Как продать квартиру в ипотеке

Покупка дома с использованием ипотечного кредита — стандартная процедура на вторичном рынке. Алгоритм включает более глубокий контроль сделки, поскольку продать квартиру по ипотеке без третьего лица — банковской организации невозможно. Если за проданный объект не выплачен кредит, квартира передается в залог кредитором, а если недвижимость приобретается покупателем в ипотеку, сумма кредита и условия подлежат согласованию с коммерческим банком. Механизм продажи требует дальнейших шагов, включая оценку продаваемого имущества и заключение предварительного договора.

Оценка объекта недвижимости

Определение истинной рыночной стоимости важно для всех сторон сделки, но имеет первостепенное значение для продавца при продаже квартиры в ипотеку. Этому есть простое объяснение: у коммерческих организаций, занимающихся ипотечным кредитованием, есть собственная служба, которая занимается как проверкой объектов залога, так и их непосредственной оценкой. Если он будет переоценен, банк просто откажется от кредита, и очевидный эвфемизм ударит «по карману» продавца.

Самостоятельная оценка

Если кредитная организация не настаивает на оценке, произведенной профессиональными оценщиками, то продавец может самостоятельно оценить объект недвижимости для продажи квартиры на вторичном рынке по ипотеке. В качестве источника информации можно использовать:

Изучив вторичный рынок, можно ввести поправочные коэффициенты по качественным характеристикам (капитальный ремонт, замена сантехники и т.д.), Которые влияют на показатель стоимости и оценивают средний квадратный метр с учетом количества планов, год строительства и инфраструктуры. Полученное значение арифметически умножается на площадь квартиры и отображается ориентировочная стоимость.

Оценка экспертов

Несмотря на платную услугу, оценка, проводимая квалифицированными специалистами, придает важность продаже квартиры через ипотеку в глазах кредитной организации и снимает с покупателя вопросы о возможности торга. Алгоритм включает:

1. Ищите оценщика. Рекомендуется отдавать предпочтение компаниям, имеющим положительную репутацию на рынке оценки недвижимости и пользующимся доверием конкретного банка, поскольку квартира продается в ипотеку с участием кредитной организации, которая финансирует или дает согласие на изменение заемщик.
2. Заключение договора с экспертом. В документе указывается стоимость, время проведения мероприятия, порядок оплаты и предоставления результата.
3. Получите отчет. Порядок продажи квартиры в ипотеку может предусматривать прямую передачу отношений в кредитную организацию или продавцу для самовывоза.

В общей сложности процесс занимает неделю. Фотографии объекта прилагаются к отчету, требующему посещения специалиста. Аккредитованные банком компании могут оформить документ по определенной модели с прямым представлением в финансовое учреждение.

Поиск покупателя для ипотечной недвижимости

На поиски потенциального покупателя желательно отправиться после оценки объекта недвижимости. Продавец должен решить, как продать квартиру с ипотекой, выбрав один из следующих способов:

1. Самостоятельный поиск покупателя. Выбор этого метода предполагает размещение рекламы в СМИ и на специальных сайтах.
2. Ищите с агентством недвижимости или частным агентом по недвижимости. Этот способ сэкономит время, прибегнув к услугам посредников, но начинается он с денег, которые составляют примерно 2-5% от стоимости проданного товара.

Независимо от выбранного способа продажи важным моментом, служащим дополнительному интересу покупателя к покупке, является собственно осмотр квартиры. Услуги профессионалов помогут представить объект в выгодном свете, учитывая наиболее выгодное время дня для демонстрации, сделать акцент на преимуществах и замаскировать недостатки.

Если жилье продается вместе с техникой и мебелью, необходимо составить описи, присвоив инвентарные номера стоимости недвижимости.

Согласование с банком реализации ипотечного жилья

Схема продажи квартиры в ипотеку требует согласования с кредитным отделом финансового учреждения. Продажа жилья, за которое не выплачен ипотечный кредит, невозможна без согласования смены заемщика или досрочного погашения обязательств и снятия обременения.

Продажа жилья в ипотеку

Банк учитывает личность покупателя и предлагает доступные программы кредитования, подходящие для обеих сторон. Крупные банки предоставляют ипотечные кредиты на сумму 300 тысяч рублей на срок до 30 лет. Процентная ставка зависит от срока кредита, ликвидности недвижимости и оценки платежеспособности покупателя.

После выбора программы и согласования с банком покупатель заполняет заявку:

После подачи заявки покупатель и продавец ждут решения кредитора. Банки рассматривают документы, и решение принимается в течение 3-5 дней. Если в ссуде будет отказано, продавцу придется снова искать покупателя или покупателя, чтобы найти собственные средства для покупки квартиры.

Продажа жилья с непогашенной ипотекой

можно ли продать заложенную квартиру, если ипотека еще не выплачена? Часто возникают ситуации, когда объект недвижимости продается при наличии залогового права. Продажа квартиры, купленной в ипотеку, которая находится в залоге у банка до полного погашения кредитных обязательств, предусматривает два варианта:

1. Обмен залога. Дальнейшие обязательства по погашению кредита и начисленные проценты переходят от продавца к покупателю. Схема возможна с согласия и одобрения третьего лица: кредитной организации.
2. Погашение кредита покупателем. Если банк отказывается передать обязательства потенциальному покупателю, последний может полностью погасить ссуду, после чего обременение снимается и расчет входит в двусторонний канал между продавцом и покупателем без дальнейшего участия банковской организации.

Чем меньше остаток по кредиту в денежном выражении и чем ликвиднее проданное имущество, тем выше вероятность одобрения со стороны банка. Оптимальный вариант — погасить остаток кредита деньгами покупателя при наличии и свободных денежных средствах.

Рассмотрение пакета документации для продажи

Для продажи недвижимости продавец должен подготовить и подать документы. Продажа квартиры с ипотекой требует рассмотрения пакета документации не только от покупателя, но и от банка — действующего или потенциального залогодержателя. Продавец обязан предоставить:

1. Удостоверения личности всех владельцев:
   
2. внутренние паспорта взрослых участников;
3. свидетельства о рождении несовершеннолетних владельцев.

1. Подтверждающим документом является выписка из ЕГРН, выданная вместо свидетельства о праве собственности с середины 2016 года.
2. Название документа:
   
3. договор обмена или купли-продажи;
4. свидетельство о праве на наследство или приватизацию;
5. преданность;
6. решение судебного органа.

1. Технический паспорт, включая план, выданный БТИ. Наличие незаконной перепланировки является причиной отказа банка в выдаче ипотечной ссуды, так как кредитная организация не сможет без проблем осуществить этот залоговый объект.
2. Справка от Департамента жилищно-коммунального хозяйства. Документ нужен только покупателю для подтверждения отсутствия просроченной задолженности за потребленные услуги.
3. Расширенная выдержка из домовой книги. Форма отражает:
   
4. все граждане, зарегистрированные на данный момент;
5. лица, временно снятые с регистрации, с указанием причин и даты выписки.

1. Дополнительные документы при наличии:
   
2. зарегистрированные несовершеннолетние — разрешение органов опеки и попечительства на продажу жилья;
3. совладение — подтвержденное согласие совладельца.

Если недвижимость сдается в аренду, необходимо заключить договор аренды, чтобы сравнить условия и сроки сдачи квартиры арендаторами.

Оформление договора купли-продажи

Отличительной особенностью операции, определяемой участием банка, является обязательное оформление предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке и подписание основного договора только после согласования с кредитной организацией.

Предварительный договор должен содержать:

После рассмотрения банком предварительного, рассмотрения заявки и документов, подлежащих согласованию, заключается основной договор, дублирующий положения предварительного. Изменения могут быть внесены при явном несогласии финансового учреждения по некоторым вопросам.

Завершающий этап реализации

После подписания документов купля-продажа квартиры по ипотеке будет считаться заключенной после регистрации собственности нового собственника в Росреестре. В зависимости от наличия или отсутствия кредитной нагрузки в выписке USRN будут отражены:

Передача объекта собственности в удовлетворительном состоянии оформляется актом приема-передачи, а окончательный финансовый расчет подтверждается распиской, что важно для банка, так как является доказательством исполнения обязательств.

Юридическое сопровождение

Участие в процессе составления и подписания договора юристов финансовой организации снимает значительную часть рисков, однако особенности продажи квартиры с ипотекой заключаются в наличии заинтересованного третьего лица с противоположными интересами продавцу. Если продавец заинтересован в продаже недвижимости по более высокой цене, банку вместе с покупателем выгоднее покупать.

Сопровождение сделки грамотными юристами поможет решить ряд проблем в пользу продавца относительно выбора оценщика и необходимости привлечения профессионала для поиска покупателя и заключения договора с минимизацией рисков.

возможна сдача квартиры в ипотеку

Оформление ипотеки в Росреестре Подробнее

Как правильно оформить ипотеку на долю квартиры Читать

Как оформить договор купли-продажи в Законе об ипотеке