Добавить в закладки
Содержание
Когда невозможно гарантировать присутствие продавца на сделке, продажа квартиры по доверенности должна быть оформлена, однако для покупателя существуют определенные риски, связанные с отсутствием текущего собственника при заключении сделки контракт. Принятые меры безопасности и знание правил юридического оформления сделки купли-продажи без участия продавца гарантируют успешную перерегистрацию недвижимости на нового владельца.
Особенностью доверенности является необходимость дополнительных документов, а также внесение незначительных изменений в текст самого договора купли-продажи. Доверенность дает право подписывать документы, а также совершать иные действия, перечень которых должен быть указан в тексте. Если вам необходимо купить квартиру без собственника, следует более подробно изучить основные моменты и особенности процедуры передачи недвижимости по заранее оформленной доверенности.
Основные положения
Собственник выставляемого на продажу имущества вправе распоряжаться им по своему усмотрению, а также поручить совершение юридически значимых действий уполномоченным лицам. Если в начале продажи планируется привлечь юриста, обычно оформляется генеральная доверенность, дающая широкие полномочия в отношении заказов. Документ подлежит обязательному нотариальному заверению, без чего считается недействительным.
Процесс поиска покупателя, подготовка документов, согласование условий сделки и заключение финального акта — все этапы продажи через делегата соответствуют стандартной схеме купли-продажи. Единственное исключение — необходимость оформить доверенность на сделку с квартирой и включить новую информацию о юристе в текст основных документов.
Гражданский кодекс в ст. 185 (Часть 1) доверенность определяется как письменное разрешение другому лицу представлять интересы третьей стороне. Конкретный перечень полномочий, предоставляемых при продаже квартиры, указан в тексте документа.
Есть много ситуаций, когда собственник не может участвовать в переоформлении собственности на нового покупателя. Иногда квартира продается в другом регионе, и физическое присутствие невозможно из-за удаленности от объекта. В других ситуациях поводом для привлечения адвоката является физическое заболевание, серьезное заболевание, не связанное с ограничением дееспособности. В любом случае передача права распоряжаться своим имуществом должна иметь определенное основание, и в интересах покупателя спросить, что именно послужило причиной отсутствия продавца.
возможна передача права на совершение актов отчуждения имущества в интересах третьего лица в различных объемах. Необходимо заранее определить, какие именно полномочия будут предоставлены прокурору, исходя из текущей ситуации.
Требования к доверенности
Доверенность требуется в ситуациях, когда необходимо привлечь другое лицо для выполнения действий в качестве представителя доверителя.
Только действующее законодательство может ограничивать полномочия доверенности, в противном случае объем распоряжений определяется волей лица, интересы которого будет представлять поверенный.
Чаще всего текст документа при продаже квартиры включает в себя передачу прав на осуществление следующих видов деятельности:
Отдельно стоит подумать, может ли адвокат передать свои полномочия другому исполнителю (доверенному лицу). Этот пункт при необходимости также включается в список прав юриста.
Срок действия обычно указывается в тексте документа, исходя из текущего спроса и продолжительности продажи. Если не указано иное, согласно ст. 186 гражданского законодательства срок действия доверенности не превышает одного года. Датой начала периода является день составления документа, указанный в документе.
Особенности процедуры продажи
При правильном оформлении карты больше не возникает проблем в связи с переоформлением квартиры по доверенности. Обычно, приказывая другому гражданину продать свою собственность, его собственник подписывает «генеральную» доверенность, дающую широкий спектр полномочий на всех этапах продажи. В этом случае рукописный вариант документа не является легитимным: необходимо привлечь нотариуса и его заверение.
Для регистрации карты в нотариальной конторе вам необходимо предоставить следующий список:
Оформление доверенности не подразумевает проверки достоверности информации о собственности и наличия на нее документов.
Полный список референций будет запрошен непосредственно при самой операции купли-продажи:
При составлении договора следует учитывать, что помимо сведений о собственнике и покупателе необходимо будет указать личные данные о доверительном управляющем и причины, дающие ему право подписывать документы об отчуждении имущества имущество (реквизиты доверенности). (см также: Какие документы нужны для продажи квартиры)
Риски при покупке жилья через поверенного
Даже наличие действующей доверенности не повод считать операцию абсолютно безопасной. Отсутствие действующего собственника при подписании документов и передаче денег несет в себе серьезные риски потери квартиры и уплаченных за нее денег.
При заключении сделки через прокси покупатель рискует столкнуться с:
Некоторые риски несет сам собственник, поскольку согласно документу посторонний человек имеет право распоряжаться имуществом клиента по своему усмотрению, а в случае халатности в процедуре и нарушения требований к сделке собственник будет иметь проблемы с расторжением договора и другие негативные последствия.
Также существует риск того, что средства, полученные в качестве платежа по соглашению, никогда не дойдут до принципала. По этой причине к списку доверенных событий нужно подходить максимально внимательно, учитывая возможные риски.
Любой из вышеперечисленных рисков связан с длительным спором с текущим владельцем, и основной риск связан с потерей денежных средств, уплаченных в рамках транзакции, которая будет признана недействительной.
Продажа на условиях, не устраивающих собственника
невозможно предугадать все риски, однако в силах покупателя снизить вероятность негативных последствий.
Наименее рискованные сделки — если перерегистрировать недвижимость в семейном кругу и оформить доверенность на близкого человека. Но даже в этом случае в текст документа должен быть включен строгий перечень разрешенных действий.
Часто фидуциарная продажа оформляется доверенностями, выданными для определенных типов сделок, которые позволяют подрядчику свободно запрашивать документы операции, обсуждать положения будущего контракта, подписывать текст акта купли-продажи, ранее согласованный с покупатель.
Такая регистрация переданных полномочий позволяет вам контролировать процесс продажи, ограничивая действия поверенного, а в случае разногласий выдавать отзыв доверенности до того, как актив будет переоформлен в невыгодных с точки зрения продавца условиях.
Мошенничество
Когда домовладелец не хочет вникать в тонкости процесса продажи, существует риск столкнуться с покупкой квартиры через людей, которые обманным путем добились передачи полномочий от собственника. Та же формулировка «право подписи от имени собственника» или «сделка» не означает, что юрист сможет получить деньги от покупателя. Однако на самом деле действия клиента по управлению имуществом предполагают возможность перевода денежных средств. В результате сделки покупатель производит оплату, но настоящий владелец может не получить эти деньги.
Вступив в доверие собственника, мошенники продают недвижимость, действуя от имени продавца, размещают другие заказы в своих интересах, но на самом деле нет гарантии, что условия сделки устроят продавца, а сама продажа состоится. В дальнейшем покупателя ожидает спор с бывшим владельцем, который никогда не видел денег, а также спор о признании сделки незаконной.
Могут возникнуть ситуации, когда доверенность уже была использована по назначению, и юрист пытается перепродать, не имея на это полномочий.
Риск обмана существует и при нотариальном акте доверенности, когда обстоятельства требуют строгого соблюдения принципа законности. По этой причине нотариусы советуют обойтись без составления генеральной доверенности, составив документ о строго ограниченном перечне дел, которые может выполнить юрист.
Исключение составляют случаи, когда риски минимальны и право продавать передается в семье между близкими родственниками (например, пожилые родители дают право продать любую собственность от своего имени своим детям).
Рекомендации покупателю
Серьезность предстоящей дорогой покупки заставляет нас искать способы закрепить сделку.
Когда вы собираетесь купить недвижимость по генеральной доверенности, рекомендуется:
Привлечение нотариуса к исполнению акта также повышает безопасность следующей регистрации, ведь основная задача сотрудника нотариальной конторы — следить за соблюдением закона и прав граждан. Желательно проверять чистоту квартиры при покупке.
Когда доверенность утрачивает силу?
не исключено, что в процессе продажи на любом этапе собственник может передумать и отказаться от сделки. В такой ситуации покупатель рискует передать деньги лицу, которое больше не имеет права совершать такие действия.
Причинами признания документа недействительным и отмены транзакции являются следующие случаи:
Покупка квартиры по доверенности связана с повышенным риском, поэтому при оформлении сделки важно проверять ее действительность, а также следить за соблюдением требований к документу.