Что значит переуступка квартиры в новостройке: порядок оформления и риски

На данный момент рынок недвижимости пестрит различными предложениями о продаже квартир в новостройках и способах их покупки (дошкольное образование, ипотека, рассрочка и т.д.). Наряду с вышеперечисленными способами приобретения объекта недвижимости набирает популярность такой способ продажи жилья в новостройках, как уступка (предоставление кредита). Переуступка может быть предусмотрена в разных отраслях права, но что означает уступка прав на покупку квартиры, мы рассмотрим дальше.

Понятие: субъекты цессии

Что означает перевод квартиры в новостройку: порядок оформления и риски

Как уже было сказано, уступка может быть применима к различным правоотношениям между субъектами, но это означает одно: уступку права обжалования. В отношении недвижимости это означает смену собственника квадратных метров для DDU.

Субъектами уступки являются покупатель (правопреемник) и продавец (цедент).

Такое соглашение, как уступка прав, очень выгодно для обеих сторон сделки, но только в том случае, если в самом соглашении о капитале не оговаривается обязанность акционера уведомить разработчика.

Правопреемнику предоставляется возможность приобрести более дешевое жилье по сравнению с приобретением уже готового жилья. А у плательщика есть то преимущество, что появляется возможность вернуть вложенные деньги, а в некоторых случаях увеличить, немного увеличив цену. Но в некоторых случаях покупка квартиры по переуступке связана не только с льготами, но и с приобретением сборов по выплате ежемесячных платежей, если предыдущий собственник не внес полную сумму по DDU.

И риски для акционеров остаться без жилья и без гроша в кармане также увеличиваются, если девелоперская компания окажется недобросовестной. И хорошо, если только срок ввода МГД увеличится, в худшем случае он может объявить себя банкротом. В такой ситуации ожидание получения драгоценных квадратов в пользование может быть отложено на неопределенное время.

Но как показывает практика, вопреки здравому смыслу, около 35% всех сделок купли-продажи недвижимости приходится на продажу. Инвесторами с долевым участием часто являются обычные граждане (физические лица — 70% всех заключенных договоров). А остальные 30% — это юридические лица с различными формами правления. Для тех, кто приобретает квартиры на этапе подготовки к строительству на этапе котлована, это хороший стимул для увеличения своего капитала путем перепродажи жилья по рыночной стоимости в будущем.

гражданам России важно знать, что такое переход права на квартиру в строящемся доме и как правильно оформить такую ​​договоренность. Прозрачность и законность таких операций не ставится под сомнение, если процедура основана на легитимных программах, признанных Федеральным законом № 214 и изменениями и дополнениями к нему ФЗ-218 (ЖСК, ДДУ, ПДКП).

Процедура оформления переуступки

Что означает перевод квартиры в новостройку: порядок оформления и риски

Основное требование для совершения такой сделки — письменное согласие, полученное от компании-застройщика. Порядок заключения договора напрямую зависит от того, полностью ли погашены обязательства цедента перед организатором или есть остаток.

В случае, если передающая сторона полностью аннулирует обязательства, вытекающие из DDU, только права требования передаются принимающей стороне, а застройщик обязан зарегистрировать квартиру в собственность на основании соглашения о долевом владении и соглашения о передаче. Законодательство также допускает заключение сделки по передаче прав без официального согласия промоутера, но с обязательным письменным уведомлением об этом.

Чтобы все было законно, необходимо соблюдать следующий порядок действий:

  • передающая сторона передает получателю полный пакет документов, касающихся заключения первоначальной сделки (DDU, жилищный кооператив, PDKP, подтверждение ежемесячных платежей (квитанции, платежные поручения и т д.), соответствующие справки, договор ипотечного кредита и т д.);
  • покупатель в свою очередь проверяет подлинность и законность переданных ему прав, после чего выполняет свои обязательства;
  • затем совершается сама сделка и договор передачи регистрируется в российском реестре.

Согласно ФЗ-218 «О регистрации недвижимого имущества» любая сделка с ним подлежит обязательному изменению в ЕГРН путем регистрации прав в российском реестре.

К договору передачи необходимо приложить следующие документы:

  • подтверждение прав на продажу квартиры (жилищный кооператив, дошкольное образовательное учреждение, ПДКП, договор ипотеки и др.);
  • письменное разрешение на сделку со стороны разработчика;
  • техническая документация на МГД, плюс разрешение на строительство;
  • учредительная документация разработчика и др.

Весь пакет необходимых документов можно уточнить в самом регистрирующем органе.

Риски при переуступке прав при покупке квартиры

Если нет возможности или желания строить самостоятельно, то этот вид приобретения жилья — лучший вариант. Но, как показывает статистика, уступка прав на квартиру, как и любая другая сделка с недвижимостью, несет не только выгоду, но и соответствующие риски, такие как:

  • Признание задания мнимым, фиктивным. Для этого может быть много причин. Но для того, чтобы вернуть свои финансы, в договоре обязательно указать реальную цену на предмет.
  • Мошеннические схемы, связанные с недобросовестностью девелоперской компании, которая продает одну и ту же недвижимость в новостройках по предварительной договоренности не одному человеку, а нескольким.

Но рисков, связанных с приобретением жилья по переустройству, можно избежать. Для этого необходимо детально изучить подписываемый договор и проводить операцию только на основании DDU, который в свою очередь юридически зарегистрирован.

Кроме того, непосредственно перед принятием решения о покупке жилья по переуступке стоит внимательно проанализировать всю деятельность девелоперской компании и сделать акцент на надежности этой компании.

Обязан ли цедент платить налог по переуступке

В соответствии с налоговым кодексом любой гражданин России обязан платить налоги при получении прибыли. И сделка, связанная с передачей прав, не исключение. Таким образом, можно сделать вывод, что налоговое законодательство не отделяет продажу собственности от продажи в соответствии с DDU. Налог необходимо платить в любом случае. Однако сумма налога может быть изменена в сторону уменьшения в связи с расходами, понесенными плательщиком.

Реально налог уплачивается только с разницы между суммой продажи объекта передачи и потраченными средствами по DDU.

Например, квартира, купленная у девелоперской компании, на момент заключения ДДУ стоила 2 миллиона рублей, а продавая по уступке права собственности, цедент повысил цену на 500 тысяч рублей. Именно с этой суммы (500 тыс. Руб.) И нужно платить налоговый сбор, который в нашей стране принято принимать 13%.

Из вышесказанного можно сделать вывод, что сделка, заключенная по договору уступки, выгодна во всех отношениях. И чтобы не было проблем до или после его завершения, нужно быть внимательнее. Не обладая юридической квалификацией, вы можете обратиться к юристу, который практикует в этой сфере и имеет в этом достаточный опыт.

Решите свою юридическую проблему сегодня, не выходя из дома!
300 рублей бесплатно

Напишите свой вопрос - в течении 5 минут наш эксперт перезвонит и бесплатно проконсультирует

 

Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течении 5 минут

 
 
Спасибо!
Ваша заявка принята

Юрист позвонит в течение 5 минут

 
Анонимно
Информация о вас не будет разглашена
Быстро
Через 5 минут с вами свяжется наш консультант
 

Заполняя форму, вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением.