Покупка квартиры у юридического лица: риски покупателя

Право владеть собственностью никоим образом не ограничивается отдельными лицами. Многие организации, предприятия, строительные компании или риэлторские компании владеют недвижимостью, в том числе жилой. Хотя право распоряжаться имеет не конкретное лицо, процедура приобретения с участием компании осуществляется аналогично стандартной сделке. Чтобы успешно завершить покупку квартиры у юридического лица, сначала оцениваются риски покупателя, обращая внимание на нюансы, связанные с продажей с участием организации.

Риски покупки квартиры у юридического лица для покупателя

Как и любая крупная сделка, покупка квартиры у юридического лица сопряжена с дополнительными рисками, когда покупатель лишается недвижимости или денежных средств. Следует знать, какие опасности чаще всего грозят рядовым гражданам, чтобы учесть возможные проблемы, если они собираются купить квартиру у юридического лица:

  1. Используется для предъявления покупателю фальшивых документов. Недобросовестные сотрудники компании, имея доступ к информации и исходной документации, могут подделывать документы для изъятия денег от имени собственника. В результате пытаются перерегистрировать квартиру на нового хозяина, когда руководство компании не подозревает о подобных манипуляциях. Тщательная проверка документации компании и привлечение юристов поможет защититься от продавцов-мошенников.
  2. Риск финансового мошенничества. Сколько раз покупателя просят указать в контракте завышенную сумму, а затем, вызывая возражение, недобросовестная организация пытается потребовать больше средств, чем фактически уплачено.

Независимо от того, кто продавец и покупатель, важно указать истинную стоимость в документах, чтобы избежать проблем с мошенниками и законом.

  1. Фиктивные операции с несуществующим юридическим лицом. Мошенники готовят поддельные документы для несуществующей компании или представляют себя уполномоченными сотрудниками существующей компании, предъявляя поддельные документы, удостоверяющие личность, и доверенность.

В любой из вышеперечисленных ситуаций есть риск остаться без денег и имущества, обвиняя во всем исключительно свою легковерность. Чтобы избежать больших потерь, рекомендуется нанять для сопровождения сделки опытного юриста, который проверит юридическую чистоту сделки и подготовит правильную документацию, которую никто не сможет оспорить. В зависимости от типа транзакции и формы собственности есть нюансы при подготовке безопасной транзакции.

Покупка квартиры вторичного рынка

При покупке квартиры у юридического лица внимание уделяется контролю самой организации, а также истории владения тем или иным имуществом. При подготовке документации по сделке они проверяют соответствие каждому предусмотренному договором факту в отношении:

  • объект;
  • собственник и покупатель;
  • условия сделки.
  • Пункт, указывающий период освобождения жилья и способы перевода средств, также может иметь значение.

    Квартира в строящемся объекте

    Самый распространенный случай покупки квартиры у юридического лица — на первичном рынке, когда девелоперская организация пытается самостоятельно продать недвижимость до сдачи дома или после его сдачи в эксплуатацию. Иногда девелоперская компания продает новостройки от своего имени или с позиции подрядчика или застройщика.

    Документацию на новостройку не так-то просто подделать, но случаев мошенничества с новостройками не меньше, а иногда и больше, чем во вторичном секторе рынка недвижимости.

    необходимо проверить документацию на сам объект строительства, девелоперскую компанию и оценить правильность подписанных юридически значимых документов.

    Если вы впервые совершаете сделку на первичном рынке, вам необходимо привлечь собственного юриста, который избавит вас от рисков и сделает заключение сделки безопасным и надежным.

    Ипотечное жилье

    Самый безопасный вариант сделки с юрлицом — оформление квартиры в ипотеку. Многие банки уже несколько лет сотрудничают с девелоперскими компаниями, посредниками при строительстве новостроек. Для заемщиков, которые решили воспользоваться предложением кредитора, выбрав объект среди квартир, проданных партнерами, банк готов предоставить лучшие условия, упрощая процесс согласования.

    Квартира, которая продается по предложению банка или его партнера, обычно уже проверена с точки зрения законности операции и самого проекта строительства.

    Тем не менее, по-прежнему существуют опасности, когда есть дублирование в процессе транзакции, связанном с утверждением заемщика и подготовкой достаточной документации заемщиком. Иногда банк отклоняет транзакцию на самом последнем этапе подготовки к подписанию договора, обнаруживая проблемы с CI или платежеспособностью и другие проблемы. В такой ситуации важно оставаться защищенным условиями контракта, принимая во внимание риски отмены сделки по причинам, не зависящим от заемщика.

