Добавить в закладки
Содержание
Приобретение недвижимости — это дополнительная ответственность, так как такие сделки обычными гражданами совершаются очень редко и требуют значительных финансовых вложений. Договор покупки ипотеки, с одной стороны, представляет собой дополнительную страховку кредитной организации по отношению к продавцу, а с другой стороны, требует большего внимания с точки зрения взаимоотношений между заемщиком и ипотечным кредитором.
Особенности заключения договора купли-продажи с ипотекой
В отличие от обычной покупки дома, покупка и продажа квартиры с ипотекой обязывают продавца и покупателя заключить два договора: предварительный и основной, тексты которых по существу идентичны, условно похожи на «черновик», проверенный учреждением-кредитором — третье лицо сделки и «чистая копия», подписанная сторонами с согласия залогодержателя.
Пошаговая процедура регистрации включает:
- Поиск покупателем желаемой квартиры, согласование условий сделки с продавцом и подготовка предварительного договора для согласования с кредитными организациями.
- Выбор банка — залогодержателя и предложение текста договора. Банки обычно предлагают общие модели. В договор купли-продажи ипотеки Сбербанка, образец которого допускает отклонения от стандарта, обычно вносятся изменения:
- в порядке оплаты, относящемся к конкретной дате зачисления кредитных средств на банковский счет продавца;
- изменить форму населенных пунктов с помощью индивидуального сейфа.
- Заключение окончательного (основного) договора купли-продажи с ипотекой с учетом изменений (использование сейфа, открытие аккредитива).
- Осуществление государственной регистрации и вступление договора в силу.
- Заключение договоров с продавцом обеими сторонами:
- оплата первоначального взноса покупателем-залогом;
- внести кредитные средства из залогового банка после регистрации сделки.
- Окончание процедуры регистрации, подписание передаточного акта и передача квартиры покупателю, которая остается в собственности банка до погашения ипотеки.
В 95% случаев банк участвует в составлении договора, а точнее предлагает готовую модель. Однако нотариусы и юристы могут оформить акт с учетом интересов трех сторон, поскольку договор купли-продажи ипотеки по закону является трехсторонним соглашением.
Третьи лица и кредит
Банк может отказать в выдаче кредита заемщику, если есть третьи лица, уполномоченные на законное использование. Условия проверки информации и отсутствия третьих лиц переносятся кредитными организациями в будущий залог. Среди зарегистрированных и незарегистрированных лиц в продаваемой квартире могут быть граждане, требующие пристального внимания и внимания в силу обстоятельств:
- Приватизация квартиры. Зарегистрированные на момент приватизации, которые дали свое согласие на процесс приватизации, но не были внесены в список домовладельцев, действительно могут жить. Если продавец приобрел права собственности путем приватизации, необходимо обратиться за справкой о зарегистрированных лицах во время ее проведения.
- Завещательный отказ. Это ситуация, когда документ продавца о собственности на квартиру является свидетельством о праве наследования по завещанию, но с оставлением на жизнь третьего лица. Необходимо изучить доказательства, так как при завещательном опровержении информация будет прописана.
- Арендовать. Арендаторы могут получать пожизненную оплату по контракту. Арендаторы — это, как правило, люди пожилого возраста, у которых нет родственников и которые не в состоянии позаботиться о себе.
- Приобретение недвижимости на материнский капитал. Группу риска открывают несовершеннолетние дети, а у продавца есть договор купли-продажи по ипотеке, так как в случае покупки квартиры без кредитных средств будет указана информация об использовании материнского капитала.
Кредиторы уточняют информацию о третьих лицах, поскольку в случае отказа заемщика в погашении кредита банк не сможет продать квартиру.
Согласие второй половины
С 2017 года покупка и продажа активов, совместно нажитых супругами, разрешена без формального согласия контрагента, несмотря на оспариваемые сделки.
Супруг имеет право на исключительное распоряжение в следующих случаях:
Обязательным условием является отсутствие второй половины зарегистрированного права на продаваемое имущество. В противном случае или если момент будет спорным, банки при заключении договора купли-продажи с ипотекой требуют согласия нотариуса перед выдачей кредита.
В практической жизни возникают ситуации, требующие подстраховки. Например, покупка квартиры за наличные была произведена в 2015 году и в паспорте, выданном в 2018 году, нет штампа о семейном положении. В указанный период при заключении брака с последующим разводом и потерей паспорта информация о браке и разводе не отражается. Для подтверждения нужно оформить справку из ЗАГСа об отсутствии изменений семейного положения.
Аресты и долги
Теоретически у гражданина есть обязательства по долгам, а не по продаваемому имуществу, однако на практике при строительстве возникают нежелательные моменты, которых лучше избегать.
Выписка из реестра USRN покажет все наложенные аресты, залоговые права и запреты. Отсутствие долгов за коммунальные услуги отражается в справке, выданной компетентными службами или через универсальный центр. Наличие или отсутствие долгов необходимо учитывать при заключении кредитного договора на квартиру.
Если есть задолженность продавца перед ЖКХ, при заключении договора можно выбрать два варианта:
- Погашение долга с указанием сроков, предоставление платежного документа и получение справки о безнадежности.
- Покупка квартиры вместе с «начисленными долгами». Значительное снижение цены может повлиять на покупателя, однако кредитор не будет предоставлять ссуды для покрытия счетов.
Банк проверяет отсутствие арестов и ограничений вне зависимости от действий покупателя, поскольку в случае невозможности или отказа в погашении ипотечной ссуды финансовое учреждение не сможет продать полученное заемщиком имущество.
Проверка на банкротство
Если продавец объявлен банкротом, что актуально для покупателя до истечения трех лет со дня совершения сделки, в этом случае сделка признается недействительной. Если транзакция признана недействительной, все дальнейшие действия также аннулируются. Чтобы минимизировать риски перед покупкой желательно:
В текст договора купли-продажи с ипотекой уместно включить условие об отсутствии процедуры банкротства и невнесении продаваемого имущества в состав конкурсной массы.
Порядок расчётов
важно включить в текст договора подробный алгоритм расчета, поскольку обязательства по выплате возлагаются на покупателя в отношении первоначального платежа и на банк-залогодатель в отношении перевода ссудных средств.
необходимо подробно указать ответственность сторон в случае отказа от сделки, поскольку банк перечисляет средства только после регистрации. Риски для сторон заключаются в условиях возврата указанного аванса на момент отмены операции.
Возможные варианты ответственности правонарушителей:
При ведении бизнеса стороны иногда отклоняются от договоренности о цене в соглашении с фактической стоимостью, преследуя уменьшение связанных платежей и другие цели. Договор купли-продажи ипотеки с недофинансированием и рефинансированием содержит нюансы при расчетах с кредитором.
Передача ключей
Официальный перевод, предусмотренный в контракте, отличается от фактического времени. В большинстве случаев на выезд продавца дается две недели или передача ключей назначается на конкретную дату. Передача недвижимости осуществляется по передаточному акту, перед подписью которого покупатель должен проверить:
Купля-продажа квартиры с ипотекой обязывает внимательно изучать текст договора, особенно тот, который предлагает банк на наиболее выгодных для себя условиях. Расчет ссуды предполагает длительный срок погашения, а договор является документом о праве собственности.