Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, скачать образец бесплатно

Содержание

Часто творческое воображение жителей превышает первоначальный проект дизайнеров, подталкивая владельцев к перестройке домов, оставляя будущему документальное уважение к нынешнему состоянию. Вопрос о возможности продажи квартиры с незаконной перепланировкой возникает в случае отчуждения и проблем с поиском покупателя. Улучшение дизайна помещения вместо увеличения цены чревато не только необходимостью снижения, но и риском исчерпания клиентов, желающих приобрести проблемную недвижимость.

Необходимость согласования перепланировки и виды

Перепланировка — изменение конфигурации жилья, в результате чего возможно перераспределение нагрузки на перекрытия и несущие конструкции. Самовольные работы могут привести к разрушению здания и гибели людей.

В целях безопасности жителей перепланировка должна быть согласована с техническими службами. Легализация процесса необходима для подтверждения того, что в ходе проведенных ремонтных работ жилищные условия собственников не ухудшились. Возможность продажи квартиры с перепланировкой зависит от типа и степени сложности, требуя внесения законодательных изменений в существующую или игнорируемую документацию.

Не требующие согласования работы по перепланировке квартиры

Основополагающим принципом, определяющим, какой тип проектирования может быть выполнен без разрешения соответствующих служб, является сохранение плана этажа здания и целостности коммуникаций здания.

Некоторые из следующих вакансий не требуют утверждения:

замена окон, дверей и батарей;

установка кондиционеров на фронт и антенны;

разборка встроенной мебели;

перестановка раковины и ванны на территории санузла;

установка легких перегородок и обустройство ниш;

остекление балконов или лоджий с сохранением размеров.

Удаление внутренней перегородки предполагает изменение технического плана, для чего требуется согласование. Даже если стена не является несущей конструкцией, требуется техническое заключение.

Требующие согласования и запрещённые перепланировки

Остальные виды ремонтных работ требуют получения разрешения на выполнение с последующим внесением изменений в технический план — обязательное приложение технического паспорта объекта.

По соглашению:

изменить расположение туалета и ванной и убрать перегородку между ними;

увеличение жилой площади за счет кладовой;

разборка сантехнических систем;

замена газовой плиты на электрическую;

модификация материала, из которого изготовлены стяжки.

Существуют запрещенные законом перепланировки, если после исполнения:

нарушены нормы пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологические и строительные нормы;

ухудшаются жилищные условия соседей по верхнему или нижнему этажам;

превратить помещение в небезопасное для жилья за счет устранения несущих конструкций.

Спектр разрешенных и запрещенных действий зависит от занимаемого этажа, материала перегородок и других факторов. В конкретном случае собственник может проконсультироваться в специализированной компании или в жилищной инспекции.

Не все реализованные перестроечные меры можно легализовать. При проведении ремонта с нарушением норм законодательства собственник обязан вернуть жилой площади прежний вид. Продажа квартиры с перепланировкой без согласования с соответствующими органами и оформление изменений накладывает на нового владельца обязанность по оформлению документов и оплате штрафов.

Нюансы и способы продажи жилья с перепланировкой

Прямых законодательных запретов на продажу жилья с самовольной реконструкцией нет. Потенциальные покупатели занимаются согласованием положения объектов в реальности и технической документации. Поэтому на вопрос, можно ли продать квартиру с незаконной планировкой, есть утвердительный ответ, если покупатель согласится на такое приобретение. Процесс упрощается при покупке на собственные средства и усложняется при подключении к кредиту, так как требует согласия финансового учреждения.

Покупка за собственные средства

Есть стремление продавца продать жилье как можно скорее после «ремонта», так как есть возможность продать квартиру с перепланировкой без разрешения до необходимости получения нового регистрационного удостоверения, если покупатель не уведомит об этом. Обновление документа требуется по истечении пяти лет с даты предыдущей регистрации по приглашению инспектора, обнаружившего несанкционированную реконструкцию.

Несоответствия, о которых продавец не сообщил покупателю, влечет отказ последнего от сделки, поскольку ответственность за регистрацию или возврат квартиры в первоначальном виде переходит на него.

Если сделка осуществляется покупателем за свой счет без привлечения банковского кредита, то стороны могут договориться о снижении цены, подразумевая компенсацию неудобств легализации. По статистике, снижение стоимости составляет порядка 10-20%, в зависимости от типа строительных работ в конфигурации.

Приобретение в ипотеку

Не все банки выдают ссуду на покупку проблемного жилья. Возможна ли продажа квартиры с не оформленной официально перепланировкой — в ипотеку, определяется решением банка о выдаче кредита или отказе в финансировании. Ряд финансовых организаций перестраховываются либо путем отказа в выдаче кредита, либо путем принуждения нового владельца легализовать процедуру в течение шести месяцев.

Росреестр вправе отказать в регистрации объекта в собственность новому собственнику на основании незаконной реорганизации, не зарегистрированной в установленном порядке.

Алгоритм продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой

При достижении консенсуса, продажа квартиры с перепланировкой без согласования осуществляется в соответствии с условиями договора.

Порядок действий

Во избежание взаимных претензий после заключения сделки или отказа сторонних организаций в регистрации или кредитовании рекомендуем следовать процедуре:

Открыто обсудите «подделку» конфигурации. Посоветовавшись с техническими службами и изучив законодательные акты, определите стоимость:
расходы на легализацию, если применимо;
стоимость возврата объекта в первоначальный вид с законодательным запретом на «реконструкцию».

Заключите договор купли-продажи, указав, что покупатель осведомлен о его существовании. Если дом продается с ипотекой, добавьте пункт о мерах ответственности покупателя, указав кредитора. При желании договор можно заверить нотариально.
Зарегистрируйте право собственности. Если Росреестр не возражает в связи с незаконностью изменения конфигурации, то:
подписать акт приема-передачи квартиры с указанием наличия нерегулируемых строительных работ;
сделать окончательный расчет с учетом снижения затрат за причиненные неудобства.

Во избежание неприятных сюрпризов рекомендуется перед проведением сделки проконсультироваться с проектной организацией о возможности легализации в принципе и стоимости данной услуги, включая согласование с санитарной и пожарной службами.

Пакет документации

Помимо стандартных документов, удостоверяющих личность продаваемых частей и объекта недвижимости, необходимо предоставить любые документы, касающиеся ремонта помещения:

технический план — прилагается к техническому паспорту БТИ;

проект или техническое заключение на объект, выданное проектной организацией;

акт о завершении работ по модернизации, составленный строительной компанией.

Сроки и затраты

При достижении договоренности сделка не откладывается в зависимости от проведенной перепланировки. Кроме того, банку может потребоваться некоторое время для принятия решения о кредите при продаже недвижимости в ипотеку.

Продажа квартиры с перепланировкой может принести продавцу как дополнительный доход, так и дополнительные убытки:

увеличение рыночной стоимости при согласовании реконструкции и повышение комфорта на сумму, согласованную с покупателем;

необходимость компенсации ресурсов денег и времени будущего владельца в связи с мерами, направленными на придание процессу законности или возвращение к прежнему виду.

Остальные расходы взимаются по норме в размере 2000 рублей в качестве госпошлины за регистрацию имущества каждым новым собственником.

Правовая поддержка и легализация перепланировки квартиры

Теоретический расчет часто приводит к практическим расхождениям между предполагаемыми затратами и фактическими затратами. Поэтому юристы рекомендуют легализацию перед передачей недвижимости новому владельцу. Незнание законодательных актов и невозможность проведения оценки работ до их выполнения может внести несоответствия в ценовую политику, что не выгодно, в первую очередь, продавцу, который мог бы получить от этого дополнительную прибыль.

Перед продажей квартиры с незаконной перепланировкой желательно ее легализовать, предоставив ряд документов:

заявка на перепланировку;

объяснение и подробный план всех помещений;

юридические акты и титулы на объект недвижимости;

проект, выполняемый специализированной организацией;

выводы санитарно-эпидемиологической службы и пожарной части;

технический паспорт с техническим планом квартиры;

согласие всех возможных совладельцев;

разрешение надзорных органов на проведение процедуры, если помещение имеет архитектурную или историческую ценность.

После получения документов жилищная инспекция отправит комиссию по указанному адресу. Несоответствие плана фактическому макету будет зафиксировано в составленном акте, после чего информация будет передана в инспекцию. После согласования внесенных изменений у собственника появится возможность оформить новые документы БТИ черным цветом вместо красных линий, исправляя несоответствие.

Независимый процесс утверждения увеличит стоимость недвижимости, а его проведение после получения разрешения позволит избежать уплаты штрафов за несанкционированное вмешательство. Поэтому, если жилищная инспекция не знает, что планировка уже проведена, выгоднее скрыть этот факт и согласовать процедуру как запланированную, так и нереализованную.