Переуступка прав собственности

При оформлении квартиры с рынка новостроек часто используется уступка права собственности. Не имея опыта совершения сделок с строящейся недвижимостью, покупатели сталкиваются с необходимостью изучить вопрос, что такое уступка и какие нюансы необходимо знать о такой схеме покупки дома. Между инвесторами, будущими и текущими, заключается договор передачи, когда права и обязанности покупателя строящегося объекта передаются в рамках документа особой формы, с возможностью впоследствии стать полноправным собственником квартиры после сдачи дома в эксплуатацию.

Что значит переуступка прав собственности на квартиру

Особенностью уступки при покупке квартиры в строящемся строении является невозможность рассматривать объект сделки как имущество, так как дом существует только в проекте или еще не сдан в эксплуатацию и право пользования квартирой неосуществимо. Непонимание процедуры может привести к различным проблемам в процессе совершения сделки или позже, если вы намереваетесь иметь это имущество, не зарегистрированное в Росреестре.

Основная деталь перехода права собственности на квартиру — получение права требовать ее от застройщика, без физической передачи объекта, который еще не построен. Таким образом, реализация окончательного права на жилище полностью зависит от того, выполняет ли строительная компания свои обязательства. Право на жилье появляется в момент заключения договора долевого участия, когда покупатель вкладывает средства в строительство еще не существующего объекта. Привлекательность данной схемы заключается в невысоких ценах на жилье, особенно на начальном этапе строительства. Чем ближе дата сдачи в эксплуатацию, чем выше процент завершения строительных работ, тем дороже будет будущая квартира.

Если строительная компания выполняет свои обязательства по договору (DDU), у инвестора есть возможность оформить новую квартиру в собственность и распорядиться ею по своему усмотрению. До регистрации прав на дом в Росреестре участник долевого строительства также сохраняет за собой право распоряжаться вложением, но только для передачи пользуется правом требования или «уступки».

Формат взаимодействия по договору переуступки регулируется гражданским законодательством (см. 388–390 Гражданского кодекса Российской Федерации), и стороны договора именуются не покупателем и продавцом, а «правопреемником» и « передающий».

Сделки по продаже имущества не являются редкостью на рынке новостроек, поскольку это сулит выгоду для обеих сторон: первоначальный участник DDU получает право требовать выплаты по минимальным ценам в условиях повышенного риска нарушения застройщиком взятых на себя обязательств. Поскольку дом приближается к вводу в эксплуатацию, передающая сторона предлагает потенциальному покупателю дома воспользоваться сниженной стоимостью с минимальным риском прерывания срока сдачи дома в эксплуатацию.

Помимо прибыли, из-за разницы в стоимости участия в строительстве квартиры другие непредвиденные обстоятельства вынуждают другие непредвиденные обстоятельства, когда передающая сторона меняет планы, появляется более выгодный вариант инвестирования, более дешевое жилье. Стороны вынуждены прибегнуть к договору купли-продажи, поскольку продать квартиру в недостроенном многоквартирном доме как полноценную недвижимость невозможно.

Схемы переоформления права

Поскольку обычный договор купли-продажи не подходит для сделок с несуществующим жильем, при передаче прав на квартиру в недостроенном доме используются 2 варианта оформления:

  • DDU или договор долевого участия — заключается между строительной компанией и инвесторами, готовыми вложить средства в будущую покупку квартиры в многоквартирном доме. Нормы заключения дошкольных образовательных учреждений определяются федеральным законодательством (Федеральный закон № 214). Двусторонний документ определяет права, обязанности, схемы оплаты и последствия в случае нарушения условий, установленных DDU.
  • Предварительный договор купли-продажи предусматривает установление обязательств сторон по передаче денежных средств с одновременной переоформлением активов в течение определенного периода времени. Продавец должен перерегистрировать товар новому владельцу без заключения договора уступки в течение строго отведенного периода времени. Если в предварительном договоре срок не указан, дефолтом считается 1 год.
  • Важно! При предварительном соглашении стороны договариваются не о передаче права собственности, а о праве требовать завершения сделки купли-продажи, если для этого есть юридические основания. Предварительный договор не может считаться сделкой, в нем лишь указано, что продавец обязуется заключить сделку в отведенное время.

    Если стороны соглашаются перевыпустить через соглашение о передаче, важно убедиться, что передающая сторона уже выполнила все финансовые обязательства перед промоутером. В противном случае строительная компания вправе потребовать оплату от нового участника. Как только дом сдан в эксплуатацию и подписан акт приема-передачи дома, формат транзакции передачи теряет актуальность.

    Основные понятия при переуступке собственности

    Принимая решение о заключении договора уступки квартиры, необходимо руководствоваться действующими законодательными принципами, отраженными в Федеральном законе от 25.07.2012 г. 214, принят 30 декабря 2004 года. В частности, пункт 11 определяет основные требования, которым должен соответствовать договор о передаче прав на квартиру:

  • перед подписанием контракта передающая сторона обязана выплатить причитающуюся сумму в соответствии с DDU, или остаток долга списывается на обязательства нового участника;
  • право подписи такого документа действует с момента государственной регистрации дошкольного образовательного учреждения до момента принятия построенного жилья актом приема-передачи или подтверждающим документом иной формы;
  • если вы намереваетесь заключить договор с юридическим лицом, получатель должен договориться о встрече с Росреестром перед внесением каких-либо средств.
  • Хотя DDU и договор уступки не соответствуют схеме классической сделки купли-продажи, законом предусмотрена обязанность регистрации права на кредит через Федеральный регистр.

    Особенности переуступки квартиры в разных обстоятельствах

    На разных этапах строительства и выкупа прав собственности выделение квартиры связано с разного рода сложностями. Чтобы правильно оценить риски и преимущества уступки, следует исходить из обстоятельств, при которых договор заключен с цедентом.

    В строящемся доме

    При переходе в собственность квартиры в новостройку следует исходить из вероятности следующих угроз:

  • Нарушение застройщиком своих обязательств. Финансирование строительства и технические трудности могут возникнуть у любого застройщика, но более солидные компании с безупречной репутацией менее подвержены негативному влиянию. Если компания не уложилась в сроки в прошлом, не выполнила свои обязательства перед инвесторами, то велика вероятность того, что возникнут проблемы со строительством действующего завода.
  • Долгосрочное строительство частично связано с репутацией застройщика, однако могут возникнуть непредвиденные обстоятельства, не позволяющие выполнить обязательства по линиям строительства МКД и его ввода в эксплуатацию. Покупая долгосрочную постройку, вы можете столкнуться с потерей денежных средств или снижением стоимости будущей квартиры на 100-300%.
  • Нарушение маршрута, обещанное документацией и полученное впоследствии. Особое внимание уделяется изучению планировки, другой технической документации, оценке соответствия в процессе строительства.
  • Рассматривая вариант покупки квартиры на ранних этапах строительства, нужно быть готовым к возможным убыткам из-за дефолта компании.

    В сданном доме

    На старте строительства компании нужны большие объемы финансирования. Заключая договор долевого участия, промоутер принимает на себя обязательства по своевременной и безопасной сдаче дома и выделению квартиры с параметрами, указанными в технической документации. По мере приближения даты сдачи в эксплуатацию квартира становится дороже в стоимостном выражении, так как риски инвестора снижаются.

    Однако риски возникновения задолженности строителей перед банками, кредиторами и поставщиками сохраняются. Возникает угроза того, что на компанию подадут иски недовольные кредиторы, а вопрос о переходе собственности в пользу участников DPO откладывается до решения долгового вопроса.

    Существует риск дублирования договоров, возникающих при обещании одной и той же квартиры нескольким акционерам.

    Чтобы снизить вероятность негативных последствий, рекомендуется тщательно проверять регистрационные договоры с Росреестром, исключая риск дублирования транзакций.

    В ипотеку

    Один из видов ипотеки — получение кредита на участие в долевом строительстве. В процессе согласования сделки по приобретению квартиры по уступке необходимо подготовить:

  • повышенный интерес кредитора, так как банк требует оформления залога, а недостроенная квартира не предполагает права собственности, а значит, возрастают риски финансового учреждения;
  • ограниченный выбор предложений между ипотечными программами разных банков, не всегда удается договориться с теми кредиторами, у которых есть ипотека на строящееся жилье (например, такие продукты предлагают 2 крупнейших банка страны — Сбербанк и ВТБ);
  • для получения ипотеки заемщику необходимо сначала заключить предварительный договор уступки права собственности;
  • трудности с кредитором объединяют риски, связанные с соблюдением договора строительной компанией.
  • Если вы хотите продолжить передачу прав ипотечного партнера, необходимо согласовать вопрос о возврате денег банку, профинансировавшему покупку плательщика. Часто необходимость продать квартиру в строящемся доме до сдачи его в эксплуатацию и оформления собственности возникает при возникновении непредвиденных обстоятельств в жизни человека, при расторжении брака, когда супруги оформили совместную ипотеку и теперь решают вопрос разделение активов и финансовых обязательств. В ожидании сдачи дома могут возникнуть разные жизненные обстоятельства, однако задача правопреемника — проверить выполнение акционером обязательств, предусмотренных договором DDU и договором ипотеки.

    Как оформляется переуступка прав на квартиру

    Для некоторых инвесторов оформление договора купли-продажи квартиры в собственность является привычным явлением, так как они получают доход от работы с высокой долей риска на строящемся рынке недвижимости. Для других покупка квартиры на этапе земляных работ или возведения стен — единственная возможность приобрести относительно дешевое и качественное жилье.

    В любом случае для оформления уступки потребуется знание законодательства об отчуждении строящейся собственности и понимание процедуры.

    У каждой стороны сделки есть свой набор активов. Со стороны правопреемника должны быть выполнены следующие действия:

    1. Проведите углубленный анализ предложений по новостройкам. Особое внимание уделяется объектам недвижимости, в которых застройщик предлагает слишком привлекательные цены и условия. Для отдельных строительных проектов компании требуется документация, подтверждающая законность строительных работ.
    2. Изучите рынок цен, отметив стоимость на рынке эквивалентных квартир в конкретном строящемся доме.
    3. После выбора объекта проводится осмотр, оценка особенностей места, степени развитости инфраструктуры, изучение технической документации и характеристик будущей квартиры.
    4. Передающая сторона связывается со строительной компанией и уведомляет о запланированной операции уступки. Требуется одобрение, так как разработчик будет выступать в качестве третьей стороны. Как правило, договор подтверждается письменным разрешением на перерегистрацию участника дошкольного образовательного учреждения.
    5. Стороны согласовывают порядок расчетов.
    6. Составьте и подпишите договор уступки.
    7. Подписанный документ подлежит заверению в нотариальной конторе и последующей регистрации в Росреестре.

    После завершения строительных работ будущий собственник проверяет соответствие технической документации и заявленных характеристик квартиры реальному состоянию. При выявлении дефектов и недостатков разработчику дается 2 месяца на устранение несоответствий. После подписания акта приема-передачи пора обратиться в Росреестр для завершения регистрации объекта недвижимости.

    Какие документы нужны для переуступки права собственности

    Каждая сделка с недвижимостью сопровождается подготовкой и проверкой всего перечня документации, которая будет необходима для грамотного оформления договора о передаче прав собственности.

    От застройщика

    При подготовке к выделению квартиры строительной компанией вам потребуются:

  • учредительные документы, Устав;
  • свидетельство налогового учета;
  • выписки из Реестра (USRN или USRR);
  • проектно-строительная документация с указанием даты ввода в эксплуатацию;
  • финансовые документы, сверка платежей по условиям договора;
  • бухгалтерские отчеты.
  • Если пакет документов не вызывает сомнений, готовятся к заключению договора.

    Пакет документов для заключения договора цессии

    Для оформления договора используйте формы, утвержденные разработчиком. Для заключения договора передачи потребуется новый список ценных бумаг:

  • удостоверение личности (внутренний паспорт гражданина РФ);
  • если есть супруг (а), требуется письменное разрешение;
  • письменное согласие строительной компании (если акционер не полностью оплатил квартиру), при выполнении всех финансовых обязательств по DDU достаточно сообщить застройщику о планируемой передаче;
  • когда в сделке участвует несовершеннолетнее или недееспособное лицо, получает письменное согласие отдела опеки и попечительства;
  • платежные документы, подтверждающие расчеты по контракту;
  • если сделка осуществляется на квартиру, купленную в строящемся доме за счет банка, согласие на передачу принимается.
  • Договор переуступки права

    Во избежание проблем последующего спора или неправильного толкования договора, в случае продажи квартиры с переходом прав желательно привлечь юриста для составления договора, на основании принятого образцы передаточного документа.

    У каждой строительной компании, продающей квартиры по договору DDU, есть свои шаблоны договоров уступки. Составление юридически грамотного контракта представляет собой лучшую защиту от рисков для получателя. Суть уступки заключается в передаче прав и обязанностей по договору DDU новому лицу — покупателю квартиры.

    После передачи права на кредит текущий цедент передает ему обязательства, вытекающие из текущего соглашения об участии.

    После подписания акта приема-передачи недвижимость переходит в распоряжение покупателя, который принимает решение о передаче права на квартиру по предварительному договору купли-продажи с последующей переоформлением собственности на нового владельца.

    Для регистрации права в Росреестре

    Сделка не заканчивается подписанием контракта, так как он должен быть зарегистрирован в Федеральном реестре.

    Для подачи апелляции собирается пакет документации:

  • заявление по образцу, выданное МФЦ или филиалом регистрирующего органа;
  • договор с банком, если в сделке задействованы заемные средства (для корректировки ипотечных обязательств);
  • квитанция об оплате регистрационного сбора права;
  • подписанный оригинал договора передачи.
  • Акт сдачи-приемки не представляется в Росреестр и не подписывается до сдачи помещения в эксплуатацию. Этот документ потребуется на этапе регистрации собственности, возникающей сразу после завершения строительства.

    Сколько стоит уступка прав собственности

    На различных этапах продажи путем уступки прав требуются дополнительные расходы. Например, комиссия за получение разрешения на заключение договора переуступки может достигать 1-5% от стоимости объекта. Стороны договора о передаче права на квартиру должны заранее согласовать, кто будет нести расходы, либо разделить оплату пополам.

    Регистрационный взнос в Росреестре составляет 2 тысячи рублей.

    После внесения информации о новом участнике долевого строительства в госреестр необходимо сделать перерыв до завершения строительных работ и сдачи дома в эксплуатацию. Затем подписывают акт приема-передачи и завершают регистрацию права на построенный объект в Росреестре.

    Помощь юриста

    В процессе покупки недвижимости по передаче прав требования на квартиру должна проводиться тщательная проверка документации клиента, передающей стороны, самого строящегося объекта. Выгодные цены, предлагаемые на первичном рынке на этапе строительства жилого дома, привлекают не только добросовестных покупателей и продавцов, но и мошенников.

    Обилие документов и незнание правовой специфики составления договора о передаче прав на квартиру может закончиться обманом продавца, дублирующим уступку с другими желающими покупателями. Риски могут быть связаны с ненадежностью застройщика или с проблемами, с которыми компания сталкивается в процессе строительства дома.

    Настоятельно рекомендуется нанять юристов с опытом работы в сфере недвижимости. Помимо надзора за деятельностью девелопера и оказания помощи в подготовке договора, адвокат поможет разобраться в законности сделки. Поскольку риски возникновения проблем во время соглашения слишком велики, стоит включить помощь юриста или обратиться за советом в авторитетную юридическую фирму в расходы на завершение сделки.

    Подводим итоги

    Договор купли-продажи с правом уступки квартиры привлекает покупателей, ищущих недвижимость по выгодной цене с минимальным риском незавершенного строительства. Хотя риск проблем со сдачей жилья застройщиком выше на ранних этапах строительства, до тех пор, пока дом не будет сдан в эксплуатацию, квартира не станет недвижимостью, которая может быть у покупателя. Договор уступки права собственности, заменяющий обычное соглашение между продавцом и покупателем, лишь подтверждает право требовать от застройщика уступки жилья строго в соответствии с утвержденной документацией и параметрами, указанными в договоре долевого строительства. После ввода в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи жилья покупатель сможет завершить процесс регистрации права собственности, введя данные в Росреестр.

    Решите свою юридическую проблему сегодня, не выходя из дома!
    300 рублей бесплатно

    Напишите свой вопрос - в течении 5 минут наш эксперт перезвонит и бесплатно проконсультирует

     

    Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течении 5 минут

     
     
    Спасибо!
    Ваша заявка принята

    Юрист позвонит в течение 5 минут

     
    Анонимно
    Информация о вас не будет разглашена
    Быстро
    Через 5 минут с вами свяжется наш консультант
     

    Заполняя форму, вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением.