» на жилой площади любого размера.
  • Квалифицированные юристы помогут избежать мошенничества, объективно изучить картину и сделать выводы о компании-посреднике. Ведь сама по себе сделка по продаже неприватизированной квартиры незаконна и, чтобы сделка соответствовала закону, необходимо ее хорошо знать.