Добавить в закладки
Содержание
С развитием предпринимательства вопрос перевода жилья в нежилой фонд остается актуальным, когда помещения, квартиры, дома, расположенные в оживленных и стратегически важных местах, адаптируются под торговлю, медицинские услуги, бытовые услуги и т.д. Использование помещения, предназначенного для проживания, по назначению требует согласования с разными инстанциями и переоформления основной документации на недвижимость. Переоборудование жилых помещений в нежилые — длительный процесс, требующий соблюдения установленного законодательством порядка.
Общие положения
Чаще всего решение о переводе в нежилой фонд возникает при намерении организовать коммерческий объект, оборудовать офис, но причины могут быть совершенно разными, при сохранении общих условий: жилье должно быть официально объявлено непригодным для проживания.
Весь процесс перевода в нежилой фонд состоит из простых шагов: подготовка документов и регистрация недвижимости с новыми характеристиками. Однако на практике основные проблемы возникают именно на этапе подготовки документов, согласований, разрешений, сертификатов, которые могут быть выданы только при соблюдении всех требований и норм, определенных российским законодательством.
Вы должны быть готовы к тому, что в некоторых случаях будет невозможно перерегистрировать право собственности. Это происходит, если технические параметры не совпадают или вы не получаете разрешение. Владельцу дома потребуется доскональное изучение всех правил, регулирующих эту процедуру.
Помимо состояния объекта недвижимости (от жилого до нежилого) меняются его назначение, правовой режим и способ использования.
Если право собственности относится к объектам исторического и культурного наследия, перед регистрацией вам необходимо будет пройти процесс согласования с органами, ответственными за охрану культурных и исторических памятников.
Условия для перевода
Перед тем, как продолжить обновление, необходимо проверить, выполняются ли следующие условия:
В случае нарушения любого из вышеперечисленных параметров получить согласование со службами госбезопасности не удастся.
Существуют и другие ограничивающие факторы, определенные ТК РФ:
Также не допускается, если некоторые параметры нежилого помещения не могут быть соблюдены из-за технических и иных характеристик объекта недвижимости.
Описание этапов
Большая часть работ по переезду в нежилую недвижимость выполняется с предварительной подготовкой документов.
Домовладельцу необходимо будет выполнить следующие действия:
- Сбор и подача документации с заявлением в орган, выполняющий перевод — комиссию при управлении имуществом. Если собственник не может самостоятельно оформить документы, ему придется оформить нотариально заверенную доверенность на другое лицо.
- Организация экспертизы жилищной комиссией объекта на соответствие параметрам нежилой недвижимости.
- Для изменения статуса необходима регистрация и согласование проекта (привлекаются специалисты-проектировщики).
- Получите разрешение на выполнение регистрационных действий. Поданные документы рассматриваются в течение 1,5 месяцев, результатом является получение решения о переходе права собственности или мотивированный отказ в запросе.
- Изменение оценочной стоимости объекта в БТИ.
- Обновление основных документов на недвижимость.
Подготовка к подаче документов
Поскольку в процессе утверждения вам придется пройти несколько инстанций, каждый раз список документации будет другим, однако есть общий список, который потребуется для любого обращения в государственный орган:
Иногда процесс регистрации выполняется заинтересованной организацией. В этом случае подготовьте еще один пакет бумажных документов и доверенность компании.
Техническая документация
Для обновления необходимо будет получить объяснение и план этажа. Сделать это можно в БТИ, для чего Департамент требует доверенность на подготовку технической документации. Будьте готовы к долгому ожиданию оформления доверенности — по закону это занимает около 1 месяца.
Следовательно, необходимо получить в БТИ: объяснение, план помещения, технический паспорт.
Следующий пример — это управляющая организация, обслуживающая дом. По требованию собственника представитель управляющей компании составляет технический паспорт с описанием состояния всего здания с указанием отсутствия опасности аварии и удовлетворительных условий безопасной эксплуатации.
Кроме того, они просят выписку из домовой книги, указывающую, что жилье является свободным от проживания, однако этот документ необходимо забрать непосредственно перед окончательной доставкой документов, так как он действителен в течение двух недель.
В то же время перед ними стоит вопрос о подготовке проекта, если планируется перепланировка недвижимости при передаче собственности в новое состояние. Проект выполняется специализированными конструкторскими бюро по отдельной стоимости и сроки изготовления для каждого подрядчика индивидуальны.
Согласование с инстанциями
Далее вам нужно будет получить разрешения от следующих сервисов:
Получение разрешения у соседей
Одним из важнейших обстоятельств, которые могут привести к невозможности передачи, является получение согласия собственников жилья, находящегося в этом же доме. Это разрешение готовится по результатам заранее организованного общего собрания собственников. Важно учитывать, что согласие должны давать проживающие в доме незарегистрированные лица, то есть собственники недвижимости.
Алгоритм согласования соседей включает следующие шаги:
- Обращение в обслуживающую организацию ТСЖ с письменной просьбой о проведении собрания собственников для обсуждения вопроса переоформления жилья. Если встреча состоится позже, никаких дополнительных уведомлений не требуется. При созыве внеочередного собрания необходимо письменно уведомить всех домовладельцев. Существует 10-дневный период для предварительного уведомления.
- Проведение собрания при наличии кворума — более половины от всех собственников. Чтобы вопрос был одобрен, за него должны проголосовать 2/3 присутствующих. В некоторых субъектах Федерации этот стандарт может быть выше, достигая стопроцентного одобрения мероприятия всеми организаторами.
- Основанием для выдачи разрешения будет протокол собрания с данными последнего голосования.
Когда весь список документации и согласований просрочен, остается связаться с отделом управления недвижимостью всех собственников рассматриваемой недвижимости. К пакету документов прилагается декларация, образец которой необходимо получить в государственном органе. В пресс-релизе описано, для каких целей планируется использовать жилье после перехода в нежилой фонд.
Ознакомьтесь с порядком перевода нежилой недвижимости в жилую.
Согласование в комиссии
Получив пакет разрешительной и согласованной документации, межведомственная комиссия должна изучить вопрос и принять решение о правомочности выполнения запроса.
Владелец должен дождаться окончания 45-дневного периода, чтобы получить решение об утверждении запроса. Ответственный сотрудник составляет протокол с решением и либо лично передает его владельцу, либо отправляет по почте в течение трех дней.
Заявитель вправе отказаться, если установлено:
Если решение является отрицательным, компетентный орган должен указать причины своего решения, поскольку отсутствие причин в акте является основанием для обжалования.
Корректировка оценочной стоимости
Получение разрешения — далеко не последний шаг в повторной аттестации. Кроме того, необходимо поставить в очередь документы на недвижимость. Чтобы узнать оценочную стоимость объекта, гражданин обращается в БТИ или многофункциональный центр.
К заявке на переоценку собственник прилагает основные личные документы, акт о праве собственности на объект, техническую документацию, а также отчет с доверенностью, полученной от комиссии.
Заключение об оценке (переоценке) готовится Комиссией в составе управления недвижимым имуществом на основании изученной документации.
Основанием для переоценки является множество факторов: местоположение, состояние здания, пригодность для коммерческих целей, насыщенность участка другими коммерческими объектами, удобство в эксплуатации.
Оформление новых документов
После корректировки данных об объекте в новом состоянии в БТИ необходимо завершить процедуру передачи жилья путем постановки на учет в Росреестре.
Для регистрации необходимо присутствие всех владельцев, подготовивших следующие документы:
В случае перерегистрации права собственности организацией также готовятся основные учредительные документы. Основанием для внесения регистрационной записи будет написание заявления всеми собственниками. О наличии новых регистрационных документов можно будет узнать из квитанции, выданной регистратором вместо полученного пакета документации.
Возможные трудности при согласовании
В связи с необходимостью соблюдения множества санитарных, технических, строительных норм, правовых норм, ограничений, собственникам довольно сложно самостоятельно заниматься процедурой перевода без привлечения профессиональной помощи. Потребуется детальное изучение юридических сложностей процесса.
Например, не всегда требуется согласие соседей по многоквартирному дому. Если рассматриваемый объект не связан с остальной частью общедомового имущества (лифтами, лестницами, площадками, чердаками, подвалами), согласование не требуется.
Когда собственник будет добавлять дополнительные счетчики, при занятии дополнительной территории требуется разрешение других собственников.
Когда собрание собственников ТСЖ организовано для принятия решения о правомочности перехода, результат обсуждения зависит не от количества участников собрания, а от получения более ½ всех голосов «за». В отсутствие ТСЖ организовать общее собрание сложнее, так как на практике никто не будет отвечать за обсуждение вопроса перехода на нежилой фонд.
Процедура перерегистрации объектов нежилого сектора не только кропотливая, но и требует терпения, ведь на согласование уходит до 12 месяцев.