Добавить в закладки
Содержание
Найти полную сумму на покупку жилья сложно, а ипотека не всегда возможна или не соответствует сумме переплаты. В таких ситуациях между покупателем и продавцом подписывается договор купли-продажи в рассрочку, позволяющий будущему владельцу обойтись без ссуды и связанных с этим более высоких затрат. Если вариант рассрочки является выгодным для покупателя, позволяя распределить финансовое бремя на несколько периодов, эта операция влечет за собой определенные риски для продавца. Чтобы избежать проблем, связанных с отсрочкой всего поселения за проданное жилье, стоит уделить особое внимание подготовке договора к сделке.
Когда выгодно купить квартиру с рассрочкой платежа
Рассрочка в случае новой регистрации недвижимости означает распределение всей суммы сделки в несколько платежей, если покупатель не готов платить сразу. Владельцы обычно предпочитают, чтобы деньги поступали в момент подписания договора, однако в ряде ситуаций наилучшим вариантом сделки считается продажа квартиры в рассрочку:
- Если покупатель планирует оплатить часть стоимости квартиры за счет материнского капитала, а также для завершения расчетов, потребуется одобрение ПФР.
- Покупатель рассчитывает привлечь заемные средства, для чего необходимо отложить завершение сделки до момента выдачи кредита (ипотеки).
- Стороны сделки хорошо знают друг друга, и нет причин опасаться, что покупатель не заплатит или приведет к сбою покупки. Обычно это происходит при продаже дома родственникам или друзьям.
- Платежеспособность будущего собственника не вызывает сомнений, а предлагаемая стоимость — самый выгодный из доступных вариантов.
- Отсутствие альтернативы. В условиях пониженной покупательной способности и невостребованности любая предлагаемая покупка считается выходом из положения, если необходимо избавиться от жилья и нет времени ждать повышения спроса. Владельцы неликвидного жилья (в запущенном районе, без обслуживания, ремонта и т.д.) тоже могут пожаловаться на отсутствие альтернативы.)
Если нет другого способа получить сразу всю сумму, владелец скорее подождет около шести месяцев, чем годами будет искать подходящего покупателя.
Прежде чем принять окончательное решение, принимать ли рассрочку, желательно внимательно изучить финансовые возможности потенциального покупателя, оценив шансы получить оставшиеся деньги за квартиру.
Ипотека или рассрочка – что выгоднее?
Если покупателям всегда выгодно договариваться о рассрочке, поскольку это избавляет их от необходимости получать дополнительную ссуду или ипотеку, то для продавцов, предлагающих отложить время расчетов, возникают дополнительные риски.
Отношение к ипотеке и рассрочке у сторон будущей сделки разное. Текущие собственники предпочитают стандартный вариант регистрации через банк, так как он будет выступать гарантом успешного завершения сделки и выплаты полной суммы после регистрации объекта недвижимости в Росреестре.
Желающие приобрести жилье предпочтут рассрочку вместо ипотечного договора, если есть возможность выплатить полную сумму продавцу в течение 0,5–1 года. Причина — в экономии на страховке и отсутствии нагрузки на права собственности, которая присуща ипотеке.
Наиболее распространенные предложения по рассрочке на новом внутреннем рынке, когда застройщик привлекает потенциальных покупателей обещанием зафиксировать сумму продажи, разделив ее на несколько платежей.
Продажа квартиры с рассрочкой платежа: риски продавца
Для покупателей недвижимости риски проведения рассрочки платежа в договоре купли-продажи минимальны, они связаны только обязательством своевременно уплатить необходимую сумму. Для собственника квадратных метров ситуация более серьезная, так как влечет за собой массу проблем из-за несвоевременного окончательного расчета. Вместо запланированной продажи выручки бывший собственник будет напрямую зависеть от внешних обстоятельств:
В случае продажи квартиры с отсрочкой платежа риски в основном связаны с несвоевременным взысканием остаточной суммы за проживание. Снизить вероятность неприятностей и защитить интересы продавца поможет внесение в договор штрафных санкций. На основе ст. 330 ГК РФ, стороны могут заранее согласовать сумму, подлежащую уплате в качестве неустойки в случае нарушения срока расчетов.
Чтобы исключить проблемы с транзакцией из-за неоплаченного платежа, многие люди предпочитают заключать транзакцию через договор купли-продажи и договор депозита.
Содержание договора купли-продажи с рассрочкой платежа
Договор купли-продажи квартиры в рассрочку составляется с учетом положений Гражданского кодекса Российской Федерации. В частности, согласно ст. 550, есть обязательная письменная форма для заключения двустороннего договора.
Образец договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа
Во избежание риска признания договора недействительным или оспаривания его положений рекомендуется использовать модель договора купли-продажи с рассрочкой платежа, обращая внимание на обязательные реквизиты:
- Название документа с регистрационным номером, датой и местом задержания.
- Реквизиты сторон (ФИО, паспортные данные покупателя и продавца).
- Предметом договора является описание квартиры с идентифицирующими характеристиками (адрес, площадь, количество комнат, этажность). Параметры должны полностью соответствовать информации во вступительных титрах, извлеченных из USRN.
- Ссылка на документацию, дающую право распоряжаться недвижимостью (акт купли-продажи, дарения, приватизации и т.д.)
- Цена сделки — это точная стоимость имущества, согласованная участниками.
- Условия платежа. Важно точно определить даты каждого платежа, даже если их больше двух. Срок окончания расчетного периода определяется днем зачисления денежных средств со счета покупателя.
- Сведения о порядке перехода права собственности с установлением факта осмотра и проверки недостатков.
- Информация о государственной регистрации. При перерегистрации недвижимости гарантия должна быть отражена до завершения полной оплаты.
- Лица, сохранившие право на проживание. Отдельно проверяют, сняли ли всех арендаторов с регистрации и есть ли претенденты, которые могут претендовать на права на недвижимость.
- Характеристики права распоряжения и права на меры регистрации.
- Причины и обстоятельства расторжения договора.
В конце документа на каждом экземпляре ставятся подписи в количестве, определяемом количеством участников.
Передаточный акт
При составлении договора необходимо подписать акт сдачи-приемки, в котором отражено состояние квартиры и имущества внутри квартиры, которое передается с актом вместе с самим имуществом (мебель, встроенная техника), бытовая техника).
График платежей
Основной документ, прилагаемый к соглашению, план платежей, устанавливает размер каждого транша, а также требования к его перечислению. Если график платежей не согласован с условиями договора и не подписан, покупка квартиры считается незаконной.
Документы к договору
Как и любая сделка с недвижимостью, покупка квартиры в рассрочку требует подготовки пакета документации для последующего оформления перехода прав к другому собственнику.
В перечень документов, прилагаемых к договору, входят:
Помимо основного пакета титулов, при использовании ячейки по договорённостям сторон, на ячейку заключается дополнительный договор аренды. Стороны заранее определяют, какая из сторон оплачивает услуги банка.
Особенности регистрации
Для того, чтобы новый собственник мог воспользоваться правом собственности, после подписания договора о переоформлении квартиры на покупателя в органах ЗАГС.
Пакет документов предоставляется в управление Росреестра или через МФЦ по месту приобретения жилья.
Отдельно стоит отметить, что транзакция с отсрочкой платежа может привести к проблемам с возвратом остаточной суммы. По этой причине не рекомендуется спешить с перепечаткой. В идеале, если покупатель оплатит полную сумму к моменту визита в Росреестр.
Если для покупателя важно стать владельцем до последнего платежа, стороны соглашаются передать право собственности и перерегистрировать ее покупателю без ущерба для права удержания со стороны бывшего владельца.
Почему необходим юрист?
Заключение сделки купли-продажи с рассрочкой платежа сопряжено с большими рисками. Есть обоснованные сомнения, что после подписания договора новый собственник откажется выполнять взятые на себя обязательства. Обе стороны сталкиваются с риском разрыва соглашений из-за последующей задержки после завершения сделки.
Чтобы уменьшить угрозу отмены или оспаривания сделки, будет полезно обратиться в юридическую фирму, которая проверит документацию на объект и части купли-продажи. Наняв опытного юриста, можно будет минимизировать риски, а то и вовсе исключить их.
Чем отличается ипотека от рассрочки платежа: сравним плюсы и минусы Подробнее
Как проходит аренда квартиры с последующей покупкой? Подробнее
Квитанция о поступлении денежных средств на квартиру Читать
Альтернативная продажа квартир Читать