Можно ли продать неприватизированную квартиру

Юридическая сущность приватизации заключается в передаче жилья муниципальными властями физическим лицам в безраздельное владение и распоряжение. Вопрос о том, можно ли продать неприватизированную квартиру, аналогичен вопросу о передаче того, что не принадлежит собственнику. Для совершения юридических сделок с недвижимостью необходимо иметь зарегистрированное право собственности, которое исключается без проведения процедуры приватизации.

Как продать неприватизированную квартиру

Право участвовать в приватизации предоставляется каждому гражданину только один раз в жизни в условиях массового перехода от государственной к частной собственности, что позволяет новым владельцам проводить любые операции по отчуждению недвижимости. До официальной передачи права собственности дарение или продажа неприватизированной квартиры запрещены законом.

Единственный легальный способ — приватизировать и продать квартиру после получения приватизационного сертификата. Однако несогласие по крайней мере одного из зарегистрированных арендаторов, отнесение муниципальных властей к категории специальных служебных помещений или признание собственности аварийной и подлежащей сносу делает эту процедуру невозможной.

На практике существует ряд «обходных путей» о том, как продать коммунальную квартиру без приватизации, придающих условное значение термину «продажа». Помимо обмена, который требует согласия владельца — муниципалитета, остальные схемы являются незаконными, создавая риски для участвующих сторон в любой момент, когда сделка будет признана недействительной с финансовыми потерями. Чтобы «продать» квартиру без приватизации, необходимо обеспечить честность участников доверительной сделки и невозможность приватизации жилья.

Законная продажа после приватизации

Процесс приватизации с дальнейшим отчуждением — это законная и эффективная схема, не позволяющая продавцу пострадать материально и морально в ответ на выраженное желание обойти закон. Вопрос, как продать приватизированную квартиру, сводится к тому, как продать принадлежащее ей имущество на самых выгодных условиях.

Пошаговый алгоритм

Если нет препятствий со стороны муниципальных властей к процессу приватизации, кроме наличия долгов за предоставленные коммунальные услуги, то имеет смысл заключить предварительный договор с потенциальным покупателем с обязательным условием предоплаты, сумма которых покроет сумму облигаций. Приватизация и последующая продажа квартиры требует последовательного выполнения действий:

  1. Подготовка к процедуре приватизации и подача следующих документов:
  2. заявления, адресованные в самоуправление или государственные органы домовладельцев;
  3. согласие зарегистрированных граждан и официальные отказы лиц, не желающих приобретать в собственность жилую площадь в конкретном объекте недвижимости;
  4. справки, подтверждающие отсутствие реализованного ранее права на получение жилья от государства;
  5. паспорта дееспособных граждан и свидетельства о рождении несовершеннолетних;
  6. справки из управляющей компании и коммунальных служб об отсутствии просроченной задолженности за оказанные услуги;
  7. разрешение органов опеки и попечительства на проведение процедуры в присутствии зарегистрированных несовершеннолетних;
  8. договоры или мандаты социальной аренды — причины проживания и использования жилой площади;
  9. технический паспорт жилого объекта;
  10. выписки из ЖЭКа о зарегистрированных лицах.
  1. Получить договор и подписать от сторон с последующей регистрацией в Росреестре на всех участников в равных долях и получить выписку из ЕГРН.
  2. Поиск покупателя, оценка объекта и оформление типовой сделки купли-продажи с передачей жилья по акту и новой регистрацией собственника недвижимости.

Образец заявления на приватизацию квартиры

Финансовые расходы

Процесс приватизации — бесплатная услуга для участников, но подготовительный этап, предпродажные мероприятия и дальнейшая реализация требуют материальных затрат, в том числе:

  • нотариус отказывается участвовать в приватизации в присутствии отказавшихся;
  • услуги оценочной фирмы;
  • госпошлина в размере 2000 рублей за каждого участника приватизации;
  • получить выписку из Росреестра;
  • услуги агентства недвижимости при необходимости.
  • Срочная продажа неприватизированных квартир, прошедших процедуру приватизации исключительно с целью законной продажи, требует уплаты НДФЛ в размере 13% от договорной стоимости, указанной в документе в договоре.

    Завуалированная «продажа» без приватизации

    Руководствуясь законодательными соображениями, продать неприватизированную квартиру невозможно, есть только схемы, прикрывающие сделку, которая в любой момент может быть признана недействительной. Каждый из «круглых» маневров сопряжен с риском для участников сделки.

    Обмен неприватизированного жилья

    Законодательство не запрещает обмен квартир по договорам социальной аренды (ст. 72 ТК РФ) с учетом ограничений (ст. 73 ТК РФ):

  • при признании жилого помещения опасным и подлежащим сносу;
  • если была проведена несанкционированная переквалификация;
  • при признании работодателя недееспособным;
  • расторжение договора социальной аренды с последующим выселением арендаторов.
  • Процедура обмена осуществляется в следующем порядке:

    1. Поиск участника сделки осуществляется самостоятельно, обращаясь в агентства недвижимости или через Интернет.
    2. После достижения договоренности проводится визит в муниципальный орган, где между сторонами делается запрос на обмен с прилагаемыми документами:
    3. идентификация всех зарегистрированных резидентов;
    4. заказы или контракты на социальные работы с обеих сторон;
    5. согласие зарегистрированных граждан на проведение процедуры обмена.
    1. Для завершения процесса вам необходимо обменять объекты недвижимости и получить дополнительную оплату согласно договору.

    Вопрос о доплате денежных средств не должен фигурировать в договоре об обмене муниципального жилья, поскольку есть элемент продажи неприватизированной квартиры. Сделка может быть признана незаконной, и «покупатель» принимает на себя риски потери уплаченных денег, так как законом запрещено покупать неприватизированную квартиру.

    Продажа «прописки»

    Условием проведения операции является согласие муниципалитета на регистрацию постороннего лица. Итог выглядит следующим образом:

  • получить согласованную сумму денежных средств и зарегистрировать «покупателя» на территории объекта;
  • выплачиваться зарегистрированным субъектам;
  • перерегистрировать лицевые счета для вновь зарегистрированного арендатора.
  • Скрытая «продажа» неприватизированной квартиры не мешает «покупателю» зарегистрировать полностью доступную собственность через приватизацию в будущем, не воспользовавшись правом один раз в жизни.

    Правовая помощь

    Использование иных схем, кроме приватизации, является незаконным, так как квартиру невозможно продать, если она не приватизирована. Необходимость получения разрешения от местных властей на обмен и регистрацию налагает дополнительные ограничения, так как в большинстве случаев муниципалитет отвечает отказом. Компании по недвижимости разработали собственные схемы, в том числе:

  • обмен через «буфер» (жилая площадь, принадлежащая агентству) с последующим выкупом;
  • заключение фиктивного брака, что позволяет без чьего-либо согласия зарегистрировать «супругу» на жилой площади любого размера.
  • Квалифицированные юристы помогут избежать мошенничества, объективно изучить картину и сделать выводы о компании-посреднике. Ведь сама по себе сделка по продаже неприватизированной квартиры незаконна и, чтобы сделка соответствовала закону, необходимо ее хорошо знать.

    Решите свою юридическую проблему сегодня, не выходя из дома!
    300 рублей бесплатно

    Напишите свой вопрос - в течении 5 минут наш эксперт перезвонит и бесплатно проконсультирует

     

    Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течении 5 минут

     
     
    Спасибо!
    Ваша заявка принята

    Юрист позвонит в течение 5 минут

     
    Анонимно
    Информация о вас не будет разглашена
    Быстро
    Через 5 минут с вами свяжется наш консультант
     

    Заполняя форму, вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением.