Можно ли продать квартиру с прописанным человеком без его согласия

Покупка недвижимости — важный процесс, требующий тщательной подготовки. Прежде всего, обе стороны сделки должны быть уверены в отсутствии скрытых рисков. Если выясняется, что собственник решил продать квартиру на зарегистрированное лицо, покупатель вправе отказаться от сделки, так как в процессе согласования сделки было потеряно важное условие — освобождение имущества от арендаторов.

Продажа квартиры означает полный отказ от прав собственности, и если кто-то отказывается покинуть отчуждаемую жилую площадь, права покупателя на распоряжение жильем существенно ограничиваются. По этой причине при осмотре квартиры потенциальные покупатели обязательно поинтересуются, все ли жильцы выписаны и будут ли какие-то негативные последствия из-за выписки. В противном случае придется решать вопрос об обязательной выписке, что не всегда возможно.

Разрешена ли продажа с прописанными жильцами по закону

возможна продажа квартиры с зарегистрированным лицом без его согласия

Регистрация по определенному адресу и права собственности делятся на несколько категорий. По этой причине закон не запрещает совершать сделки, когда в квартире проживают зарегистрированные люди. Специфика таких операций прописана в положениях жилищного и семейного законодательства. Гражданский кодекс (статья 292) уточняет, что продажа квартиры у зарегистрированного лица является законной.

Аналогичная норма содержится в Жилищном кодексе РФ (ст. 31), где говорится о допустимости отчуждения связанного имущества.

Согласно этим законодательным положениям, сделка с квартирой, не являющейся свободной от арендатора, считается законной. Однако данный факт создает определенные трудности для дальнейшей реализации жилья новым владельцем, поэтому продать такое жилье крайне сложно. Продавец, не записавший других арендаторов, должен снизить цену.

С другой стороны, покупатель, который намеревается купить дом у зарегистрированных лиц, рискует оказаться в ситуации, когда даже суд не поможет освободить дом. Есть определенные категории граждан, которым разрешена только добровольная выписка. Прежде чем принять решение о возможности продажи квартиры с зарегистрированным лицом, необходимо сразу оговорить момент прекращения регистрации или оценить возможности принудительного увольнения через суд.

Перед передачей депозита и согласованием сделки стороны должны согласовать сроки сдачи дома физически и юридически. Это означает, что все лица, зарегистрированные на момент сделки, должны покинуть квартиру и отказаться от нее. Следовательно, собственник может продать квартиру без согласия зарегистрированных собственников, но вопрос об их освобождении — добровольном или обязательном — необходимо решить.

Если покупатель решит, что он сможет обработать декларацию самостоятельно, следует помнить, что пока регистрация действительна, лицо имеет право использовать жилье по указанному адресу.

Если дееспособные граждане не согласны с этим, они оправдываются в суде после получения необходимого рецепта. Сложность в том, что на момент проведения операции не всегда очевидно, что жильцы входят в категории граждан, которые не могут быть уволены по принуждению.

Принудительная выписка

Самый простой вариант — согласовать с не-собственником условия освобождения жилья. Если вариант мирного урегулирования невозможен, владелец недвижимости должен обратиться в суд, а затем инициировать процедуру увольнения на основании полученного решения.

Несмотря на отсутствие законодательного запрета на выполнение операций по договорам, в которых отсутствует указание граждан, зарегистрированных по адресу, рекомендуется указать в закупочной документации пункт, предписывающий всем зарегистрированным жильцам освободить занятые счетчики к указанной дате и отменен.

Но включение этого условия в договор не исключает риска, так как выписка разрешена не всегда.

Если добровольной выписки не произошло, есть только один способ решить проблему — подать заявление в суд. В большинстве случаев суд удовлетворяет требования истца и выносит решение об освобождении дома.

Однако положительный вердикт требует обоснования со стороны актера:

  • о наличии другого жилого помещения, где можно было бы зарегистрироваться;
  • об отсутствии оплаты жилищно-коммунальных услуг;
  • создать семью и жить по другому адресу;
  • переезд на другое место жительства на длительный срок.
  • Дословных заявлений для принудительной разрядки недостаточно. Владелец обязан предоставить в суд подтверждающие документы по вышеуказанным пунктам, при необходимости — привлечь свидетелей. Если подсудимый заявляет о наличии сложных обстоятельств, суд дает время разрешить дело с вынесением оправдательного приговора. Однако иногда прекращение регистрации невозможно даже через суд.

    Невозможность принудительной выписки для отдельных категорий

    возможна продажа квартиры с зарегистрированным лицом без его согласия

    Есть категории граждан, которые не могут быть освобождены без их согласия. Лица, отнесенные к несовершеннолетним, отказавшиеся от приватизации, проживающие в кооперативах и т.д., имеют право воспользоваться защитой от принудительного выселения.

    Остановимся подробнее на обстоятельствах, наличие которых исключает принудительную разрядку:

    1. Наличие имущественных прав не дает права принудительно снимать человека с регистрации. Более того, если договор заключен, без его согласия нельзя обойтись.
    2. Завещательный отказ позволяет сохранить вид на жительство для определенных граждан, который наследник не имеет права транскрибировать. Срок обязательства составляет три года, либо в завещании указывается неопределенность обязательства пожизненно. Эти граждане сохраняют за собой право зарегистрироваться и пользоваться квартирой в течение всего указанного периода.
    3. Приватизация с отказом арендаторов в пользу собственника подразумевает пожизненную аренду. Отказываясь от собственности, граждане сохраняют право аренды вне зависимости от наличия документа о праве собственности. Продажа приватизированной квартиры зарегистрированным арендаторам, отказавшимся принять собственность в пользу другого арендатора, возможна, однако выселение и снятие с учета без согласия невозможно из-за сохранения прав арендатора. (См. Также: Как узнать, приватизирована квартира или нет.)
    4. Членство в кооперативе. Оплата пая в жилищном кооперативе дает вам право зарегистрироваться в нем. Отсутствие декларации о собственности не является поводом для принудительного увольнения.
    5. Арендная плата дает право пользоваться жильем пожизненно, если такой договор заключен.
    6. Заключение брачного договора позволяет договориться о праве супруга пользоваться домом независимо от прав собственности. Супруги оговаривают в договоре сроки действия права на проживание — пожизненно или на ограниченный срок.
    7. Несовершеннолетние, не имеющие родителей или опекунов, не могут быть выписаны до тех пор, пока не будет предоставлено такое жилое помещение. Если у зарегистрированного ребенка есть законные представители, они решают тот же вопрос. Когда вы продаете помещение, в котором зарегистрированы несовершеннолетние арендаторы, вам необходимо получить одобрение совета директоров. Главное условие договора — не затрагивать интересы ребенка.

    Как оформляется сделка

    За исключением важного обстоятельства, связанного с наличием зарегистрированных граждан, операция по платному отчуждению квартиры проводится по стандартному алгоритму.

    Основным документом, подтверждающим переход прав от одного собственника к другому, является договор купли-продажи квартиры с зарегистрированными в нем лицами (акт купли-продажи). Он оформляется письменно и при желании нотариально заверяется.

    К договору прилагается акт приема-передачи, в котором устанавливается срок передачи имущества новому собственнику (передает ключи и освобождает жилье).

    Часто при продаже необходимо установить договоренности, достигнутые с покупателем. Согласно ст. 429 ГК РФ устная договоренность подтверждается депозитным договором или предварительным договором.

    В предварительном договоре отдельным пунктом указывается, кто числится на жилой площади и устанавливаются сроки выписки.

    После подписания основного договора купли-продажи переход права собственника к другому лицу необходимо оформить в Росреестре. Для регистрации нового собственника к договору купли-продажи квартиры прилагаются:

  • техническая документация (технический лист с планом помещения);
  • кадастровый паспорт;
  • отрывок из домовой книги.
  • Регистрационные акции Росреестра входят в перечень государственных платных услуг, поэтому перед подачей документов на регистрацию уплачивают государственную пошлину. Если заявитель не может предоставить оригиналы документов, допускается предъявление нотариально заверенных документов.

    После рассмотрения представленных документов Росреестр принимает решение о регистрации перехода права собственности. При отсутствии препятствий для совершения сделки через несколько дней (в течение 15 дней) оформляется новая декларация, подтверждающая смену собственника.

    Возможные риски

    Отсутствие ограничений в процедуре сделки, с одной стороны, облегчает процесс перехода права собственности к покупателю, с другой — увеличивает риски, связанные с наличием зарегистрированных арендаторов в купленной квартире.

    Прежде всего, покупатель должен убедиться, что нет никаких юридических ограничений на освобождение зарегистрированных граждан, а в случае отказа от добровольной отмены регистрации новый владелец может сделать это насильно по решению суда.

    Есть еще одна сложность, связанная с выпиской граждан по адресу временной регистрации. Не исключено, что через некоторое время зарегистрированные граждане захотят вернуться и зарегистрироваться по прежнему постоянному адресу регистрации и продолжить пользоваться жилой площадью. Аналогичная ситуация возможна при регистрации осужденного. После освобождения он имеет право вернуть вид на жительство по указанному адресу.

    Во избежание серьезных проблем с дальнейшим обустройством собственности покупатель не должен доверять словесным обещаниям о том, что бывший собственник подпишет себя и других арендаторов до или после сделки. Если на момент проведения операции есть зарегистрированные граждане, договор включает пункт о сроках регистрации всех зарегистрированных граждан.

    Если новый собственник, купивший дом по сниженной цене, берет на себя самостоятельное освобождение от жильцов, он серьезно рискует оказаться в ситуации, когда квартира после сделки будет занята зарегистрированными жильцами, а суд откажет в выдаче выписки, ссылаясь на невозможность принудительного прекращения регистрации. Принимая решение о покупке, нужно учитывать, на сколько меньше вы продаете и каковы шансы решить проблему слива.

    При этом важно помнить, что такие проблемы ждут только в том случае, если продавец не скрывал присутствие арендаторов во время сделки. Если прежний владелец скрыл проблемы с выпиской по счету, покупатель может отменить сделку на основании недобросовестности продавца. В этом случае остается возможность вернуть уплаченные за квартиру деньги путем отказа от покупки. Когда собственники решают, могут ли они продать квартиру без согласия регистрантов, следует учитывать, что вопрос об освобождении жилплощади является важным моментом и без добровольной разгрузки перед сделкой посчитать не представляется возможным по хорошей цене за проживание.

    Решите свою юридическую проблему сегодня, не выходя из дома!
    300 рублей бесплатно

    Напишите свой вопрос - в течении 5 минут наш эксперт перезвонит и бесплатно проконсультирует

     

    Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течении 5 минут

     
     
    Спасибо!
    Ваша заявка принята

    Юрист позвонит в течение 5 минут

     
    Анонимно
    Информация о вас не будет разглашена
    Быстро
    Через 5 минут с вами свяжется наш консультант
     

    Заполняя форму, вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением.