Оформление недвижимости на детей: участие в сделках с жильем

По закону вы можете стать владельцем недвижимости в любом возрасте. Однако оформление недвижимости на ребенка имеет свои юридические нюансы. Кроме того, значительно усложняются сделки с имуществом несовершеннолетнего. Таким образом, родители должны взвесить все «за» и «против» этого решения, прежде чем принять решение сделать ребенка владельцем дома, особенно единственным владельцем.

Участие несовершеннолетнего в сделках с недвижимостью

До 14 лет человек не имеет права распоряжаться жильем. От вашего имени действуют законные представители: родители или опекуны. Органы опеки и попечительства контролируют интересы ребенка после операции.

Когда ребенку исполняется 14 лет, он должен лично участвовать в сделках и подписывать документы. Однако это происходит только в присутствии законных представителей и с их письменного согласия. Право на неограниченное пользование своим имуществом приходит после достижения совершеннолетия, когда человек становится полностью дееспособным. В некоторых случаях, предусмотренных законом, гражданин признается дееспособным до достижения этого возраста и, следовательно, право на исключительное участие в сделках с недвижимостью возникает еще раньше.

При предъявлении документов о праве собственности присутствие ребенка до 14 лет также не является обязательным. При подаче документов в регистрирующие органы помимо стандартного пакета документов и паспорта или свидетельства о рождении ребенка необходимо будет проверить личность его законных представителей, их согласие на сделку и, в некоторых случаях, разрешение органов защиты.

Оформление квартиры на ребенка при приватизации

Процедура приватизации жилья позволяет указать собственников, которым будет принадлежать жилая площадь. При этом квартира делится между всеми лицами, указанными в заявлении, в равных частях. Зарегистрированные в квартире люди могут добровольно передать свою долю в пользу другого лица. Если все члены семьи откажутся от своей доли, ребенок станет единственным владельцем квартиры. В противном случае ему будет принадлежать доля, пропорциональная количеству участников приватизации.

Если ребенок прописан в квартире и родители начали процесс приватизации, они не имеют права по собственному желанию исключить ребенка из списка будущих собственников. Также незаконно снимать детей с регистрации до приватизации, чтобы лишить их имущественных прав.

Участие ребенка в покупке жилья

По закону в договоре купли-продажи покупателем может быть указан даже новорожденный. Однако, как и в других сделках с недвижимостью, ребенок до 14 лет не принимает непосредственного участия в операции, и его родители или опекуны подписывают за него документы. Но при регистрации права собственности в Едином реестре именно ребенок будет указан в качестве собственника квартиры. С 14 лет он может самостоятельно подписывать документы, но присутствие законных представителей при совершении сделки по-прежнему обязательно.

После покупки квартиры родители имеют право на налоговый вычет на ту часть имущества, которая перешла в собственность ребенка. Право на вычет сохраняется, даже если родители не становятся законными владельцами дома. При этом за ребенком также сохраняется право на получение налогового вычета в будущем.

После регистрации собственности любые действия с недвижимостью, включая сдачу в аренду, будут возможны только после получения согласия органов опеки и попечительства.

Дарение квартиры несовершеннолетнему

Несовершеннолетний может получить недвижимость в подарок как от членов семьи, так и от третьих лиц. Но он не имеет права выступать донором до 14 лет.

Если квартира получена в дар от близкого родственника — родителей, бабушек и дедушек, сестер или братьев, — она ​​не будет облагаться налогом. За собственность, подаренную другими родственниками или третьими лицами, необходимо уплатить налог в размере 13% от стоимости пожертвования. Однако, поскольку у несовершеннолетних обычно нет собственных средств, налоговое бремя ложится на родителей.

Если родители по какой-либо причине возражают против того, чтобы ребенок стал владельцем подаренной квартиры, для отказа от подарка потребуется согласие органов опеки и попечительства. Для этого потребуется убедить их, что подарок наносит ущерб интересам ребенка.

Получение квартиры в наследство

Право на наследство возникает в двух случаях:

• в результате наследования в порядке, установленном законом (глава 63 Гражданского кодекса Российской Федерации);
• по завещанию.

Для того, чтобы завещание было действительным, документ должен быть нотариально заверен. Однако в крайних случаях, когда это невозможно по объективным причинам, закон разрешает страхование третьих лиц:

• руководитель учреждения, в котором находится завещатель — главный врач, директор дома престарелых и др.;
• командир воинской части;
• двумя незаинтересованными свидетелями.

При этом следует учитывать, что закон не только гарантирует право человека передать свою квартиру после смерти выбранному лицу, но и защищает интересы инвалидов и несовершеннолетних наследников. Таким образом, даже если лицо завещает всю квартиру, но после его смерти останется недееспособный супруг, несовершеннолетний ребенок или другой зависимый наследник, они получат как минимум половину доли, которая перешла бы к ним в случае наследства согласно закону закон (статья 1149 ГК РФ).

Например, наследодатель покинул квартиру взрослой дочери, но при этом имеет несовершеннолетнего ребенка. Если при отсутствии завещания ребенок мог претендовать на половину квартиры, после исполнения завещания он имеет право на долю. В то же время в противоположной ситуации, когда завещание составлено в пользу несовершеннолетнего, нарушающего права других дееспособных наследников, они больше не смогут рассчитывать на свою долю в наследстве.

Решения представителей ребенка недостаточно для отказа от наследства. Как и в случае с недвижимым имуществом несовершеннолетних, необходимо согласие органов опеки и попечительства. Как и в случае с дарением, получить его крайне сложно, так как необходимо будет доказать, что получение квартиры наносит ущерб интересам ребенка.

Если завещание составлено в пользу будущего ребенка, имущество переходит к нему после рождения.

Поскольку несовершеннолетний не имеет права распоряжаться квартирой, при составлении завещания лицо может назначить доверенных лиц, гарантирующих исполнение завещания. Зачастую в такой заботе об интересах ребенка нет необходимости, так как после попадания несовершеннолетнего в собственность органы опеки и попечительства проверят законность сделок с недвижимостью. Таким образом, сводится к минимуму ситуация, когда несовершеннолетний наследник теряет оставленную наследодателем квартиру из-за недобросовестности или умышленных проступков.

Как взять разрешение у органов опеки

Представители органов опеки и попечительства следят за соблюдением законных интересов несовершеннолетних. Следовательно, любой, у кого есть недвижимость в собственности ребенка, требует его согласия (ст. 37 ГК РФ, ст. 60 УК РФ). По закону, если ребенка лишают жилища, необходимо одновременно предоставить ему имущество аналогичной стоимости. Кроме того, там недостаточно зарегистрировать ребенка — он должен стать владельцем.

Закон разрешает продажу недвижимости без покупки нового дома. Но в этом случае необходимо открыть счет на имя ребенка, куда будут переведены деньги за транзакцию. Отдельно отметим ситуации, когда продается жилье, ранее приобретенное за счет средств материнского капитала. А для продажи нужно разрешение органов опеки и попечительства. С одной стороны, не нарушается Закон о защите и доверительном управлении, с другой — часть средств, включая материнский капитал, после продажи квартиры зачисляется на банковский счет — а по сути направление использования Временно изменен УК, что не предусмотрено законом о материнском капитале. Но, без разрешения органов опеки, родители не могут распоряжаться средствами со счета этого ребенка. Чтобы отправить их позже на покупку нового дома, снова потребуется авторизация. Следовательно: в этом направлении используются средства, предназначенные для улучшения жилищных условий семьи.

Органы опеки и попечительства могут санкционировать отчуждение квартиры без предоставления документов о приобретении новой, если:

1. Семья переезжает в другой город. В этом случае на покупку нового дома дается три месяца. Если по истечении этого срока ребенок не станет владельцем новой собственности, предыдущая транзакция будет отменена.
2. Вы покупаете новое жилье в строящемся доме. В этом случае правоохранительные органы учтут степень готовности: чем ближе дата сдачи объекта, тем больше вероятность получения авторизации на сделку. Пока строительство не закончено, ребенка нужно где-то прописать.

Для получения разрешения от контролирующих органов необходимо предоставить:

• свидетельство о рождении ребенка или паспорт;
• документы на оба объекта недвижимости: свидетельства о праве собственности, техническая документация, справки БТИ об их стоимости;
• родительские паспорта;
• предварительные договоры купли-продажи обеих квартир;
• письменное согласие ребенка до 14 лет на сделку;
• реквизиты расчетного счета, открытого для ребенка, если операция проводится с перечислением денежной компенсации за проданное жилье.

Документы предоставляются на оба объекта недвижимости: на тот, который принадлежит несовершеннолетнему, и на тот, который предполагается выкупить взамен.

Собранный пакет документов вместе с заявкой на авторизацию сделки передается в органы исполнительной власти лично или через МФЦ. Стандартный срок рассмотрения заявки — 30 дней. По истечении этого срока выдается приказ о прекращении сделки или мотивированный отказ. Разрешение органов опеки и попечительства действительно 3 года.

Чаще всего недвижимость на ребенка оформляют его родители или близкие родственники. Причиной может быть не только желание обезопасить свое будущее, но и защитить жилье от посягательств третьих лиц, в том числе кредиторов. Однако дальнейшая передача права собственности значительно усложняется. Кроме того, делая ребенка единственным владельцем совместного дома, родители теряют юридическую защиту в случае, если их подрастающий наследник решит продать квартиру в будущем. Поэтому при принятии решений родителям следует руководствоваться не только сиюминутной выгодой, но и анализировать возможное развитие ситуации в будущем.