Как быстро сдать квартиру в аренду: пошаговая инструкция

При наличии свободного жилья возникает вопрос, как получить дополнительный доход, если квартира не продается или долгое время не используется для проживания. Аренда недвижимости — один из вариантов эффективного использования бесплатных счетчиков, который компенсирует расходы на налоги, коммунальные услуги и даже стабильный доход. Знание законов и ориентация в ситуации на рынке недвижимости позволит вам снять квартиру правильно, безопасно и выгодно.
Рынок аренды насыщен услугами опытных агентов по недвижимости, которые берут комиссионные за выполнение посреднических функций.

С одной стороны, можно безболезненно сдать его через посредника, но с другой — нет гарантии, что нанятый специалист не окажется мошенником или просто халатно выполнит свои обязательства. Наилучший вариант для домовладельца, который намеревается получать доход от аренды, — это участвовать в процессе передачи аренды без агентства, в соответствии с правовыми нормами и особенностями ситуации с недвижимостью.

Положения законодательства

Недвижимость традиционно была надежным вложением средств, которое может приносить доход как за счет роста цен, так и за счет ее оптимального использования.
Порядок оформления аренды строго регламентирован гражданским и жилищным законодательством с определением прав, обязанностей, правил пользования жильем и других существенных нюансов.

Хотя закон не обязывает собственника сдавать жилье с условием заключения специального договора, во избежание рисков для обеих сторон настоятельно рекомендуется это сделать.

Посекундная передача недвижимого имущества в пользование происходит в соответствии с законодательными актами:

1. Жилищный кодекс РФ регулирует вопросы, связанные с определением правил найма и степени ответственности при приеме на работу.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации — регулирует правовые аспекты сделки аренды (Глава 34), оформление договора аренды между физическими лицами (Глава 35).

Договор, заключаемый с арендаторами, должен соответствовать положениям гражданского законодательства, обеспечивая при этом соблюдение интересов обеих сторон. Нет точных указаний на то, что неофициальная аренда недвижимости запрещена российским законодательством, однако в этом случае есть риск быть наказанным в налоговых вопросах. Статья 119 ТУИР определяет штраф за невозвращение дохода, и в будущем арендодатель может быть привлечен к ответственности за уклонение от уплаты налогов.

Риски неофициальной сдачи

Помимо проблем с налоговой службой и начислением штрафов, отсутствие подписанного договора влечет за собой и другие риски:

Соглашения, заключенные в письменной форме, позволят вам обезопасить себя, если одна из сторон (арендодатель или арендатор) нарушит условия аренды. Основанием для взыскания компенсации и урегулирования проблем с госорганами будет письменный договор.

Подготовка квартиры для аренды

Быстро снять квартиру кажется сложным, однако, внимательно изучив процедуру, хозяева понимают, что справятся самостоятельно. Информация о каждом этапе аренды поможет определить наиболее эффективный план действий.

Нужна ли страховка?

Прежде чем доверить свой дом посторонним людям, следует позаботиться о финансовой защите от основных рисков, связанных с недвижимостью.

Фактические страховые риски, включенные лизингодателем в договор страхования, следующие:

При оформлении страховки важно сообщить застрахованному, что квартира предназначена для сдачи в аренду. Это увеличит конечную стоимость полиса, однако в случае претензии проблем с получением оплаты не возникнет.

Достижение договоренностей

Перед переговорами с арендаторами не менее важно получить согласие на аренду от остальных собственников, а также согласовать процесс с соседями, интересы которых могут быть связаны с данным фактом.
Согласие получается не во всех случаях, а только во время доставки:

Иногда нежелание соседей может серьезно осложнить процесс аренды, создавая дополнительные проблемы как для арендодателей, так и для арендаторов.

Подготовка жилья к сдаче квартирантам

Состояние помещения, планировка, ремонт, оборудование — многие факторы будут оцениваться при рассмотрении потенциальных арендаторов. Задача будущего домовладельца — привести в порядок квартиру, отремонтировать технику, сантехнику, проверить работу коммуникаций.

Если нет возможности произвести капитальный ремонт, то нужно выполнить минимальные действия по обновлению стен, потолка, пола. Оцените квартиру с точки зрения доступности, чтобы обеспечить максимально возможный комфорт.

В качестве подсказки хозяину рекомендуется убрать из квартиры ценные вещи, а также лишние личные вещи, которые будут загрязнять помещение.

Оформление найма

После подготовительных работ самое время приступить к поиску клиентов, обсуждению и оформлению договоренностей.

Поиск квартирантов

Вам не нужно обращаться в отдельное агентство или к агенту по недвижимости, чтобы найти арендатора. Современные технологи сделали доступным самостоятельный поиск подходящего кандидата, не требуя лишних движений со стороны владельца.

Практика показывает, что эффективными методами исследования являются:

1. Интервью знакомых, сослуживцев, родственников, друзей.
2. Разместите объявления в местных и федеральных газетах с объявлениями.
3. Размещение рекламы на специализированных сайтах, в социальных сетях.

Чтобы избавиться от лишних контактов, рекомендуется указать в тексте объявления все основные параметры квартиры, особенности, преимущества. В общих чертах следует выделить принципиальные недостатки (совместное использование, недостаточный ремонт, отсутствие мебели и т.д.).

Цена квартиры должна соответствовать среднерыночному уровню с учетом плюсов и минусов квартиры. Лучше всего обсудить вопрос аренды заранее в объявлении, так как эти расходы иногда могут иметь первостепенное значение для клиентов.

Со своей стороны, домовладелец имеет право выдвигать требования к потенциальным арендаторам, которым он соглашается передать недвижимость (молодая пара без детей, без домашних животных, студенты, с национальными ограничениями и т.д.).

Некоторые люди думают, что снимать дом для супружеской пары, не имеющей детей, безопасно, но все ситуации разные. На практике может оказаться, что бригада строителей, снявшая квартиру на время своей работы, будет более внимательной и ответственной, чем славянская пара без детей, животных и т.д. Поэтому дальнейший отбор среди кандидатов осуществляется непосредственно во время осмотра жилья.

При показе квартиры рекомендуется предъявить документы, подтверждающие право распоряжения имуществом, обе стороны вправе изучить паспортные данные. Будьте осторожны, чтобы не оставлять личные документы в руках незнакомцев без присмотра. После проверки информации паспорта возвращаются владельцам.

Подписание договора найма: что нужно знать

В зависимости от того, кто является стороной сделки, заключается договор аренды (для юридических лиц) или договор аренды (для обычных граждан). Важная деталь, необходимая для того, чтобы сделка была законной: договор аренды должен быть зарегистрирован, если квартира вводится в эксплуатацию на срок более одного года.

Составить договор несложно, так как в сети есть множество готовых форм и образцов заполнения, учитывающих основные требования законодательства.

Обязательные пункты контракта включают:

Отдельно обсуждается вопрос о зачете ежемесячных платежей при ремонте, произведенном арендаторами.

При составлении формы необходимо руководствоваться положениями глав 34-35 ГК РФ и в целях безопасности заключать договоры на неполный календарный год (11 месяцев). Это исключит малейшие претензии жильцов на право проживания в квартире, если возникнут жизненные трудности и им негде будет жить, если они больше не смогут платить арендную плату.

Дополнительной мерой безопасности является акт сдачи-приемки, заключаемый при подписании основного договора. Бланк можно скачать ниже вместе с договором, и в описание квартиры включена следующая информация:

В случае повреждения вышеперечисленных предметов работодатель будет обязан возместить ущерб за счет личных средств. Этот акт является гарантом для будущего жильца, так как исключает риск необоснованных претензий, если вдруг выяснится, что в квартире что-то пропало или сломалось.

Последний документ, необходимый на заключительном этапе перехода права собственности, — это подготовка расписок. Собственник квартиры в квитанции подтверждает факт передачи денег в счет оплаты за первый месяц (другой период) использования, а также фиксирует принятие гарантии. Арендатор в свою очередь расписывается о приеме ключей и принятии жилья.

В перечень обязательных реквизитов квитанции входят:

1. Реквизиты сторон (ФИО и паспортные данные).
2. Дата подготовки.
3. Подписи.

Налоговые вопросы: особенности

Несмотря на отсутствие строгих административных правил, владельцы арендуемого жилья обязаны платить налоги со своего дохода.
В зависимости от обстоятельств аренды налоговым законодательством предусмотрены варианты налогообложения для физических лиц, организаций, индивидуальных предпринимателей.

Для частного предпринимателя доступен выбор одной из систем расчета и уплаты налогов:

Для обычных граждан это в основном подоходный налог, известный как НДФЛ. В контексте общего налогообложения уплате подлежит 13% от дохода, полученного за отчетный период. Вычеты производятся на основании декларации, поданной до 30 апреля, которая подается в Федеральную налоговую службу по месту жительства.

Как расстаться с нанимателем

Рано или поздно арендатор покидает квартиру, договор расторгается. Знание юридических тонкостей позволит вам расстаться с работодателем без взаимных претензий и упреков.
Основанием для досрочного расторжения договора для арендатора является соблюдение важных условий:

Таким образом, собственник застрахован от непредвиденной потери дохода из-за неожиданной потери клиента.
Одностороннее расторжение допускается при возникновении разногласий или претензий между сторонами:

Закон допускает расторжение договора через суд на том основании, что жилье не соответствует стандартам проживания или им был нанесен значительный ущерб.

Распространенные ошибки

При самостоятельном заключении договора возникают нестандартные ситуации и осложнения из-за незнания сторонами своих прав, обязанностей и положений законодательства. Небрежность при составлении договора может крайне негативно сказаться на дальнейшем процессе аренды.

Собственнику квартиры, который собирается сдавать квадратные метры в аренду, стоит обратить внимание на включение в договор следующих пунктов:

1. Возможность пребывания животных, посторонних лиц.
2. Разрешение на субаренду, обязательное согласование с собственником.
3. Финансовая ответственность за повреждение мебели, оборудования и прочего имущества.

При заключении договора с незнакомым человеком важно принять хотя бы минимальные меры безопасности. Важно знать информацию обо всех квартиросъемщиках, поселившихся в квартире:

Только внимательное и серьезное отношение позволит собственнику снять квартиру без посредников, с минимальным риском для себя и своего имущества.