Риски для покупателя квартиры по переуступке прав в строящемся или сданном доме, скачать образец бесплатно

Содержание

Передача прав на покупку недвижимости используется довольно редко и представляет собой сложную процедуру. Знание юридических характеристик процедуры и соблюдение норм гражданского права необходимы для того, чтобы покупка квартиры посредством передачи прав происходила в полном соответствии с действующими нормами.

Основные положения о переуступке

Сделка купли-продажи квартиры по уступке прав может быть осуществлена следующими способами:

Через предварительный договор, подразумевающий передачу права на выполнение основного действия. Особенность этого варианта заключается в том, что передается только право подписания основного договора в будущем, но право собственности остается неизменным до правильного заключения обыкновенного акта купли-продажи квартиры в сдаваемом доме. По предварительному соглашению продажа не происходит, но возникает документально оформленное соглашение о будущей сделке. Срок действия документа ограничен с момента подписания основного договора купли-продажи. Предварительная не требует государственной регистрации, не обязывает стороны производить расчеты, не предполагает иных действий, кроме обязанности перерегистрировать квартиру в течение определенного срока.

Через соглашение о владении акциями. Его используют для покупки жилплощади в строящемся доме. В этом документе предполагается, что основные расчеты выполняются до проводки передачи прав. Если часть платежей остается невыплаченной, оставшаяся сумма переводится на финансовые обязательства другого владельца. Действие уступки ограничивается подписанием акта приема-передачи, когда недвижимость передается в собственность строительной компанией собственнику. В отличие от предварительного договора, DDU требует регистрации. Важной особенностью этого метода перерегистрации является то, что при получении прав на квартиру финансовые обязательства продавца переходят на покупателя. Поскольку можно использовать право регистрации собственности только в той же степени, что и предыдущий владелец, важно предоставить подробное описание собственности в договоре, четко указать причины регистрации права на подачу жалобы.

Описание процедуры

В процессе переоформления квартиры по договору уступки права собственности стороны соблюдают следующую последовательность:

Покупатель анализирует степень надежности и устойчивости заказчика, обращая внимание на продолжительность работ на строительном рынке, на достаточность и действительность учредительной и разрешительной документации. Особое внимание уделяется проверке прав землепользования под застройку (долгосрочная аренда, право собственности).
Перед сделкой вам необходимо будет подготовить список необходимых документов. Продавец готовит следующие практики: первичный договор (участие или предварительный), платежные акты, подтверждающие уплату взносов, письменное согласие строительной компании на выполнение уступки (если стоимость квартиры не оплачена полностью и финансовые обязательства предыдущего владельца остаются). Если продавец внес сумму для оплаты всего товара, вам нужно только сообщить об изменениях в праве собственности. Если продавец состоит в супружеских отношениях, готовится письменное согласие супруга. Со стороны покупателя потребуется гражданский паспорт и согласие супруги.
Для оформления передачи готовится договор о передаче прав. При оформлении документа исходят из той же формы, что и основной договор, и при наличии нотариального заверения новому владельцу также придется посетить нотариуса. Основное отличие — указание перехода прав субъектом договора с их подробным описанием и перечнем причин перерегистрации.
После подписания договора он регистрируется в Росреестре. Есть два варианта подачи документов на регистрацию: через МФЦ или напрямую в отделении регистрирующего органа.
Расчет по совершенной сделке производится после регистрации смены правообладателя в Росреестре. Как правило, это происходит в течение 10 дней с момента обращения граждан.
Как и за любое действие, связанное с регистрацией государственных услуг, взимается плата. Стандартная плата за внесение информации о смене правообладателя для простых граждан составляет 2 тысячи рублей, для организаций стоимость выше — 22 тысячи рублей. Общая стоимость услуги регистрации не зависит от количества поступающих. Если подано несколько заявок, размер вознаграждения распределяется между всеми участниками.

После подписания договора покупатель должен проверить наличие следующих документов:

основной договор, по которому возникла необходимость уступки;

финансовая документация, подтверждающая ситуацию с переходами между сторонами сделки;

в случае неоплаченного остатка стоимости объекта согласие строительной организации или согласие кредитора (при покупке в ипотеку);

акт об установлении факта передачи документации;

подписанный договор передачи.

Этот список должен быть предоставлен покупателю после подписания сторонами договора своими подписями для дальнейшей регистрации в Росреестре.

Особенности переуступки права

При подписании договора уступки необходимо учитывать, что этот документ устанавливает передачу прав в том же объеме, что и предыдущий собственник, и не может быть ограничен или продлен уступкой.

Есть много нюансов, которые необходимо учитывать при переоформлении прав собственности по уступке:

Чтобы исключить финансовые претензии со стороны застройщика, рекомендуется проверить, есть ли какие-либо невыплаченные взносы в отношении указанного объекта и какова ситуация с выплатой строительных взносов. Если этот вопрос не будет отслеживаться, покупатель может столкнуться с необходимостью выплаты вознаграждения предыдущему владельцу как новому владельцу строящегося объекта.

Для финансового обеспечения операции важно уведомить и, при необходимости, согласовать поручение. Если неурегулированные финансовые претензии остаются, отсутствие письменного разрешения строительной компании будет являться существенным нарушением процедуры.

необходимо проверить отсутствие задолженности не только по основным взносам, но и по дополнительным начислениям (штрафы, пени, пени) в рамках существующих договорных отношений с промоутером.

Поскольку уступка не подразумевает ограничения последовательности смены прав собственности, важно определить историю владения правом. Данные, полученные по запросу в Росреестр, помогут идентифицировать сеть, поскольку только зарегистрированные надлежащим образом права остаются законными.

Возможна ли переуступка «задним» числом?

После подписания акта приема-передачи может пройти довольно много времени, прежде чем квартира будет зарегистрирована в собственности. Заключить договор на этом этапе можно одним из следующих способов:

Измените дату акта приема с согласия промоутера.
Изменить дату предварительного договора, если он еще не зарегистрирован в Росреестре.

Этот тип уступки представляет собой схему повышенного риска, в основном из-за возможного изменения цены квартиры. Следовательно, покупатель, который заплатил самую высокую цену, если в контракте указана самая низкая цена, в случае форс-мажорных обстоятельств, которые привели к расторжению контракта, будет возвращен только в размере, указанном в контракте покупатель.

Решение о целесообразности использования этой схемы зависит от конкретного покупателя, исходя из оценки разумности рисков покупателя. Наиболее безопасным вариантом эксперты рекомендуют сделать раздачу прав в системе дошкольного образования. В этом случае права сторон защищены положениями специального закона No. 214-ФЗ.

Стоимость строящегося завода увеличивается по мере приближения даты ввода в эксплуатацию. Следовательно, отказавшись от договора на дистанционном управлении, покупатель вернет только ту сумму, которая указана в тексте документа. Зачастую размер DDU и цена квартиры, являющейся предметом уступки, существенно различаются, что грозит обанкротившемуся собственнику значительными убытками.