Пролонгация (продление) договора аренды: этапы и важные условия

Передавая имущество в пользование другому лицу, домовладелец соглашается на определенный период, в течение которого имущество остается у арендатора. Как и любой другой юридически значимый документ, договор аренды оформляется в соответствии с действующими положениями закона. Если договор аренды ограничен сроком, указанным в договоре аренды, по истечении срока его действия договор аренды должен быть продлен или расторгнут.

Одним из важнейших вопросов, требующих разъяснения, является определение того, как продлевать договор аренды и требуется ли государственная регистрация аренды.

Основные положения о пролонгации договора аренды

Продление (продление) договора аренды: важные этапы и условия

Термин «возобновление аренды» означает продление аренды после истечения срока действия договора. Закон допускает аренду на любой срок по усмотрению сторон, однако, в зависимости от срока действия договора, есть свои нюансы.

Если договор истекает через 11 месяцев после его заключения, он признается краткосрочным. Аренда на срок более одного года требует регистрации прав арендатора в единой базе данных Росреестра.

Определение срока действия контракта регулируется общим гражданским правом. Основные правила возобновления договоров аренды изложены в ст. 621 ГК РФ.

Согласно ч. 1 ст. 621, продление существующих отношений с арендатором возможно при следующих условиях:

  • Добросовестное соблюдение положений настоящего договора дает приоритет праву на продление при выборе нового арендатора.
  • Для продления необходимо выполнить процедуру предварительного уведомления арендодателя до истечения срока действия документа. Крайний срок сообщения владельцу указан в пунктах первичного договора, и в случае его отсутствия соблюдается принцип разумности.
  • Согласно части 2 той же статьи ГК РФ продление договора аренды или найма возможно, если:

  • арендатор продолжает выполнять условия договора с использованием переданной жилой площади (квартиры, иного имущества) и по истечении срока действия;
  • владелец не запрещает их дальнейшее использование без ущерба для дальнейшего соблюдения условий, указанных в истекшем контракте, при этом продолжительность этих отношений признается на неопределенный срок.
  • Способы продления

    Столкнувшись с необходимостью продления аренды, стороны договариваются о возможности зарегистрировать продление и оценивают различные варианты регистрации. Самый простой вариант — продлить договор согласно положениям закона, с соблюдением параметров, указанных в ч. 2 ст. 621 ГК РФ (т.е арендатор продолжает пользоваться имуществом и его собственник не запрещает этого).

    В этой ситуации закон позволяет не пересматривать соглашения и не составлять дополнительные документы. При этом в силу п.1 ст. 610, соблюдать принцип признания срока действия бессрочного договора, если он изначально не был установлен в первом договоре. Автоматическое продление аренды:

    Вывод из судебной практики: договор аренды заключен на срок менее одного года, который предусматривает автоматическое продление на аналогичный срок, так что при добавлении общий срок более одного года, государственной регистрации не подлежит. Плюс Консультант

    При достижении консенсуса стороны самостоятельно определяют порядок оформления новых арендных отношений, если положения нового документа не противоречат законодательству.

    Действительно, стороны могут сделать следующее:

    1. Заключите новый договор.
    2. Оформить дополнительное соглашение к ранее подписанному документу, в котором при желании могут быть законодательно внесены новые условия и изменены основные параметры. Пример дополнительного соглашения можно скачать ниже и заполнить самостоятельно, на основании договоренности сторон.

    Процедура продления значительно упрощается, если первичный документ содержит пункт о продлении — определение, которое позволяет после истечения срока действия контракта, при отсутствии взаимных возражений, продлить его на новый период той же продолжительности. При отсутствии такого пункта в договоре новый срок действия считается бессрочным.

    Нужна ли регистрация в Росреестре?

    Закон четко указывает на необходимость регистрации права аренды, если недвижимость передается на срок 12 месяцев и более. Для договора, заключенного на срок менее 1 года, регистр арендных отношений не требуется вносить в базу данных Росреестра. Это правило установлено ст. 651 (п. 2) ГК РФ. При отсутствии регистрации договор считается недействительным, а договор аренды — недействительным.

    По истечении срока аренды имущество возвращается в распоряжение собственника в порядке, указанном в п. 1 ст. 655.

    В связи с этой необходимостью многие арендодатели предпочитают заключать 11-месячный договор без регистрации с возможностью дальнейшего продления. При желании стороны имеют право отказаться от договора, однако о скором досрочном расторжении необходимо уведомить в письменной форме заранее. Если в договоре не указан конкретный срок, когда одна из сторон обязана официально проинформировать другое лицо, исходя из срока в 3 месяца.

    Рекомендуем прочитать: Досрочное расторжение договора аренды.

    Порядок уведомления о продлении

    Продление (продление) договора аренды: важные этапы и условия

    Когда принимается решение о продлении договора на новый период, арендатор заинтересован в соблюдении процедуры письменного уведомления. Официальное письмо отправляется владельцу. При реализации данной меры необходимо предварительно изучить пункты действующего договора: отдельные его пункты устанавливают последовательность действий и указывают форму уведомления.

    Если порядок извещения не определен, исходить из общих принципов совершения существенных действий.

    Письмо произвольной формы должно содержать:

  • Название документа;
  • Дата;
  • Ссылка на первичный договор;
  • Указание на пункт соглашения, который предписывает такую ​​процедуру уведомления;
  • Заявление о ваших намерениях продлить отношения.
  • Письмо должно быть подписано лично арендатором (в случае аренды нежилого помещения юридическим лицом заявление подписывается уполномоченным сотрудником и проставляется печать организации).

    Если предпочитаемый вами способ связи не указан в предыдущем контракте, выберите один из следующих вариантов:

    1. Электронная почта с ЭЦП.
    2. Заказное письмо с уведомлением.
    3. Персональный перевод с квитанцией.

    Особенности трактовки

    Если вы собираетесь использовать автоматическое продление, следует учесть юридические нюансы:

  • наличие в тексте договора оговорки о продлении на новый срок противоречит сути договора аренды и считается незаконным, если заключен срочный договор (см статью 606 Гражданского кодекса Италии);
  • указание в первичном договоре аренды предварительно согласованного условия автоматического продления согласно ст. 209, ограничивает право арендатора распоряжаться имуществом;
  • если имущество остается доступным арендатору после истечения срока действия договора, а сам собственник ничего не имеет против такого положения вещей, допускается продление условий договора на неопределенный срок с сохранением условий аренды без изменений.
  • Для арендодателя сигналом о продлении отношений будет дальнейшее удержание арендной платы, отсутствие просрочки и соблюдение установленных в договоре правил пользования недвижимостью.

    Решите свою юридическую проблему сегодня, не выходя из дома!
    300 рублей бесплатно

    Напишите свой вопрос - в течении 5 минут наш эксперт перезвонит и бесплатно проконсультирует

     

    Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течении 5 минут

     
     
    Спасибо!
    Ваша заявка принята

    Юрист позвонит в течение 5 минут

     
    Анонимно
    Информация о вас не будет разглашена
    Быстро
    Через 5 минут с вами свяжется наш консультант
     

    Заполняя форму, вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением.