Можно ли продать квартиру в ипотеке: способы продажи

В процессе выплаты ипотеки на длительный срок актуальность жилья теряется и возникает вопрос, можно ли продать квартиру в ипотеку, если заемщик желает избавиться от текущих кредитных обязательств перед банком. Есть много других причин для продажи залоговой собственности. Между тем, закон и правила выдачи кредита не устанавливают запрета на совершение сделок при соблюдении условий, указанных в договоре, и соблюдении необходимой процедуры.

В зависимости от ситуации, специфики сделки, возможностей и намерений продавца существует несколько способов продажи ипотечного жилья.

Варианты действий для ипотечного заемщика

Несмотря на отсутствие категорического запрета на перевод невыплаченной банковской задолженности, следует учитывать, что продать заложенное банком жилье без решения проблемы с ограничением прав не получится.

В любом случае важным участником операции станет кредитор, который имеет право разрешить или отказать в передаче прав на недвижимость, которая в настоящее время служит гарантией по ссуде.

Согласно положениям Гражданского кодекса (статья 301), кредитор имеет право забрать активы, если будет предпринята попытка обработать заложенные активы без соответствующей санкции банка. Поэтому продажа квартиры с неоплаченной ипотекой возможна только при участии и согласовании финансовой структуры.

Часто причиной отказа в жилье становится невозможность в дальнейшем выполнять кредитные обязательства. Чтобы сохранить часть прибыли и избавиться от долгих споров с должником, финансовое учреждение сделает уступку и разрешит перерегистрацию, если целью снятых ограничений является закрытие долга с начисленными процентами. При обращении в банк важно донести основную мысль: отказ от квартиры вызван намерением обойтись без задержек и образования проблемных кредитов и связан с ухудшением финансового положения, потерей работы или потерей работы снижение общего дохода.

Выбирая между судебным разбирательством и попытками вернуть ссуду заемщику и досрочным погашением путем отказа от прав собственности в пользу нового владельца, кредитор предпочтет последний вариант как оптимальное решение, учитывающее интересы обеих сторон.

Реализовать гарантированное жилье можно следующими способами:

1. Устранение задолженности и закрытие кредитной линии за счет заемщика или покупателя.
2. Самостоятельная организация поиска покупателя с последующим согласованием освобождения от залога со стороны кредитора.
3. Передача права продажи квартиры финансовому учреждению.
4. Оформление перевода банковского долга на другое лицо.

Закрытие ипотечного долга

Самый правильный вариант — предварительное снятие обременения за счет списания кредитных обязательств в случае досрочного погашения. Если финансовая ситуация позволяет, заемщик вносит собственные средства на сумму всего остатка долга с учетом процентов, начисленных на момент погашения, а при отсутствии личного капитала использует ссуду в другом банке.

Если досрочный возврат осуществляется за счет заемных средств, важным условием будет выбор подходящей программы: если планируется скорая продажа объекта недвижимости, то следует выбирать беззалоговые программы. В противном случае квартира будет передана в залог другой организации и цель — свободная продажа недвижимости — не будет достигнута.

Несмотря на всю привлекательность этого варианта, существуют значительные трудности: при наличии высокой долговой нагрузки другой кредитор вряд ли одобрит заявку или предложит меньшую сумму по более высокой процентной ставке.

Отдельно рассматривается вариант погашения долга по находящемуся в пользовании имуществу для покупки другого с ипотекой. Одобрение новой ссуды может быть получено только в том случае, если подтвержденный официальный доход подтверждает платежеспособность клиента с текущими обязательствами. На рынке потребительского кредитования существует множество интересных нецелевых программ, которые позволяют погасить задолженность первому кредитору, если основная часть кредита уже выплачена, а небольшая сумма остается на депозите.

Желательно прочитать: документы о погашении кредита материнской компанией.

За счет нового собственника

Если нет средств для обслуживания ссуды, вероятность успешного досрочного погашения кредитной линии с использованием личных сбережений мала. Возможно, будет проще найти покупателя, готового участвовать в платежах с дальнейшим снятием залогового права и переоформлением собственности. Подобная схема возможна, если жилье пользуется спросом на рынке недвижимости, а цена позволяет найти желающих участвовать в сложной процедуре, так как сулит покупателю хорошее ценовое преимущество.

Прочтите: Что произойдет, если вы не заплатите по ипотеке.

В процессе досрочного погашения кредита покупателем дома есть три важных момента:

1. Передача аванса, по которому будет ликвидирована ипотека, оформляется нотариально.
2. Полученные средства сразу переводятся на банковский счет с дальнейшим оформлением закрытия кредитной линии.
3. Немедленное снятие залогов и перерегистрация имущества после погашения всех имущественных требований залогодержателя.

Самая большая проблема — получить поддержку банка. Кредитная структура заинтересована в стабильных долгосрочных выплатах начисленных процентов по использованным средствам. Этим объясняется нежелание закрывать ссуду раньше, чем ожидалось. Задача заемщика — представить веские и убедительные доказательства серьезного ухудшения положения клиента и высокого риска неплатежа. Особенностью авансового депозита средств является сложность процедуры, несмотря на отсутствие юридических ограничений. Финансовое учреждение может указать условия погашения, которые могут помешать выполнению плана.

важно, чтобы кредитор был осведомлен о серьезных проблемах должника, которые грозят судебным разбирательством в связи с невозможностью дальнейшего обслуживания обязательств и увеличением просроченных платежей. Второй момент, который должен знать банк, — это сообщение о конечной цели продажи недвижимости. Если заемщик указывает, что намерен погасить ссуду вырученными средствами, избегая роста долга, шансы на вынесение вердикта об одобрении очень высоки.

Причины, которые принимает банк, будут: потеря работы, переход на низкооплачиваемую должность, увольнения, проблемы со здоровьем, переезд в другую страну, отдаленный регион и т.д.

достаточно сложно найти покупателя, готового участвовать в закрытии чужого долга и снятии бремени с продавца новой сделки. Снижение цены, которое позволяет покупателю признать преимущества схемы, может убедить покупателя. А для собственника закрытого жилья этот вариант не приносит преимуществ, так как любое снижение цены по отношению к предложениям на рынке недвижимости влечет за собой потерю суммы.

После согласия банка собственник действует в следующей последовательности:

1. Уточняется размер долговых обязательств.
2. Ищем покупателя, готового к сложной сделке.
3. С покупателем заключается нотариальный договор.
4. Освобождается отчуждаемое жилое пространство.
5. Покупатель вносит предоплату, достаточную для погашения ипотечной задолженности.
6. Договор займа расторгается досрочно, заем возвращается для дальнейшего снятия залогов.
7. Документы для регистрации прав переданы в Росреестр.

Продажа своими силами

Главное условие успешного поиска покупателя — абсолютная честность с потенциальными собственниками, так как обременение прав продолжит возникать в момент регистрации перехода прав. При самостоятельном исследовании необходимо совместно решить проблему решения проблемы с обременениями. Важно, чтобы на каждом этапе соблюдались нормы закона и установленные правила.

Достигнув договоренности, нынешний и новый собственники приступают к реализации следующей схемы:

1. Свяжитесь с финансовым учреждением с уведомлением о предстоящем погашении.
2. Ипотека устанавливает договор купли-продажи с новым владельцем, а нотариус удостоверяет сделку.
3. Денежные средства, равные сумме непогашенной задолженности, покупатель помещает в сейфовую ячейку, а оставшуюся часть помещает в другое отделение.
4. С квартиры снят запрет на регистрационные действия.
5. Жилье переоформляется на нового владельца через Росреестр.
6. Оставшимися в сейфе деньгами бывший владелец и кредитор могут распоряжаться деньгами.

Привлечение к продаже банка

Если предыдущие варианты требовали только участия банка на каком-то этапе сделки, то при продаже с помощью кредитной организации сделка полностью оплачивается кредитором от начала до полного закрытия и перехода права собственности к новой владелец.

В этом случае заемщик участвует только для подписания юридически значимых ценных бумаг в связи с недвижимостью.

Найдя покупателя, банк помещает средства в одну ячейку на сумму остатка ипотечной задолженности, а остальная сумма — во вторую ячейку. После закрытия кредитной линии Росреестр фиксирует снятие обременения.

Несмотря на более простую схему, этот вариант менее выгоден для заемщика, поскольку финучреждение преследует только одну цель — вернуть сумму, достаточную для погашения ипотеки, не беспокоясь о финансовых интересах продавца. Жилье, продаваемое организацией, часто дешевле, чем в среднем по рынку.

Переход долговых обязательств

Иногда покупку дома планирует человек, который намеревается оформить жилищный заем. Если покупатель является потенциальным заемщиком, предоставляется возможность повторного зачисления с передачей остатка кредитных обязательств новому заемщику.

Принцип действия связан с заключением нового договора о предоставлении кредитной линии, равной остатку непогашенных обязательств, с условием передачи имущества в руки покупателя. Полученные средства используются для погашения основной ипотеки, а имущество переоформляется с новым обременением.

Действия потенциального заемщика аналогичны процедуре получения первичной ипотеки, и банк рассматривает кандидата с точки зрения надежности, ответственности и платежеспособности. Одним из этапов операции является выполнение оценочной деятельности и получение оценки с определением оценочной стоимости.

Вместо физического лица заемщиком может выступать юридическое лицо, например банк. Регистрация требует передачи финансовых обязательств другому финансовому учреждению. Учитывая поступательное снижение ставок банковскими структурами, аналогичный принцип часто используется банками в виде программ перекредитования.

Следует отметить, что привлечение сторонней финансовой организации при продаже квартиры выгодно только в том случае, если будет достигнута главная цель — снять ограничения и переоформить жилье с погашением долга по первому кредиту. Предлагаемые программы рефинансирования ипотечного кредита только улучшат условия обслуживания кредита за счет передачи обеспечения в распоряжение другого финансового учреждения, но не отменят обязательство по оплате.

Полезно: какие документы нужны для рефинансирования ипотеки.

Какие документы потребуются для сделки?

Особенностью ипотечных сделок является внушительный пакет документации. В зависимости от выбранной схемы продаж список может варьироваться:

1. Личные документы всех участников (гражданские паспорта).
2. Выписка из ЕГРН, подтверждающая законность устройства жилья при снятии обременения с имущества на эксплуатацию.
3. Техническая документация БТИ (в некоторых регионах выдачей технического паспорта занимается МФЦ).
4. Выписка из домовой книги (оформляется в виде справки по форме № 9), в которой записываются все жильцы. При получении сертификата необходимо записать всех ранее зарегистрированных арендаторов.
5. Документ, подтверждающий отсутствие задолженности за жилищно-коммунальные услуги.
6. В случае продажи имущества, часть которого принадлежит несовершеннолетнему, продажа заранее согласовывается с органом опеки и попечительства, однако случай оснащения несовершеннолетнего частью ипотечной квартиры не распространяется на действующие положения об ипотеке.
7. Письменное согласие супруга (в том числе первого) на совершение сделки (нотариально заверенное).
8. Оценка недвижимости. Услуги оценщика оплачиваются отдельно, а организация оценки выбирается из рекомендованных банком.

Особенности продажи ипотечного жилья

Любая сделка с недвижимостью требует специальной подготовки, а при наличии ограничений продажа сопровождается множеством сложностей. Поскольку ипотека часто сопровождается другими обстоятельствами (использование материнского капитала, участие в госпрограммах, военный заем), вам придется приложить немало усилий, чтобы юридически оформить сделку.

Советуем прочитать: чем отличается ипотека от рассрочки платежа.

Сложности продажи квартиры в военной ипотеке

Получение жилья по военной ипотеке регулируется Законом № 117-ФЗ, принятый в 2004 году, и предусматривает участие в специальной системе финансирования.

Программа кредитования реализуется при поддержке Минобороны и предусматривает наложение ареста не только по банковскому кредиту, но и на департамент государственного управления. Запрет на отчуждение недвижимого имущества действует на весь период кредита, то есть в течение 20 лет жизни военной службы.

При военной ипотеке для снятия обременения необходимо будет погасить ссуду раньше, чем предполагалось, и только после этого приступить к переоформлению недвижимости на покупателя.

При продаже квартиры, купленной по военной ипотеке, необходимо сообщить об этом не только в банк, но и в специальный объект — Росвоенипотека.

Если в погашении ипотеки участвовал маткапитал

Многие семьи, приобретая недвижимость в ипотеку, стараются как можно быстрее избавиться от серьезной кредитной нагрузки. По этой причине заемщики готовы использовать акционерный капитал для погашения части долга. Трудности начинаются позже, когда квартиру собираются продать, потому что по закону родитель обязан передать каждому члену семьи долю недвижимости после снятия юридических ограничений.

Ситуация осложняется тем, что вместо совершеннолетних владельцев ипотеки с материнским капиталом необходимо учитывать интересы несовершеннолетних, поэтому снятие обременений сопровождается передачей долей детям с дальнейшим согласованием любых сделок с надзорными органами.

Трудно найти покупателя, готового дождаться освобождения залога, передачи доли и одобрения последующей продажи. Кроме того, одновременно с продажей родители должны предоставить своим несовершеннолетним иждивенцам другое равноценное и комфортное жилье. Единственный выход — продать и купить просторную квартиру или обменять на новую с учетом прав несовершеннолетнего.

В связи с усилением контроля за соблюдением прав детей со стороны ПИФ (органа, регулирующего программу капиталовложений), в последние годы увеличилось количество случаев, когда сделка была признана недействительной, если выделение квоты на ребенка было проигнорировано.

Возможные риски

Из-за сложности процедуры передача другому лицу жилищных прав, оформленных в залог, по инициативе заемщика применяется редко. Особенно сложно найти покупателя, готового участвовать в многоэтапном процессе. Чтобы заинтересовать людей таким предложением, им часто требуются серьезные скидки, что для продавца невыгодно.

Такая ситуация оправдывается повышенным риском для покупателя, участвующего на личные средства в сделке, когда обременение еще не снято, а значит, процедура новой регистрации собственности далека от юридического завершения.

Высока вероятность того, что сделка будет оспорена банком и другими структурами: ПФР, надзорными органами и регистратором.

Из-за длительного процесса принудительного согласования и перерегистрации увеличивается риск возникновения непредвиденных ситуаций: пожара, смерти, тяжелого заболевания участников сделки. В случае затруднений вернуть депозит и отклонить транзакцию может быть довольно сложно.