Добавить в закладки
Содержание
С юридической точки зрения понятие «участие в жилом доме» не связано с определением границ территории, а представляет собой виртуальное право собственности. Таким образом, покупка доли в квартире представляет собой подводные камни, связанные с физическим отведением определенной части жилой площади для возможности проживания. При регистрации органы ФМС сравнивают отснятый материал высотки с минимальной жилой площадью, установленной стандартами, установленными в регионе. Если квадратных метров не хватает, регистрирующие органы отказывают в регистрации на этом основании, и законность отходов часто подтверждается судом.
Цели и связанные риски
Взвешивая плюсы и минусы того, стоит ли покупать долю в квартире, потенциальный владелец части дома должен уравновесить цели приобретения с соответствующими рисками.
Объявления о продаже содержат информацию о преимуществах «три в одном» по невысокой цене:
Опасность покупки доли в квартире, имеющей небольшую долю, заключается в сложностях с оформлением и бытом. Размер отчуждаемой и приобретенной жилой площади законом не ограничен, вплоть до деления на метры и даже сантиметры. Право владения некачественными акциями является исключительным правом гражданина.
Чем опасна покупка доли квартиры для тех, кто хочет получить ВНЖ и крышу над головой? На практике сотрудники ФМС отказываются проходить регистрацию, ссылаясь на связь между регистрацией и местом жительства, но вы не можете жить на 1 квадратном метре, поэтому регистрация носит формальный характер.
Покупка жилья ниже установленных региональных стандартов приводит к отказу в регистрации, и суды, как правило, поддерживают регистрирующие органы. Так, Петербургский городской суд признал законность отказа в регистрации на жилую площадь ниже минимальной (для северной столицы — 9 кв. М на человека) с формулировкой о невозможности фактического переезда.
Миграционная служба внимательно следит за «резиновыми квартирами», так как покупка пая и дробление стали поводом для массового переселения и регистрации с созданием для совладельцев невозможных жилищных условий.
При оценке выгодности покупки доли в квартире единственным положительным моментом является ценовой фактор. Простой математический закон не работает, ведь вся квартира будет стоить дороже, чем составные части. Однако необходимо «оглянуться» на установленный в регионе стандарт метрической площади.
Подводные камни и риски при покупке долей
На первый взгляд несущественные нюансы могут создать ряд проблем при покупке доли недвижимости. Перед заключением договора будущий собственник должен поговорить с жильцами и знать состав совладельцев, чтобы проверить соблюдение алгоритма и наличие или отсутствие зарегистрированных лиц с проблемами.
Какие подводные камни при покупке квартиры в ее части:
- Соседи в конфликте с аморальным образом жизни. Приобретение доли в квартире у таких совладельцев сопряжено с трудностями или невозможностью как для дальнейшей продажи, так и для сосуществования.
- Наличие зарегистрированных несовершеннолетних. По инициативе органов опеки и попечительства, согласие которых обязательно, сделка может быть признана недействительной и цель — покупка доли для регистрации не достигнута.
- Получите согласие вашего супруга. Если проданная часть относится к составу совместно нажитых активов, требуется нотариальное согласие партнера.
- Соблюдение алгоритма предоставления права преимущественной покупки. В соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации перед продажей третьему лицу должно быть предложено воспользоваться преимуществом перед другими совладельцами. Получателям должно быть отправлено уведомление о планируемой продаже, после чего должно быть получено их решение в виде:
- письменный отказ от оферты;
- согласие на выкуп;
- молчание 30 дней, что эквивалентно отказу и дает право собственнику искать покупателя со стороны.
Образец уведомления о продаже доли в квартире
Образец заявления об отказе от права преимущественной покупки доли
Приобретение долей в квартирах или другой совместной недвижимости в нарушение преимущественного права покупки позволяет любому совладельцу требовать в суде передачи прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 Гос. Гражданский кодекс Италии Российской Федерации). Срок обращения — три месяца.
Порядок оформления сделки
За исключением ряда нюансов, приобретение доли недвижимости осуществляется одинаково для всего жилого помещения.
Операция выполняется по следующему алгоритму:
- Проверка дееспособности продавца. Целью операции является невозможность доказать в суде недействительность заключения договора на основании того, что собственник не учел действия на преддоговорной стадии и во время сделки.
- Наличие людей, зарегистрированных на временной или постоянной основе. Если их невозможно написать до подписания договора, в документе должны быть указаны конкретные сроки снятия граждан с регистрации.
- Получите действительную выписку из USRN, выпущенную с 2016 года, и проверьте исключения из права преимущественного отказа от покупки доли всеми указанными совладельцами. Продажа доли в частном доме содержит подводные камни, требующие подготовки двух документов: на дом и участок. Для его получения необходимо обратиться в БТИ и Росреестр. После того, как инженеры выполнили жилищно-землеустроительные работы, подтвержденные актами, необходимо получить технический паспорт и выписку из ЕГРН с кадастровыми данными.
- Составление договора купли-продажи с обязательным нотариальным заверением. Территориальной привязки для выбора нотариальной конторы нет. Независимо от личности покупателя, операции по продаже частей недвижимости подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Вам необходимо приложить список документов:
- гражданские паспорта участников сделки, свидетельства о рождении — для несовершеннолетних;
- отказ совладельцев от приоритетности приобретения доли;
- юридические акты и документы о совместной собственности (купля-продажа, дарение, договоры о наследовании);
- разрешение Попечительского совета с участием несовершеннолетних;
- заключенные свидетельства о браке и нотариальное согласие второго супруга на отчуждение доли совместно нажитого имущества;
- квитанция об уплате государственной пошлины в размере 2000 руб.
Образец договора купли-продажи доли в квартире
Образец приемопередаточного акта купли-продажи доли в квартире
Заключительный этап — дважды посетить филиал Росреестра: подать документы и получить выписку из ЕГРН, фиксирующую переход права долевого участия в недвижимом имуществе от продавца к покупателю. Срок оформления — две недели. Если продавец владеет частью имущества менее пяти лет, по завершении сделки необходимо уплатить налог на баланс в размере 13% от суммы контракта.
Советы и особенности
Совместное владение не требует согласия совладельцев для реализации. Однако получение консультации квалифицированных юристов поможет избежать проблем, о которых и не подумал бы рядовой гражданин.
Итак, при отсутствии согласия соседей покупка доли для регистрации возможна только в отношении избранного круга лиц:
Для покупки доли дома для прописки другим родственникам уже требуется согласие всех совладельцев. Но проблему легко устранить при регистрации долевой собственности нескольких совладельцев.
Проблемы могут возникнуть и в том случае, если о намерении отчуждения в установленном порядке не уведомят соседей. При полном соблюдении нормативных требований и сборе всех документов, несмотря на нюансы долевой собственности, сделки считаются законными и не могут быть отменены в суде. Юридическая консультация позволяет оценить нюансы «на ходу», выгодно ли покупать долю квартиры в той или иной ситуации, чтобы в полной мере воспользоваться преимуществами, предоставляемыми при приобретении недвижимости.
Явная экономия денег при покупке отдельного имущества по частям, наличие приоритета, полученного для дальнейшего приобретения долей в собственность — видимые преимущества покупки долей квартир, несмотря на существующие факторы риска.