Риски и подводные камни при покупке доли в квартире

С юридической точки зрения понятие «участие в жилом доме» не связано с определением границ территории, а представляет собой виртуальное право собственности. Таким образом, покупка доли в квартире представляет собой подводные камни, связанные с физическим отведением определенной части жилой площади для возможности проживания. При регистрации органы ФМС сравнивают отснятый материал высотки с минимальной жилой площадью, установленной стандартами, установленными в регионе. Если квадратных метров не хватает, регистрирующие органы отказывают в регистрации на этом основании, и законность отходов часто подтверждается судом.

Цели и связанные риски

Взвешивая плюсы и минусы того, стоит ли покупать долю в квартире, потенциальный владелец части дома должен уравновесить цели приобретения с соответствующими рисками.

Объявления о продаже содержат информацию о преимуществах «три в одном» по невысокой цене:

  • право собственности;
  • возможность постоянной регистрации в интересующем для жителей других городах регионе;
  • право проживания на территории.
  • Опасность покупки доли в квартире, имеющей небольшую долю, заключается в сложностях с оформлением и бытом. Размер отчуждаемой и приобретенной жилой площади законом не ограничен, вплоть до деления на метры и даже сантиметры. Право владения некачественными акциями является исключительным правом гражданина.

    Чем опасна покупка доли квартиры для тех, кто хочет получить ВНЖ и крышу над головой? На практике сотрудники ФМС отказываются проходить регистрацию, ссылаясь на связь между регистрацией и местом жительства, но вы не можете жить на 1 квадратном метре, поэтому регистрация носит формальный характер.

    Покупка жилья ниже установленных региональных стандартов приводит к отказу в регистрации, и суды, как правило, поддерживают регистрирующие органы. Так, Петербургский городской суд признал законность отказа в регистрации на жилую площадь ниже минимальной (для северной столицы — 9 кв. М на человека) с формулировкой о невозможности фактического переезда.

    Миграционная служба внимательно следит за «резиновыми квартирами», так как покупка пая и дробление стали поводом для массового переселения и регистрации с созданием для совладельцев невозможных жилищных условий.

    При оценке выгодности покупки доли в квартире единственным положительным моментом является ценовой фактор. Простой математический закон не работает, ведь вся квартира будет стоить дороже, чем составные части. Однако необходимо «оглянуться» на установленный в регионе стандарт метрической площади.

    Подводные камни и риски при покупке долей

    На первый взгляд несущественные нюансы могут создать ряд проблем при покупке доли недвижимости. Перед заключением договора будущий собственник должен поговорить с жильцами и знать состав совладельцев, чтобы проверить соблюдение алгоритма и наличие или отсутствие зарегистрированных лиц с проблемами.

    Какие подводные камни при покупке квартиры в ее части:

    1. Соседи в конфликте с аморальным образом жизни. Приобретение доли в квартире у таких совладельцев сопряжено с трудностями или невозможностью как для дальнейшей продажи, так и для сосуществования.
    2. Наличие зарегистрированных несовершеннолетних. По инициативе органов опеки и попечительства, согласие которых обязательно, сделка может быть признана недействительной и цель — покупка доли для регистрации не достигнута.
    3. Получите согласие вашего супруга. Если проданная часть относится к составу совместно нажитых активов, требуется нотариальное согласие партнера.
    4. Соблюдение алгоритма предоставления права преимущественной покупки. В соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации перед продажей третьему лицу должно быть предложено воспользоваться преимуществом перед другими совладельцами. Получателям должно быть отправлено уведомление о планируемой продаже, после чего должно быть получено их решение в виде:
    5. письменный отказ от оферты;
    6. согласие на выкуп;
    7. молчание 30 дней, что эквивалентно отказу и дает право собственнику искать покупателя со стороны.

    Образец уведомления о продаже доли в квартире

    Образец заявления об отказе от права преимущественной покупки доли

    Приобретение долей в квартирах или другой совместной недвижимости в нарушение преимущественного права покупки позволяет любому совладельцу требовать в суде передачи прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 Гос. Гражданский кодекс Италии Российской Федерации). Срок обращения — три месяца.

    Порядок оформления сделки

    За исключением ряда нюансов, приобретение доли недвижимости осуществляется одинаково для всего жилого помещения.

    Операция выполняется по следующему алгоритму:

    1. Проверка дееспособности продавца. Целью операции является невозможность доказать в суде недействительность заключения договора на основании того, что собственник не учел действия на преддоговорной стадии и во время сделки.
    2. Наличие людей, зарегистрированных на временной или постоянной основе. Если их невозможно написать до подписания договора, в документе должны быть указаны конкретные сроки снятия граждан с регистрации.
    3. Получите действительную выписку из USRN, выпущенную с 2016 года, и проверьте исключения из права преимущественного отказа от покупки доли всеми указанными совладельцами. Продажа доли в частном доме содержит подводные камни, требующие подготовки двух документов: на дом и участок. Для его получения необходимо обратиться в БТИ и Росреестр. После того, как инженеры выполнили жилищно-землеустроительные работы, подтвержденные актами, необходимо получить технический паспорт и выписку из ЕГРН с кадастровыми данными.
    4. Составление договора купли-продажи с обязательным нотариальным заверением. Территориальной привязки для выбора нотариальной конторы нет. Независимо от личности покупателя, операции по продаже частей недвижимости подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Вам необходимо приложить список документов:
    5. гражданские паспорта участников сделки, свидетельства о рождении — для несовершеннолетних;
    6. отказ совладельцев от приоритетности приобретения доли;
    7. юридические акты и документы о совместной собственности (купля-продажа, дарение, договоры о наследовании);
    8. разрешение Попечительского совета с участием несовершеннолетних;
    9. заключенные свидетельства о браке и нотариальное согласие второго супруга на отчуждение доли совместно нажитого имущества;
    10. квитанция об уплате государственной пошлины в размере 2000 руб.

    Образец договора купли-продажи доли в квартире

    Образец приемопередаточного акта купли-продажи доли в квартире

    Заключительный этап — дважды посетить филиал Росреестра: подать документы и получить выписку из ЕГРН, фиксирующую переход права долевого участия в недвижимом имуществе от продавца к покупателю. Срок оформления — две недели. Если продавец владеет частью имущества менее пяти лет, по завершении сделки необходимо уплатить налог на баланс в размере 13% от суммы контракта.

    Советы и особенности

    Совместное владение не требует согласия совладельцев для реализации. Однако получение консультации квалифицированных юристов поможет избежать проблем, о которых и не подумал бы рядовой гражданин.

    Итак, при отсутствии согласия соседей покупка доли для регистрации возможна только в отношении избранного круга лиц:

  • новый владелец;
  • супруг или супруга владельца;
  • несовершеннолетние дети.
  • Для покупки доли дома для прописки другим родственникам уже требуется согласие всех совладельцев. Но проблему легко устранить при регистрации долевой собственности нескольких совладельцев.

    Проблемы могут возникнуть и в том случае, если о намерении отчуждения в установленном порядке не уведомят соседей. При полном соблюдении нормативных требований и сборе всех документов, несмотря на нюансы долевой собственности, сделки считаются законными и не могут быть отменены в суде. Юридическая консультация позволяет оценить нюансы «на ходу», выгодно ли покупать долю квартиры в той или иной ситуации, чтобы в полной мере воспользоваться преимуществами, предоставляемыми при приобретении недвижимости.

    Явная экономия денег при покупке отдельного имущества по частям, наличие приоритета, полученного для дальнейшего приобретения долей в собственность — видимые преимущества покупки долей квартир, несмотря на существующие факторы риска.

    Решите свою юридическую проблему сегодня, не выходя из дома!
    300 рублей бесплатно

    Напишите свой вопрос - в течении 5 минут наш эксперт перезвонит и бесплатно проконсультирует

     

    Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течении 5 минут

     
     
    Спасибо!
    Ваша заявка принята

    Юрист позвонит в течение 5 минут

     
    Анонимно
    Информация о вас не будет разглашена
    Быстро
    Через 5 минут с вами свяжется наш консультант
     

    Заполняя форму, вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением.