Обременение на земельный участок: как правильно распоряжаться

Пока обременение земли не будет снято, некоторые действия с недвижимостью (например, продажа, дарение, обмен) запрещены или требуют предварительного одобрения органа, установившего запрет. Если вас попросили удалить след земли, вам нужно будет выполнить определенную процедуру в соответствии с действующим законодательством. При наличии залогового права собственник ограничен в праве распоряжения земельным участком, что подтверждается записью в реестре недвижимого имущества и выпиской из ЕГР. Органом, уполномоченным регистрировать информацию об ограничениях, является Росреестр.

Как определяется

Действующее законодательство не устанавливает точного определения земельных обременений. Об этом говорится в упраздненной статье 1 закона No. 122-ФЗ, утвержден 21 июля 1997 года. Согласно отмененной норме закона принято учитывать обременения и ограничения, не позволяющие собственнику осуществлять свои права в отношении объекта: распоряжаться, владеть и пользоваться земельным участком.

Это определение остается актуальным и по сей день, не меняя сути обременения. Он должен защищать права третьего лица, заинтересованного в уступке, — арендатора, кредитора, залогодержателя.

При обременении возникают условия, ограничивающие права собственника, но не лишающие его полностью. Действие ограничений очень часто ограничивается определенным периодом времени.

Что такое обременение земельного участка

Помимо личного владения, которое предполагает полное использование и распоряжение землей, существуют варианты оформления участков в бессрочное или временное пользование. Использование участков может быть ограничено установленной целью (например, для выращивания сельскохозяйственных продуктов или жилищного строительства).

Права собственников ограничены:

Принятые виды обременений земельных участков

Установлены следующие запреты и ограничения по использованию и площади земли:

1. Запрещающие постановления о ненадлежащем использовании земли (например, запрещается строительство промышленных предприятий на территории подконтрольного хозяйства).
2. Государственный или частный сервитут с правом использования территории сайта третьими лицами. На основе ст. 274 ГК РФ, предполагает ограниченное использование участка соседями для допуска на свою территорию, проведение ремонтных работ на прилегающей территории, выполнение иных нужд, связанных с соседним участком. Предоставляет владельцу компенсацию за ограничение прав. Согласно ст. 39.23 ТК РФ на разведку, недропользование, обременение федеральных земель. Согласно ст. 23 ТК РФ, общественный сервитут возникает на основании нормативных актов государственных органов и органов местного самоуправления для обеспечения проезда, перехода к водным объектам, проведения пограничной полосы, проведения коммуникаций, прогона скота. Государственный сервитут также предусматривает компенсационный характер, если собственник обращается с таким ходатайством.
3. Арест в целях исполнения судебного постановления. Причиной ареста будет решение судьи организовать залог для рассматриваемого кредита (статья 140 Гражданского процессуального кодекса) или вернуть имущество в соответствии со ст. 80 Закона № 229-ФЗ при наличии претензий к собственнику. Изъятие не ограничивает права использования, но запрещает любые действия по регистрации.
4. Временное ограничение административных действий, на которые собственник земли дал добровольное согласие (это происходит при оформлении ипотечной ссуды на землю). Согласно Гражданскому кодексу (абзац 2, абзац 4 статьи 334) ипотека напрямую связана с созданием залога, который будет гарантировать выплату долга кредитору в случае приостановки или прекращения платежей в его благосклонность. Операции владения возобновятся после выполнения обязательств.
5. Запрет определенных действий в отношении земельного участка в связи с передачей его в долгосрочную аренду (при покупке земельного участка в аренду права покупателя ограничиваются до истечения срока ранее заключенного договора аренды более чем на один год). На основе ст. 606 ГК РФ арендаторы пользуются землей или временно владеют землей в течение срока действия договора с арендодателем. В целях применения ограничения аренды согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор регистрируется в Росреестре с внесением записи.
6. Передача земли в доверительное управление на основании ст. 1017 ГК РФ, принимает на себя обязательства с передачей полномочий по отчуждению недвижимого имущества управляющему (с правом отчуждения операций). Законодательство не предусматривает прекращения прав держателя в фидуциарном управлении, однако регистрация фидуциарного договора дает право другим лицам действовать в полном соответствии с законом и в интересах держателя.
7. Концессионный договор предполагает введение целевых лизинговых отношений. Земля может быть использована концессионером на условиях договора (в коммерческих целях). Концессия основана на завершении аренды в течение первых 2 месяцев с момента начала действия контракта. Аренда станет основанием для ограничения прав.

Дополнительные запреты

Помимо основных ограничительных мер, существуют и другие ограничения обременения земли, вызванные особыми обстоятельствами или состоянием недвижимости.

Есть и другие запретительные правила:

Последствия введенного обременения

Если вы планируете покупать, вы должны сначала проверить, есть ли какие-либо запреты в отношении права использования или заказа.

Этот вопрос важен для покупателя, поскольку сборы резко ограничивают диапазон действий, которые может предпринять землевладелец:

1. Ипотека подразумевает лишение права продажи или временной аренды земельного участка третьим лицам, если не было получено предварительное согласие залогодержателя (при залоге ссуды банк выступает держателем залога).
2. Установление сервитута предусматривает сохранение права пользования земельным участком после продажи до истечения срока сервитута.
3. Пока действует договор аренды, арендодатель не может использовать землю по прямому назначению, поскольку это право перешло к арендатору.

Способы проверки объекта недвижимости

Наличие обременений является прямым признаком ограниченного круга действий в сфере недвижимости. Права ограничиваются после внесения соответствующих изменений в базу данных Росреестра. Основанием для вступления будет новая сделка с одновременным оформлением залога или отдельное обращение граждан с установлением частного сервитута по договоренности. Пока запись в госреестре действительна, права собственника ограничены.

Чтобы узнать о наличии обременений на сайте, обратитесь прямо или косвенно в управление Росреестра:

В запросе в Росреестр указываются опознавательные знаки объекта: его кадастровый номер или адрес объекта.

Информация о текущих ограничениях находится в открытом доступе. Получить их может любой желающий. Обычно это происходит, когда вы собираетесь купить землю, когда важно знать объем приобретаемых прав. Подтверждение обременения напрямую влияет на покупную цену. Мало кто оценит тот факт, что земельный отвод нельзя использовать на полную мощность из-за наличия сервитута или арендатора.

Документом, подтверждающим отсутствие препятствий к переуступке, будет выписка из ЕГРН. Поскольку обязательства могут быть введены в любое время, для транзакции требуется самая последняя выписка из банка.

Как снять обременение с земли

Чтобы положить конец обременению, необходимо удалить ограничительную запись в реестре недвижимости. Это возможно на основании нового обращения в отделение Росреестра с подтверждающими документами при следующих обстоятельствах:

1. При отмене приказа или закона, если земля имеет особый охраняемый статус.
2. Прекращение или расторжение по инициативе сторон соглашения об сервитуте или других ограничений, налагаемых соглашением.
3. Окончание определенного срока ограничительных мер (аренда).
4. Исполнение обязательств, по которым требовалось ограничение обеспечения (погашение ипотечной задолженности).
5. Приговор, отменяющий апелляцию.

Обычно при вводе обременений мы исходим из конкретного договора, когда собственник добровольно дает согласие на эту меру, а при расторжении договора ограничения снимаются. Если основанием является судебный акт, он может быть отменен по отдельному запросу.

Если сервитут отменен, они основаны на других правилах.

Причинами снятия обременения с земли будут:

Чтобы Росреестр отменил регистрацию ограниченного права пользования и распоряжений, вам необходимо сначала обратиться в суд и получить решение об отмене сервитута.

При обременении по ипотеке берут справку из банка об окончании выплат и отсутствии задолженности. На основании полученной справки Росреестр возвращает право пользования землей в полном объеме на усмотрение собственника.

Если основанием для этого послужило решение суда или постановление представителя службы судебных приставов, самовывоз организуется следующими способами:

1. Мера предосторожности автоматически отменяется по окончании процесса.
2. Изъятие земли разрешается предложением другого равноценного объекта в качестве гарантии (вместо земли может быть предложена квартира или дом).
3. Если при установлении ограничения выявлены процессуальные нарушения (судебный исполнитель арестовал чужое недвижимое или долевое имущество).

После оформления подтверждающего документа они подают заявление в Росреестр с просьбой об отмене ограничительных мер.