Переход права собственности на недвижимое имущество

Для осуществления любой юридически значимой операции с недвижимым имуществом необходимо не вступать во владение недвижимым основным средством, а стать его собственником по закону. Переход права собственности на объект недвижимости происходит в момент регистрации в Росреестре и подтверждается выдачей выписки из ЕГРН — единственного юридического документа с середины 2016 года. Особенностью приобретения недвижимости является интервал времени между основанием документа на получение прав и его непосредственной регистрацией в государственном органе.

Необходимость госрегистрации права собственности на недвижимое имущество

С юридической точки зрения понятия «собственник» и «собственник» недвижимости не являются синонимами. Гражданин, получивший объект на законных основаниях, считается его собственником, а документы называются правоустанавливающими документами. К ним относятся контракты и соглашения:

  • приватизация жилых помещений, дающая гражданину право на получение жилья от государства один раз;
  • купля-продажа или обмен при покупке жилья на вторичном рынке;
  • дарить при получении подарка от дарителя;
  • долевое участие в строительстве при планировании покупки жилья на первичном рынке;
  • по ипотеке;
  • о разделе материальных ценностей, находящихся в общем владении, чаще всего при расторжении брака между супругами;
  • решение суда о разделе недвижимого имущества.
  • Вышеупомянутая документация необходима для превращения собственника в собственника. Право собственности возникает на основании выписки из ЕГРН, именуемой юридическим документом.

    Отсутствие регистрации прав собственности налагает запрет на осуществление всех юридически значимых сделок, включая отчуждение, лизинг или лизинг, а также уступку в качестве обеспечения при выдаче ссуд и кредитов.

    Регистрирующие органы и условия

    Физические и юридические лица могут выступать участниками сделок по передаче имущественных прав при соблюдении следующих условий:

  • наличие права собственности на недвижимость;
  • неограниченная дееспособность до совершеннолетия и отсутствие психических расстройств.
  • Интересы граждан с ограниченной дееспособностью могут быть представлены опекунами и попечителями с одобрения совета директоров, а интересы лица, если это невозможно или не желает присутствовать лично, может представлять действующий юрист на основании доверенности.

    Подготовленный пакет документов необходимо подать в орган регистрации прав собственности на недвижимое имущество — Росреестр. Для процедуры необходимо обращаться:

  • непосредственно в управление Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости;
  • через МФЦ;
  • через систему ОВОСиСС.
  • Государственная регистрация права собственности на имущество осуществляется лично нотариусом с февраля 2019 года без ущерба для обязанности участвовать в удостоверении операции. Если договор не требует нотариального заверения, документальные приложения представляют предыдущий и потенциальный собственник или их уполномоченные представители.

    Законодательное регулирование

    Существенный юридический нюанс, связанный с операциями с недвижимостью, касается фактической даты возникновения права собственности на недвижимость. Фундаментальное значение связано не только с получением суверенных заказов и завершением всех значимых сделок, но и с возникновением налоговых обязательств, определяемых периодом и начальной точкой нахождения объекта в составе активов нового собственника.

    Момент перехода имущественных прав

    В стандартных сделках переход права собственности происходит одновременно с подписанием соответствующего документа.

    Недвижимость является исключением, поскольку возникновение, прекращение и переход права собственности подлежат государственной регистрации в специально подготовленном едином реестре (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Введенная информация записывается «в таблицы» органа регистрации и передается в виде выписки новому владельцу и по запросу заинтересованных сторон.

    Каждой новой зарегистрированной собственности присваивается индивидуальный номер. Согласно пункту 5 статьи 1 Закона № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года, государственная регистрация является единственным доказательством наличия зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в суде. Регистрации подлежат объекты, которые неразрывно связаны с землей, исключая хождение без причинения значительного ущерба.

    Поскольку передача недвижимости обязательно должна быть зарегистрирована, право собственности возникает с момента государственной регистрации в компетентном органе (ст. 223 ГК РФ). Подписание учредительного акта и акта приема-передачи объекта означает только получение имущества во владение.

    За отправную точку принимается момент перехода права собственности на недвижимое имущество, когда права передающей стороны прекращаются и открывается принимающая сторона. Точная дата указывается в выписке из реестра, которая не совпадает по времени с датой заключения договора.

    Такой подход распространяется на все способы передачи имущественных ценностей, подлежащих государственной регистрации. Дата внесения информации в Росреестр свидетельствует о переходе прав собственности в результате дарения, наследования и других подобных сделок.

    Статус недвижимости в переходный период

    После оформления и подписания документа о праве собственности и акта приема-передачи недвижимого имущества до государственной регистрации права собственности на квартиру возникает юридическая недействительность в отношении жилого помещения, поскольку:

  • принимающая сторона еще не имеет права распоряжаться имуществом;
  • передающий не может больше распоряжаться ценностью по условиям заключенного договора, формально оставаясь собственником.
  • В защиту собственника действуют следующие правовые акты:

    1. Право собственности на недвижимое имущество гражданином на право собственности позволяет защищать имущество (ст. 305 ГК РФ). В постановлении Пленума Вооруженных Сил Российской Федерации от 25 декабря 2010 г. 22.10.2010 г. 29.04.2010 отмечено право покупателя отстаивать свои интересы в суде до государственной регистрации объекта недвижимости в Росреестре. Если право собственности передается согласно документам, оно находится во владении принимающей стороны.
    2. Препятствия, созданные бывшим собственником для перерегистрации, служат поводом для обращения в суд с просьбой о принудительной регистрации регистрации прав на недвижимое имущество (ст. 551 ГК РФ). Бывший собственник обязан возместить расходы, понесенные из-за просрочки.

    Дата передачи прав важна для обеих сторон сделки с точки зрения налогового законодательства. Для продавца это определение определенного периода владения недвижимостью, который определяет начисление НДФЛ на момент продажи или освобождение от уплаты налогов. Для покупателя это «отправная точка» уплаты налога на имущество.

    Порядок перерегистрации собственности

    Завершающим этапом сделки по передаче недвижимого имущества, позволяющим собственнику стать полноправным собственником, является государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество, что оформляется путем выдачи выписки из реестра.

    Алгоритм действий и прилагаемые документы

    От заключения договора на приобретение недвижимости до полного завершения операции необходимо последовательно проводить ряд действий:

    1. После заключения договора собственности, соглашения или получения решения суда стороны должны собрать соответствующие документы:
    2. паспорта участников;
    3. справка паспортного стола о зарегистрированных лицах;
    4. кадастровый и технический паспорт объекта;
    5. подтвержденное согласие супруги продавца на продажу, когда имущество находится в совместной собственности;
    6. разрешение Попечительского совета в присутствии зарегистрированных несовершеннолетних детей или лиц с ограниченной дееспособностью;
    7. отказ от «льготного» выкупа соинвесторов при продаже доли объекта.
    1. Оформите заявление по единой форме в Росреестре на регистрацию прав на недвижимое имущество.
    2. Дождитесь решения регистрирующего органа. В регистрации права собственности может быть отказано в следующих случаях:
    3. обнаружили неточности в документации или отсутствие необходимых документов;
    4. установлено, что актив заложен или обременен;
    5. выявлен открытый спор по поводу имущества, требующий разрешения в суде.

    Положительное решение сопровождается выдачей выписки из ЕГРН, в которой указывается прекращение формального распоряжения бывшим собственником с переходом права собственности к одаряемому, покупателю или наследнику.

    Период регистрации

    Продолжительность переходного периода, в течение которого актив «блокируется» в распоряжении сторон, определяется условиями сделки и органом, выбранным для подачи заявки. Сроки регистрации права собственности:

  • 1 день — при совершении действий через нотариуса;
  • 3 дня — при подаче заявления на бумажном носителе непосредственно в отделении Росреестра с заверением договора;
  • 5 дней — при предъявлении заверенных документов через многофункциональный центр;
  • одна неделя — при личной подаче документации в регистрирующий орган без участия нотариуса;
  • 9 дней — при отправке пакета документов через МФЦ без нотариального заверения сделки.
  • Отсутствие нотариального заверения требует проведения юридической экспертизы юристами органа реестра, что сказывается на увеличении сроков.

    Затраты по регистрации

    Государственная регистрация прав собственности облагается государственной пошлиной в размере, зависящем от статуса плательщика и приобретаемого объекта (глава 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации). Суммы платежей представлены в таблице:

    Подлежит государственной регистрации

    объект недвижимости

    Госпошлина (тыс. Руб.)
    Для физических лиц — граждан Для организаций — юридических лиц
    Смена собственника квартиры или дома 2 22
    Совместное владение недвижимостью, за исключением земли 2,0 x процент от приобретенной доли 22,0 x удельный вес полученной части стоимости
    Земля передана в личное владение для использования, не связанного с хозяйственной деятельностью 0,35,

    при покупке доли размером 0,35 x в зависимости от удельного веса

    Приусадебный участок 0,1
    Обмен заемщика на ипотеку 1.6

    После нотариального заверения государственная пошлина может быть уплачена у нотариуса. При регистрации граждан через портал госуслуг применяется понижающий коэффициент 0,7.

    Правовая помощь

    Для получения полной «правовой базы» продажи недвижимости создан специальный орган, в котором оформляется право собственности на недвижимость и оформляется документальное подтверждение — выписка из ЕГРН. До вступления в силу и после отмены закона № 122-ФЗ, для совершения всех юридически значимых действий с недвижимостью достаточно иметь нотариально засвидетельствованный документ о праве собственности и технический паспорт от БТИ.

    Отмена обязательного нотариального акта операций по отчуждению недвижимого имущества, за исключением объектов совместного владения, способствует привлечению независимых юристов к выполнению операций, оказанию информационных и консультационных услуг при составлении договоров и частичная замена нотариусов.

    Адвокат разъясняет сторонам наличие временной разницы, во время которой объект «блокируется», потому что:

  • передача права собственности в правовой сфере не состоялась;
  • юридически значимые действия не могут быть совершены новым владельцем до регистрации прав на недвижимое имущество в Росреестре;
  • препятствия со стороны «снимающего» собственника наказываются проведением процедуры на основании судебного решения с возмещением ущерба потерпевшей стороне.
  • Профессионалы предоставляют информацию и консультационные услуги, а также объясняют правовые и налоговые последствия, связанные с передачей права собственности на недвижимость. Юридическая помощь включает проверку документов, наличие у участников полномочий и дееспособности сторон, отмену возможности отказа в регистрации, оспаривание юридических требований и другие правовые риски.

    Смена владельца собственности

    Передача имущественных прав Другое

    Смена владельца собственности

    Кто по закону является собственником дома: его права и обязанности Другое

    Смена владельца собственности

    Как переписать квартиру другому человеку (собственнику) Читать

    Смена владельца собственности

    Какой документ подтверждает право собственности на квартиру Читать

    Решите свою юридическую проблему сегодня, не выходя из дома!
    300 рублей бесплатно

    Напишите свой вопрос - в течении 5 минут наш эксперт перезвонит и бесплатно проконсультирует

     

    Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течении 5 минут

     
     
    Спасибо!
    Ваша заявка принята

    Юрист позвонит в течение 5 минут

     
    Анонимно
    Информация о вас не будет разглашена
    Быстро
    Через 5 минут с вами свяжется наш консультант
     

    Заполняя форму, вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением.