Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Часто творческое воображение жителей превышает первоначальный проект дизайнеров, подталкивая владельцев к перестройке домов, оставляя будущему документальное уважение к нынешнему состоянию. Вопрос о возможности продажи квартиры с незаконной перепланировкой возникает в случае отчуждения и проблем с поиском покупателя. Улучшение дизайна помещения вместо увеличения цены чревато не только необходимостью снижения, но и риском исчерпания клиентов, желающих приобрести проблемную недвижимость.

Необходимость согласования перепланировки и виды

Перепланировка — изменение конфигурации жилья, в результате чего возможно перераспределение нагрузки на перекрытия и несущие конструкции. Самовольные работы могут привести к разрушению здания и гибели людей.

В целях безопасности жителей перепланировка должна быть согласована с техническими службами. Легализация процесса необходима для подтверждения того, что в ходе проведенных ремонтных работ жилищные условия собственников не ухудшились. Возможность продажи квартиры с перепланировкой зависит от типа и степени сложности, требуя внесения законодательных изменений в существующую или игнорируемую документацию.

Не требующие согласования работы по перепланировке квартиры

Основополагающим принципом, определяющим, какой тип проектирования может быть выполнен без разрешения соответствующих служб, является сохранение плана этажа здания и целостности коммуникаций здания.

Некоторые из следующих вакансий не требуют утверждения:

  • замена окон, дверей и батарей;
  • установка кондиционеров на фронт и антенны;
  • разборка встроенной мебели;
  • перестановка раковины и ванны на территории санузла;
  • установка легких перегородок и обустройство ниш;
  • остекление балконов или лоджий с сохранением размеров.
  • Удаление внутренней перегородки предполагает изменение технического плана, для чего требуется согласование. Даже если стена не является несущей конструкцией, требуется техническое заключение.

    Требующие согласования и запрещённые перепланировки

    Остальные виды ремонтных работ требуют получения разрешения на выполнение с последующим внесением изменений в технический план — обязательное приложение технического паспорта объекта.

    По соглашению:

  • изменить расположение туалета и ванной и убрать перегородку между ними;
  • увеличение жилой площади за счет кладовой;
  • разборка сантехнических систем;
  • замена газовой плиты на электрическую;
  • модификация материала, из которого изготовлены стяжки.
  • Существуют запрещенные законом перепланировки, если после исполнения:

  • нарушены нормы пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологические и строительные нормы;
  • ухудшаются жилищные условия соседей по верхнему или нижнему этажам;
  • превратить помещение в небезопасное для жилья за счет устранения несущих конструкций.
  • Спектр разрешенных и запрещенных действий зависит от занимаемого этажа, материала перегородок и других факторов. В конкретном случае собственник может проконсультироваться в специализированной компании или в жилищной инспекции.

    Не все реализованные перестроечные меры можно легализовать. При проведении ремонта с нарушением норм законодательства собственник обязан вернуть жилой площади прежний вид. Продажа квартиры с перепланировкой без согласования с соответствующими органами и оформление изменений накладывает на нового владельца обязанность по оформлению документов и оплате штрафов.

    Нюансы и способы продажи жилья с перепланировкой

    Прямых законодательных запретов на продажу жилья с самовольной реконструкцией нет. Потенциальные покупатели занимаются согласованием положения объектов в реальности и технической документации. Поэтому на вопрос, можно ли продать квартиру с незаконной планировкой, есть утвердительный ответ, если покупатель согласится на такое приобретение. Процесс упрощается при покупке на собственные средства и усложняется при подключении к кредиту, так как требует согласия финансового учреждения.

    Покупка за собственные средства

    Есть стремление продавца продать жилье как можно скорее после «ремонта», так как есть возможность продать квартиру с перепланировкой без разрешения до необходимости получения нового регистрационного удостоверения, если покупатель не уведомит об этом. Обновление документа требуется по истечении пяти лет с даты предыдущей регистрации по приглашению инспектора, обнаружившего несанкционированную реконструкцию.

    Несоответствия, о которых продавец не сообщил покупателю, влечет отказ последнего от сделки, поскольку ответственность за регистрацию или возврат квартиры в первоначальном виде переходит на него.

    Если сделка осуществляется покупателем за свой счет без привлечения банковского кредита, то стороны могут договориться о снижении цены, подразумевая компенсацию неудобств легализации. По статистике, снижение стоимости составляет порядка 10-20%, в зависимости от типа строительных работ в конфигурации.

    Приобретение в ипотеку

    Не все банки выдают ссуду на покупку проблемного жилья. Возможна ли продажа квартиры с не оформленной официально перепланировкой — в ипотеку, определяется решением банка о выдаче кредита или отказе в финансировании. Ряд финансовых организаций перестраховываются либо путем отказа в выдаче кредита, либо путем принуждения нового владельца легализовать процедуру в течение шести месяцев.

    Росреестр вправе отказать в регистрации объекта в собственность новому собственнику на основании незаконной реорганизации, не зарегистрированной в установленном порядке.

    Алгоритм продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой

    При достижении консенсуса, продажа квартиры с перепланировкой без согласования осуществляется в соответствии с условиями договора.

    Порядок действий

    Во избежание взаимных претензий после заключения сделки или отказа сторонних организаций в регистрации или кредитовании рекомендуем следовать процедуре:

    1. Открыто обсудите «подделку» конфигурации. Посоветовавшись с техническими службами и изучив законодательные акты, определите стоимость:
    2. расходы на легализацию, если применимо;
    3. стоимость возврата объекта в первоначальный вид с законодательным запретом на «реконструкцию».
    1. Заключите договор купли-продажи, указав, что покупатель осведомлен о его существовании. Если дом продается с ипотекой, добавьте пункт о мерах ответственности покупателя, указав кредитора. При желании договор можно заверить нотариально.
    2. Зарегистрируйте право собственности. Если Росреестр не возражает в связи с незаконностью изменения конфигурации, то:
    3. подписать акт приема-передачи квартиры с указанием наличия нерегулируемых строительных работ;
    4. сделать окончательный расчет с учетом снижения затрат за причиненные неудобства.

    Во избежание неприятных сюрпризов рекомендуется перед проведением сделки проконсультироваться с проектной организацией о возможности легализации в принципе и стоимости данной услуги, включая согласование с санитарной и пожарной службами.

    Пакет документации

    Помимо стандартных документов, удостоверяющих личность продаваемых частей и объекта недвижимости, необходимо предоставить любые документы, касающиеся ремонта помещения:

  • технический план — прилагается к техническому паспорту БТИ;
  • проект или техническое заключение на объект, выданное проектной организацией;
  • акт о завершении работ по модернизации, составленный строительной компанией.
  • Сроки и затраты

    При достижении договоренности сделка не откладывается в зависимости от проведенной перепланировки. Кроме того, банку может потребоваться некоторое время для принятия решения о кредите при продаже недвижимости в ипотеку.

    Продажа квартиры с перепланировкой может принести продавцу как дополнительный доход, так и дополнительные убытки:

  • увеличение рыночной стоимости при согласовании реконструкции и повышение комфорта на сумму, согласованную с покупателем;
  • необходимость компенсации ресурсов денег и времени будущего владельца в связи с мерами, направленными на придание процессу законности или возвращение к прежнему виду.
  • Остальные расходы взимаются по норме в размере 2000 рублей в качестве госпошлины за регистрацию имущества каждым новым собственником.

    Правовая поддержка и легализация перепланировки квартиры

    Теоретический расчет часто приводит к практическим расхождениям между предполагаемыми затратами и фактическими затратами. Поэтому юристы рекомендуют легализацию перед передачей недвижимости новому владельцу. Незнание законодательных актов и невозможность проведения оценки работ до их выполнения может внести несоответствия в ценовую политику, что не выгодно, в первую очередь, продавцу, который мог бы получить от этого дополнительную прибыль.

    Перед продажей квартиры с незаконной перепланировкой желательно ее легализовать, предоставив ряд документов:

  • заявка на перепланировку;
  • объяснение и подробный план всех помещений;
  • юридические акты и титулы на объект недвижимости;
  • проект, выполняемый специализированной организацией;
  • выводы санитарно-эпидемиологической службы и пожарной части;
  • технический паспорт с техническим планом квартиры;
  • согласие всех возможных совладельцев;
  • разрешение надзорных органов на проведение процедуры, если помещение имеет архитектурную или историческую ценность.
  • После получения документов жилищная инспекция отправит комиссию по указанному адресу. Несоответствие плана фактическому макету будет зафиксировано в составленном акте, после чего информация будет передана в инспекцию. После согласования внесенных изменений у собственника появится возможность оформить новые документы БТИ черным цветом вместо красных линий, исправляя несоответствие.

    Независимый процесс утверждения увеличит стоимость недвижимости, а его проведение после получения разрешения позволит избежать уплаты штрафов за несанкционированное вмешательство. Поэтому, если жилищная инспекция не знает, что планировка уже проведена, выгоднее скрыть этот факт и согласовать процедуру как запланированную, так и нереализованную.

    Решите свою юридическую проблему сегодня, не выходя из дома!
    300 рублей бесплатно

    Напишите свой вопрос - в течении 5 минут наш эксперт перезвонит и бесплатно проконсультирует

     

    Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течении 5 минут

     
     
    Спасибо!
    Ваша заявка принята

    Юрист позвонит в течение 5 минут

     
    Анонимно
    Информация о вас не будет разглашена
    Быстро
    Через 5 минут с вами свяжется наш консультант
     

    Заполняя форму, вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением.