Добавить в закладки
Содержание
Владелец недвижимости распоряжается ею по своему усмотрению, сдавая в аренду, жертвуя или продавая. Однако в отношении права долевой собственности есть особенности, связанные с наличием других заинтересованных сторон, совладельцев одного актива. Договор купли-продажи доли в квартире составляется на тех же принципах, что и остальное имущество, но процедура обязывает вас соблюдать определенные условия.
При продаже доли учитывается право преимущественного отказа других владельцев от выкупа. Отчуждение части жилья в пользу постороннего лица возможно только при формальном отказе других акционеров.
Особенности продажи доли в квартире
Прежде чем заключить сделку с другим покупателем, они проходят обязательный процесс предварительного согласования с остальными собственниками. Для этого продавец заранее информирует акционеров о планируемом мероприятии и сообщает условия продажи, при которых возможно возмещение. Ниже вы можете скачать образец коммерческого письма.
На рассмотрение предложения предоставляется 30-дневный срок, после чего продавец получает право переоформить акцию. Если остальные держатели акций отказываются от права выкупа, закон разрешает юридическое отчуждение на тех же условиях, которые были предложены текущим акционерам.
Ограничение не дает права запретить сделку, но позволяет другим собственникам расширять размер своего личного имущества.
Часто доли возникают в результате приватизации квартиры у всех членов семьи, в этом случае возможно заключение договора между родственниками о выкупе долей, для дальнейшего объединения частей квартиры в единый объект недвижимости объект.
Если срок ожидания решения или исключения из процедуры приоритетного предложения сделки нынешним собственникам объекта не соблюден, последние вправе оспорить продажу товара в суд и признать незаконность операции. Поскольку такая ситуация невыгодна для одной из сторон, необходимо строго соблюдать условия договора перед отчуждением акций.
Документальным основанием для подписания акта будет наличие подтверждения того, что все заинтересованные стороны были проинформированы о предстоящей продаже, или письменный отказ от преимущественного права (см. Пример заявления об отказе от преимущественной покупки).
По согласованию сторон оговаривается предварительный договор купли-продажи с внесением залога или первоначального взноса.
Перед продажей необходимо определиться, нужно ли выделять долю в натуре и как это сделать. При этом следует учитывать, что если вы хотите продать свою долю другим совладельцам, вам может не понадобиться естественное разделение (если покупатель намерен объединить все доли в одно целое).
Есть некоторые нюансы с использованием материнского капитала при расчетах на покупаемую часть недвижимости. Сделки между родственниками не запрещены Гражданским кодексом РФ. Однако при использовании капитальных средств ограничение распространяется на близкородственных лиц (дети, муж), то есть владелец сертификата не может выкупить долю у мужа или сына, которые являются совладельцами. Это исключает риск незаконного снятия наличных. Кроме того, одним из требований ПФ при покупке доли является то, что в результате сделки вся квартира становится собственностью владельца свидетельства на материнский капитал и семьи. Хотя бывают случаи, когда ПФ разрешает приобретение доли в натуре, которая представляет собой изолированное помещение.
Документы для заключения договора
Помимо предварительного сообщения другим держателям, акционер должен подготовить пакет документации для подписания, включая личные карты и документы, относящиеся к предмету сделки:
- Документ, удостоверяющий личность продавца (паспорт).
- Правоустанавливающие документы на акцию (свидетельство).
- Свидетельство о регистрации, кадастровые документы на совместную квартиру.
- Выписка с лицевого счета.
- Информация обо всех зарегистрированных жителях обозначенной территории.
- Если пай был приобретен во время брака в общую собственность, оформляется согласие законной второй половины.
- Отказ от выкупа оформляется у нотариуса. Если среди собственников указаны недееспособные или несовершеннолетние, письменный отказ подписывается их законными представителями.
Для того, чтобы подписание договора было признано законным, и новый собственник мог перерегистрировать право на недвижимость, необходимо соблюдение существенных условий продажи.
Основные положения
Существуют определенные требования к оформлению акта, нарушение которых несет риск признания сделки недействительной. В первую очередь, речь идет о том, как правильно составить договор и включить в него необходимые детали.
Сторонами сделки могут быть как обычные граждане, так и физические лица, и организации.
Структура текста договора должна позволять идентифицировать:
Срок действия договора начинается с момента подписания, и все предусмотренные договором обязательства подлежат исполнению в согласованные сроки. Документ считается действительным, если он подписан сторонами и структура соответствует юридическим требованиям к контракту.
Основные реквизиты
Для оформления документа вы можете самостоятельно использовать готовые типовые формы, заполнив их необходимой информацией и добавив в договор свои особые условия (при необходимости).
Соглашение будет признано юридически значимым документом, если его положения не противоречат действующему законодательству и процедура подписания была проведена на доброй воле обеих сторон.
Важные детали документа включают следующие параметры:
Помимо договора, дальнейшая регистрация права на нового акционера потребует подписания акта приема-передачи, исключающего дальнейшие претензии к государству и к самому объекту. Квитанция о получении денежных средств станет документальным подтверждением выполнения условий покупки доли, если в порядке расчетов предусмотрены денежные средства.
Рекомендации к составлению
При подготовке текста договора особое внимание уделяется правильному отражению информации о предмете сделки в виде описания объективных показателей, позволяющих идентифицировать объект, с целью его физического определения. Размер собственности указывается в виде дроби (продавцу может принадлежать определенное количество акций из общего числа первоначально определенных акций).
в договоре обязательно указать, есть ли ограничения в законе: оформление объекта в залог, отношения аренды, наличие сервитутов и другие возможные претензии третьих лиц.
Процедура заключения договора купли-продажи доли в квартире
С июля 2016 года внесены некоторые изменения в порядок ведения сделок с недвижимостью. Если раньше разрешалось заключать самостоятельно составленный договор, то позже требовалось обязательное нотариальное заверение документа.
Нотариальное заверение требуется для всех сделок, связанных с продажей акций, находящихся в долевой собственности, включая продажу акций всеми владельцами одного объекта или продажу каждой акции по отдельности. Это требование не распространяется на продажу активов, включенных в право собственности паевого инвестиционного фонда, или на покупку, направленную на включение в холдинговый фонд.
При составлении договора купли-продажи обязательно участие нотариуса, если одна из сторон сделки является несовершеннолетним или недееспособным гражданином.
Нотариус обязан проверить законность и засвидетельствовать законность сделок по передаче за вознаграждение, а также в случае перехода права собственности в качестве подарка или обмена.
Процесс сертификации контракта проходит в следующем порядке:
- Проверяется личная документация сторон, проводится на соответствие лиц, указанных в документах, фактически присутствующим.
- Установлена способность и способность принимать самостоятельные решения.
- Проверить законность прав продавца на отчуждаемое имущество.
- Текст договора зачитывается вслух всем участникам сделки.
- Если есть вопросы, каждый из пунктов должен быть прояснен обеими сторонами.
- После подписи нотариус проставляет печать, удостоверяющую акт, которая затем передается на перерегистрацию права.
Процедура регистрации правильно оплаченной передачи права на долю мало отличается от любой другой оплаченной сделки с недвижимостью, которая требует предварительного уведомления оставшихся владельцев и предложения права покупки. Следовательно, будет невозможно перерегистрировать акцию на нового владельца в краткосрочной перспективе из-за необходимости дождаться истечения 30-дневного периода, в течение которого другие акционеры имеют право выкупить. Этот момент необходимо учитывать, когда предполагается продать участие третьему лицу.