Добавить в закладки
Содержание
Коммерческая аренда жилого помещения не содержит конкретного понятия, но характеризуется общими характеристиками, которые указаны в п. 1 ст. 671 ГК РФ. Поэтому для полного понимания сути этого типа контракта мы разберем его основные отличительные особенности по характеристикам.
Типичные признаки:
Участники договорных отношений
Этот договор отличается от социального найма тем, что владельцем собственности может быть физическое или юридическое лицо, в том числе государственные учреждения, кроме муниципалитета. Рассмотрим особенности сторон правоотношений.
Арендодатель
Обязательным условием для арендодателя при аренде жилья является наличие прав владения, пользования и распоряжения имуществом. Иногда владельцы домов, сдаваемых в коммерческую аренду, входят в состав недвижимого имущества, как правило, такие дома также входят в этот частный фонд.
Исходя из этого, следует, что те, кто не оплачивает взнос в уставный капитал, обязаны заплатить его, сдавая квартиру. Стороной, заключающей договор, будет не сам собственник, а лицо, которое управляет данным фондом (представитель, управляющий), которое будет выступать в качестве одной из сторон правоотношений.
Арендатор в коммерческом найме
Обычно в этой роли участвует физическое лицо, но Гражданский кодекс Российской Федерации также допускает условие множественности лиц, участвующих в операции со стороны арендодателя, а не только работодателя. Например, люди, у которых была семья (сожительство) с арендатором, имеют юридическое обоснование для заключения этой сделки при условии солидарности ответственности арендатора и людей, которые проживают с ним у арендодателя.
В этом случае лица, включенные в договор, приобретают как статус соарендатора, так и те же права и обязанности, что и работодатель. При заключении коммерческих договорных отношений наниматель решает самостоятельно и указывает список граждан, с которыми он будет проживать в съемной квартире, поэтому детей или супругов включать в число соседей по комнате нет необходимости.
Закон не определяет и не упоминает какие-либо семейные отношения, он указывает на наличие людей, живущих вместе.
Законодательство определяет наличие документально оформленного списка граждан, проживающих с арендатором, так как чрезмерное количество арендаторов в съемной квартире быстро ухудшит условия. Однако, если в доме проживает человек, не внесенный в список, его необходимо выселить или добавить в список с согласия арендодателя в соответствии со ст. 679 ГК РФ. Исключение составляют несовершеннолетние дети как самого арендатора, так и его соседей, они могут быть включены в список соарендаторов без разрешения собственника согласно ч. 2 ст. 679 ГК РФ.
Предмет договора
Объектом договорных отношений может быть квартира или доля, дом. Размер предоставляемой недвижимости не регламентируется, поэтому оговаривается заранее. Кроме того, законодательство не устанавливает требований к качеству жилого помещения, это опять же решают участники правоотношений, они самостоятельно решают, что соответствует уровню жизни, а что нет. Законодательные нормы содержатся в п. 1 ст. 673 ГК РФ. Но, даже работая с этой статьей, предметом найма может стать что угодно, главное, чтобы она соответствовала санпину и не представляла угрозы для жизни и здоровья человека.
Следует отметить, что конкретным объектом договорных отношений не может быть какое-либо вспомогательное учреждение. Ими могут пользоваться все жильцы, если сдана в аренду часть жилища или дома. Кроме того, общие объекты — это не только подсобные помещения, но и объекты недвижимости, расположенные непосредственно в квартире или за ее пределами (на территории многоквартирного дома). Таким имуществом является сантехническое, техническое, электрическое и другое оборудование, необходимое для постоянного проживания.
Срок договора
это ограничено. Согласно п.1 ст. 683 ГК РФ данная сделка может быть заключена на срок до 5 лет. Если продолжительность операции заранее не установлена (не регламентирована), она автоматически определяется через 5 лет. По окончании действия договора арендатор, ранее проживавший в жилом помещении, имеет преимущество перед другими арендаторами, а это значит, что он может быть первым, кто заключит договор.
Чтобы продолжить проживание в том же помещении, арендатору необходимо предложить заключить сделку по тем же причинам. При отказе продлевать такую же ситуацию, чтобы GPA не продлевался автоматически, необходимо связаться с владельцем примерно за 3 месяца до окончания контракта.
Если домовладелец отказался продлить срок аренды в связи с тем, что передумал сдавать квартиру в коммерческую аренду, но выяснилось, что квартира передана новому арендатору и с момента отказа не прошел год, следовательно, бывший арендатор имеет право требовать юридического признания мнимой (недействительной) сделки и требовать компенсации за убытки, понесенные в результате этого решения. Кроме того, при подаче апелляции в суд вы также можете попросить продлить предыдущее соглашение.
Размер оплаты
Как упоминалось выше, средний балл компенсируется. Размер взносов на оплату проживания определяется по взаимной договоренности. Максимальный размер оплаты может быть установлен муниципальным органом, при отсутствии ограничений — это решается между участниками правоотношений.
Стоит учитывать, что любое одностороннее изменение платежа нарушит правовую основу транзакции.
Оформление прав и обязанностей
Соглашение должно быть заключено в письменной форме. Договорные отношения прекращаются только по истечении срока либо при отказе от продления или досрочном расторжении.
Арендатор имеет право досрочно расторгнуть документ, если он заранее получил письменное согласие всех соседей, если арендодатель нарушает свои права или не выполняет свои обязанности. Поэтому разберем этот пункт соглашения более подробно.
Права и обязанности участников правоотношений
Во-первых, давайте посмотрим на обязанности каждой стороны, которые включены в контракт.
Арендодатель обязуется:
Права собственника типичны для аналогичных операций сдачи в аренду жилого помещения (аренды), то есть могут требовать своевременной оплаты за пользование квартирой, любое переоборудование (реконструкция) осуществляется с согласия собственника, если это существенно изменит условия проживания).
Арендатор обязуется:
Права арендатора довольно ограничены, поскольку другое аналогичное соглашение больше защищает арендодателя, который снимает дом. Жители имеют право включать людей, которые живут с ними на постоянной основе, в список соседей, да, это хорошо, но это возможно с письменного согласия собственника недвижимости.
В коммерческой аренде, как и в лизинге, существует концепция субаренды, которая идентична субаренде, когда арендатор также может сдавать помещение, в котором он живет, другим людям за возмещаемую сумму и на определенный срок. Это делается с согласия владельца, но опять же подпадает под правила для отдельных зон.
Кроме того, работодатель имеет право нанять с возможностью выкупа. По истечении срока сделки есть несколько способов дальнейшего развития событий: прекращение, продление (продление), выкуп собственником арендованного помещения.
Коммерческий найм с последующим выкупом
принято считать, что при аренде жилья за счет средств последующий выкуп невозможен, поскольку собственниками жилья, как правило, являются муниципалитет или государство. Но это не так, потому что действует оперативная основа, на которой основано законодательство — Гражданский кодекс Российской Федерации. По которому возможна как покупка муниципального жилья, так и приватизация.
Но нужно учитывать только одно — эти транзакции плохо распределяются. Следовательно, у них нет юридической практики, особенно когда исполнительная власть выступает собственником. В первую очередь недоумевают не люди, желающие приобрести эту недвижимость, а сама администрация. Что им делать в этом случае? Обычно они относятся к административным и государственным актам. Положения о допуске или запрете выкупа. Как правило, эта информация предоставляется заранее отдельным пунктом в договорных отношениях.
Чем обоснована неопределенность выкупа жилья по коммерческому найму?
Эта процедура (последующее возмещение) регулируется ст. 606 ГК РФ. Но теперь, если перейти к п. 2 ст. 170 ГК РФ законодательная часть сделки может быть признана несанкционированной и недействительной. Чтобы избежать такой ситуации, заключается сделка купли-продажи или иное дополнительное соглашение, которое определит порядок и условия передачи недвижимости новому владельцу.
Так как юридической практики мало, то и судебной практики мало. При рассмотрении таких дел судьи санкционируют проведение данной операции в соответствии со ст. 624 ГК РФ (регулирует выкуп сданного (сданного) в аренду) имущества, либо отказать, так как много противоречий не в форме самой арендной платы, а в ГК РФ.
Заключение
Для того, чтобы адекватно оформить договорные отношения между сторонами правоотношения, необязательно обращаться к специалистам, которые помогут в составлении договора. Список «прав и обязанностей», которые необходимо сделать явными, указан выше. Если вы решили снимать с последующим правом покупки, без помощи грамотного юриста не обойтись, так как правила заключения договора гибкие, а оформление прав собственника отличается от обычного. Обращение к юристу избавит вас от возможных споров.