    Порядок оформления сделки

    Передача денег за квартиру по любому варианту сделки должна быть оформлена документально. Однако при продаже квартиры юридическим лицом возникает дополнительная необходимость в документальных доказательствах. Обычно все расчеты организация старается проводить в безналичном порядке, путем зачисления денежных средств, выдачи наличных.

    Если условиями сделки предусмотрено получение наличных, необходимо позаботиться о правильной документации:

  • Невозможно передать деньги сотруднику компании без свидетелей и подписания соответствующих квитанций.
  • Если без наличных денег обойтись невозможно, процедура и лицо, которое от имени компании подпишет документацию и примет деньги, будут заранее согласованы с руководством компании.
  • Стоит более подробно изучить процедуру регистрации сделки с юридическим лицом, чтобы быть готовым защищать свои интересы, действуя строго в рамках закона и без риска обжалования сделки в суде.

    Как происходит покупка недвижимости у юридического лица

    Алгоритм обработки транзакций соответствует общему порядку операций с недвижимостью:

  • Найдите подходящую недвижимость, соответствующую характеристикам и в пределах установленной стоимости.
  • Ознакомьтесь с технической документацией на квартиру и с законными полномочиями по распоряжению имуществом.
  • Изучите документацию на юридическое лицо, намеревающееся выступить продавцом.
  • Согласуйте нюансы сделки с привлечением банковских средств.
  • Обсудите условия договора купли-продажи, изучите пункты и документы, прилагаемые к договору.
  • Выполните расчеты в соответствии с условиями договора и завершите регистрацию перехода права собственности.
  • После получения выписки из Росреестра, подтверждающей перерегистрацию собственника, сделка считается совершенной.

    Какие документы проверяют перед сделкой

    Если физическое лицо подтвердит свои полномочия паспортом, для сделки с юридическим лицом потребуется гораздо больше документации.

    Если квартира продается на вторичном рынке, юридическое лицо должно предоставить полный пакет документов, подтверждающих законность его действий:

    1. Если организация осуществляет деятельность, требующую лицензии (строительство), компания представляет лицензию и разрешение на строительные работы. Они внимательно проверяют, что название компании в документах и ​​в самом договоре полностью совпадает.
    2. Учредительный документ, устав. Они проверяют законность деятельности компании. Если уставной документацией предусмотрено собрание акционеров и совместное решение о продаже, это необходимо сделать. Наличие генерального соглашения подтверждается подписанным и зарегистрированным протоколом.
    3. Выписка из реестра юридических лиц поможет проверить наличие у организации в характере ее деятельности как субъекта.
    4. Доверенность и личные документы уполномоченного лица. Поскольку сделки от имени компании должны быть подписаны и одобрены сотрудником, обладающим такими правами, необходимо обеспечить наличие у представителя компании доверенности на подписание документации от юридического лица.

    Документация по приобретаемому объекту проверяется в общем виде (техническая, кадастровая документация, выписка из ЕГР). На этапе проверки документов рекомендуется доверить эти действия юристу-эксперту по имущественным правам и гражданскому праву.

    Если вы планируете приобрести объект из первичного фонда недвижимости, через выписку, наличие права, зарегистрированного в Реестре юридических лиц, и отсутствие препятствий для перерегистрации объекта недвижимости на другого собственника (нет должны быть обременения и запреты на регистрационные действия).

    Расходы и сроки

    При перерегистрации имущества от юридического лица к физическому собственнику будут понесены аналогичные расходы на подготовку документации и проведение самой сделки, как и при сделке между обычными гражданами.

    Накануне сделки стороны должны решить, кто оплатит процедуру регистрации сделки:

  • Заверение договора в нотариальной конторе — не менее 2 тысяч рублей (определяется исходя из региона, особенностей конструкции, до цены квартиры).
  • Согласие супруга, нотариально заверенное — около 2 тысяч рублей.
  • Регистрационный взнос составляет около 2 тысяч рублей.
  • Поскольку подготовка документов сопряжена с серьезными дополнительными затратами, их следует учитывать при согласовании окончательной стоимости операции.

    Подготовка документов (заверение, подпись, отправка пакета в Росреестр и выдача выписки из ЕГР) занимает в среднем 1-2 недели, в зависимости от стадии подготовки документов.

    Как составить договор продажи недвижимости между физическим и юридическим лицом

    Успех сделки и степень удовлетворенности сторон результатами зависят от правильности заключения договора купли-продажи с юридическим лицом.

    Безопасность сторон обеспечивается юридическим сопровождением, но важно иметь общее представление о том, что искать, что проверять в соглашении, чтобы впоследствии вам не пришлось сталкиваться с несоблюдением условий договора условия договора или попытка оспорить сделку.

    Обязательные пункты договора

    В процессе подготовки к покупке квартиры юридическое лицо несет ответственность за обеспечение достаточности пакета документации, в том числе основного документа — договора купли-продажи.

    Перед подписанием стороны должны убедиться, что договор содержит верную информацию о себе и предмете сделки.

    Следующие пункты относятся к обязательным деталям контракта:

  • Информация об участниках сделки.
  • Точное описание характеристик объекта недвижимости (адрес, площадь, количество комнат, этаж), а также других характеристик объекта недвижимости.
  • Стоимость квартиры — цена сделки — указывается отдельным абзацем с использованием цифр и их буквального обозначения.
  • Права и обязанности. Стороны определяют, что именно они должны выполнить и на что я могу претендовать. Укажите порядок действий при возникновении форс-мажорных обстоятельств.
  • Условия оплаты и порядок расчетов. Могут быть указаны условия сделки и порядок переоформления объекта недвижимости на разных этапах оплаты согласованной суммы.
  • Дата документа указывается в начале и должна полностью соответствовать дате вступления в силу сделки. Обратная подпись или указание даты в будущем не принимаются.
  • В конце документа указаны реквизиты деталей и подписаны с расшифровкой. Со стороны юридического лица подпись ставится уполномоченным лицом, что отражено в пункте «стороны сделки» с указанием причин возникновения права подписи.

    Может ли ООО купить квартиру

    По российскому законодательству нет запрета на приобретение недвижимости у других организаций или физических лиц, кроме коммерческих.

    Как правило, недвижимость приобретается в следующих случаях:

    1. Имущество будет использоваться для прямой коммерческой деятельности компании. В этом случае квартира будет считаться основным средством и будет правильно отражаться в балансе в бухучете.
    2. Как объект инвестирования. Недвижимость приобретается с расчетом на последующую продажу по более высокой цене с фиксацией прибыли.
    3. Если квартира превышает стоимость всех активов компании, сделка классифицируется как крупная, что подразумевает необходимость согласования с акционерами и собственниками.

    Если организация принадлежит человеку, дальнейшее одобрение не требуется.

    Сделки по покупке или продаже недвижимости для физических и юридических лиц имеют разные налоговые последствия. Размер налога на имущество определяется с учетом целевого назначения недвижимости: жилая или нежилая недвижимость.

    При приобретении имущества организацией, имеющей 2 и более учредителей, доля в имуществе определяется с учетом вложений в уставный капитал. Если вы решили произвести другое распределение доли, действуйте в соответствии с решениями акционеров компании.

    Во избежание проблем с определением доли в имуществе каждого из учредителей лучшим решением будет покупка недвижимости от имени ООО, где собственником квартиры будет выступать собственник компании.

    Помощь юриста

    Юридические лица, такие как физические лица, могут выступать в качестве покупателей или продавцов в сделках с недвижимостью, однако могут возникнуть дополнительные трудности при регистрации передачи прав собственности. Чтобы свести на нет опасность заключения сделок с неизвестной организацией или застройщиком, лучше потратить небольшую сумму на юридическую консультацию или юридическое сопровождение сделки, чем пытаться вернуть потерянные деньги через суд, столкнувшись с мошенничеством.

    Решите свою юридическую проблему сегодня, не выходя из дома!
    300 рублей бесплатно

    Напишите свой вопрос - в течении 5 минут наш эксперт перезвонит и бесплатно проконсультирует

     

    Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течении 5 минут

     
     
    Спасибо!
    Ваша заявка принята

    Юрист позвонит в течение 5 минут

     
    Анонимно
    Информация о вас не будет разглашена
    Быстро
    Через 5 минут с вами свяжется наш консультант
     

    Заполняя форму, вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением.