Добавить в закладки
Содержание
Поскольку квартира часто приватизируется всем зарегистрированным родственникам и жильцам, имущество распределяется между всеми участниками приватизации в виде паев. Впоследствии продажа доли в приватизированной квартире осуществляется только при согласовании операции с другими совладельцами и после отказа остальных от покупки части квартиры в преимущественном праве.
В отличие от отдельного имущества, продажа акций подлежит ряду ограничений. Стремление упростить процедуру часто приводит к попыткам заменить процедуру отчуждения за вознаграждение другими схемами продления, которые не всегда законны.
Особенности продажи доли
Правила обременительного отчуждения доли квартиры регулируются положениями Гражданского кодекса.
Первое требование — сделка должна быть зарегистрирована в форме письменного соглашения (статья 550 ГК РФ) с нотариальным удостоверением и соблюдением принципа добровольности. В некоторых случаях предусмотрена обязательная процедура перерегистрации через судью в случае отказа одной из заинтересованных сторон дать согласие на операцию.
Владелец доли недвижимого имущества вправе распоряжаться своим имуществом при обязательном согласовании продажи паев приватизированной квартиры со всеми совладельцами на основании единого решения.
Согласно пункту 1 статьи 250 ГК РФ владелец доли обязан предложить свою долю к выкупу другим владельцам акций, имеющим преимущественное право покупки. Предложение о покупке и фактические условия предстоящей сделки должны совпадать.
Если ни один из совладельцев не намерен выкупать долю или не удовлетворен условиями выкупа, они подают отказ. После получения уведомления с офертой на покупку владельцам акций предоставляется 1 месяц, в соответствии с п. 2 ст. 250 ГК РФ.
Недавние изменения в законодательстве ужесточили требования к регистрации сделки, чтобы исключить мошенничество со стороны недобросовестных граждан. Особое внимание уделяется сделкам с несовершеннолетними и обязательному привлечению нотариусов.
Может пригодиться: как разделить лицевой счет в приватизированной квартире.
Описание процедуры
В алгоритм действий по продаже своей доли в приватизированной квартире входят требуемые законом параметры:
- Анализ рынка и определение стоимости акций. Ищите покупателя на часть квартиры по цене, установленной продавцом.
- Предварительное соглашение о договоре купли-продажи с другими совладельцами, которые выразили готовность купить часть жилья или отказались его покупать. Срок на размышление — 1 месяц.
- По истечении одного месяца, если получен отказ или ни один из совладельцев не выразил готовности выкупить недвижимость, продавец имеет право передать недвижимость третьим лицам.
Согласно новым положениям законодательства, регистрация перехода прав в Росреестре осуществляется после нотариального удостоверения договора купли-продажи. Вмешательство нотариуса гарантирует юридическую безопасность операции и юридическую перерегистрацию собственности, исключая мошенничество.
Документы для нотариуса
Для оформления передачи прав необходимо подготовить список наименований:
При составлении контракта будет запрошена следующая информация:
Обе стороны подписывают документ. Документ недействителен без указания даты и места составления.
Читайте также: Покупка доли квартиры за материнский капитал.
Принудительный выдел доли
Сделки с недвижимостью часто сопровождаются взаимными спорами и претензиями, или невозможно найти долю в натуре. Добровольная процедура в таких обстоятельствах невозможна, и вопросы придется решать в судебном порядке.
Владелец просит выкупа доли, предпочитая денежную компенсацию за переданную жилплощадь. Минус принудительного выкупа — нежелание и нежелание совладельцев оплачивать лишнюю жилплощадь. Следовательно, процесс обращения взыскания часто бывает длительным.
Если совладелец — несовершеннолетний
Иногда доли в квартире распределяются между несколькими участниками приватизации, в том числе несовершеннолетними. При продаже квартиры вместе с долей несовершеннолетнего, операцию необходимо согласовать с органом опеки и попечительства.
Регистрация перехода прав к другому собственнику возможна только после получения письменного разрешения надзорного органа с гарантией сохранения имущественных прав и интересов ребенка.
Согласование требуется во всех случаях отчуждения недвижимого имущества и не распространяется на сделки, когда жилье (доли в нем) приобретается в пользу ребенка.
При рассмотрении обращения продавца надзорный орган учтет следующие параметры:
Читайте: Как приватизировать общежитие.
Без согласия
При невозможности мирового соглашения можно продать долю приватизированной квартиры без согласия, рассмотрев дело в суде. Столкнувшись с трудностями при продаже ставки, нужно придерживаться следующего алгоритма:
- Сформулируйте предложение о приобретении пакета акций исходя из текущей рыночной ситуации.
- Уведомить совладельцев письменно о следующей сделке с предложением воспользоваться выкупным правом первого отказа (отправлено по почте, с уведомлением).
- По истечении 1 месяца при отсутствии согласия совладельцев готовят жалобу в суд.
- После оглашения приговора они ждут вступления решения суда в силу и оформляют исполнительный лист.
- Выделение квоты завершается на основании полученного исполнительного документа и определяется стоимость.
- Они находят стороннего покупателя и заключают договор на условиях, ранее предложенных совладельцам.
- Составление акта приема-передачи.
- Пакет документов передается в Росреестр для завершения оформления перехода прав с предоплатой сбора.
Получение новых документов свидетельствует об окончании процедуры. Несмотря на сложности регистрации, главная задача продавца — правильно провести оповещение совладельцев. Это обстоятельство в первую очередь оценит судья, решивший удовлетворить иск продавца.
Рекомендуется: Аккаунты Exrow: какие они?
Сложности оформления сделки
Стараясь избежать проблем с переоформлением акций, пытаются заменить другие схемы продажи части недвижимости. Проблема чаще всего связана с появлением жалоб от совладельцев, которые жалуются на нарушение порядка уведомления. В течение 3 месяцев с момента операции заинтересованная сторона вправе обратиться в суд с заявлением о признании договора недействительным. Чтобы исключить риски, продавец должен обеспечить соблюдение установленного договора и режима уведомления.
Единственный способ обойти ограничение — это соглашение о пожертвовании. Однако использование дарственного документа для транзакций с добавленной стоимостью является мошенничеством. При желании пострадавшие подают жалобы в суд с просьбой признать пожертвование фиктивным.
Другой вариант — разместить акцию в качестве залога за транзакцию. После неисполнения собственником доли своих обязательств по договору с гарантией суд обяжет переоформить имущество в пользу залогодержателя.
Читайте: Как продать долю в квартире без согласия собственников.
Через дарение
Когда доля передается по договору дарения, право собственности бесплатно регистрируется на другое лицо. Чтобы придать схеме законность, часть вознаграждения передается пожертвованием, а остальное — на возмещаемых условиях, при этом даритель предоставляет дарителю право льготного выкупа.
Через залог
Передача акций в залог часто является причиной юридических подозрений. Схему передачи доли банку в залог можно рассмотреть на примере кредитного договора с залогом. Для получения права на долю достаточно некоторое время не платить, чтобы кредитор имел право потребовать погашения долга в виде доли в квартире.
Залог предусматривает рассмотрение некоторых ограничений, предусмотренных пунктом 1 статьи 54 Закона об ипотеке:
В этой схеме много неясностей. При передаче доли недвижимого имущества в залог не исключена ситуация, когда залог в силу различных обстоятельств не переходит в собственность банка. Судья вправе обязать выплатить долг иными способами.
Несмотря на ограничения, продажа доли в приватизированной квартире законна и возможна, если продавец согласится с другими собственниками на факт предстоящей сделки и предложит выкупить долю в соответствии с правом преимущественной покупки.