Можно ли подарить квартиру, находящуюся в ипотеке

Кредитный договор имеет разный срок, срок погашения исчисляется не годами, а десятилетиями. Отношение к собственности, приобретенной в кредит, может меняться, и часто приобретенные активы требуют отчуждения. Возможность дарения квартиры в ипотеку зависит от согласия ипотечного кредитора на проведение процедуры, если прямой запрет не содержится в договоре займа.

Дарение и ипотека

возможна сдача квартиры в ипотеку

Недвижимость, обеспеченная ипотекой, имеет юридически значимые ограничения по запасам. С точки зрения правовых норм, существует обременение в виде залога на активы до полного погашения ссудной задолженности.

Статья 37 Закона № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года регулирует отчуждение заложенного имущества, согласно которому передача ипотечной квартиры в дар разрешается с согласия ипотечного кредитора, если иное не указано в договоре займа. В сделке участвует кредитная организация, которая определяет возможность ее закрытия.

Возможна ли передача квартиры в ипотеку зависит от воли трех сторон:

  1. Пожелания донора. Владелец, несмотря на наличие залогового права, вправе преподнести подарок любому лицу, за исключением запрещенных категорий, на получение подарка на сумму более 3000 рублей (ст. 575 ГК РФ). Донор не может подарить товар:
  2. работникам образовательных, медицинских и социальных служб, проходящих лечение и обучение;
  3. государственных, муниципальных и банковских служащих в связи с выполнением функциональных задач.
  1. Согласие одаряемого. Договор дарения — это двусторонняя сделка, которая требует подписания сторонами при заключении, в противном случае он становится недействительным. Одаряемый имеет право отказаться от договора дарения в любое время до фактической доставки, что приводит к расторжению договора. По поводу квартиры отказ должен последовать до регистрации в ЕГРН. Передача квартиры в ипотеку — наиболее частая причина отказа одаряемого, так как обязательства по возврату кредита переходят вместе с имущественными правами.
  2. Письменное разрешение от должника. При отсутствии запрета на отчуждение в кредитном договоре банк оценивает фактор увеличения финансовых рисков при смене собственника. Кредитная организация анализирует:
  3. возраст и платежеспособность дарителя и одаряемого;
  4. размер остаточной задолженности;
  5. период ожидаемых выплат до полного погашения задолженности.

можно написать акт дарения на ипотечную квартиру, решает банк, исходя из минимизации финансовых рисков. Кредитная организация не является стороной договора дарения, но без согласия банка квартира с следом не может пройти процедуру регистрации в ЕГРН, что автоматически отменяет предложенную сделку.

Категории и статус одаряемых

Смена собственника после процесса дарения представляет собой для кредитной организации смену заемщика, что требует изучения его финансовых возможностей и сравнения с платежеспособностью первоначального должника с точки зрения коммерческих рисков. Банки согласны с шатким финансовым положением основного заемщика, резким ухудшением здоровья, но выдвигают требования в отношении нового заемщика, рассматривая каждого в отдельности:

  1. Дети донора. Если есть возможность отдать квартиру в ипотеку ребенку, она снижается до возраста одаряемого. Если ребенок не достиг совершеннолетия на момент желаемого перевода, банк не будет считаться возможным заемщиком. Это связано с нетрудоспособностью и нетрудоспособностью человека, что напрямую противоречит интересам кредитной организации.
  2. Молодожены. Процесс дарения между супругами не предусмотрен в случае принадлежности имущества, приобретенного во время брака, к составу совокупного имущества. Оформление договора дарения в юридическом смысле имеет смысл, если:
  3. купить квартиру до заключения брачного союза;
  4. расторжение брака при одновременном желании одного из супругов отказаться от прав и обязанностей на жилище.

Можно ли передать ипотечную квартиру супругу или ее часть, зависит от одобрения банка, который изучит репутацию супружеской пары на платежеспособность.

  1. Близкие родственники. Наличие или отсутствие родства не имеет значения для банковского учреждения, которое будет оценивать одаряемого исходя из полученного дохода, кредитной истории, финансовой устойчивости. Однако ответ на вопрос, можно ли передать родителям ипотечную квартиру с большой долей вероятности, окажется отрицательным при сравнении возраста текущего должника с предполагаемым, что не является благоприятным к родителям.
  2. Заемщики. Постановка вопроса имеет смысл, если человек хочет избавиться от статуса, передав права на недвижимость с обязательствами по возврату кредита. Возможность дарения банком доли ипотечной квартиры будет оцениваться с точки зрения достаточности у оставшихся заемщиков финансовых возможностей для погашения кредита без участия конкретного лица.

Отличительной особенностью договора купли-продажи является то, что для передачи доли не требуется получение согласия других владельцев. Оформление квартиры в ипотечные акции не ограничивает собственника в реализации его прав, для чего требуется только согласие кредитной организации.

Статус одаряемого влияет на банк исключительно с точки зрения финансового положения и оценки его рисков при смене заемщика. Кредитор примет положительное решение, если потенциальный заемщик получил «кредитоспособность» по сравнению с его нынешним. Дарение ипотечной квартиры родственнику первой степени влияет на участников дарения на освобождение от НДФЛ, что является обязательным в случае передачи третьим лицам.

Процедура оформления

Процесс оформления договора дарения на ипотечную квартиру будет происходить последовательно в два этапа, для чего изначально требуется согласование кредитной организации, в случае отказа от которой дальнейшая операция становится бессмысленной. Порядок регистрации следующий:

  1. Обратиться в организацию, оформившую ипотечный кредит, для согласия на смену собственников, для чего предоставляется пакет документов:
  2. вопрос по форме, разработанной банком;
  3. документы, удостоверяющие личность дарителя и одаряемого и разрешающие идентификацию (паспорта, справки СНИЛС, ИНН);
  4. Полученные справки о доходах 2-НДФЛ, банковские отчеты о движении денежных средств в процессе хозяйственной деятельности;
  5. правоустанавливающие и юридические документы на квартиру;
  6. предварительный вариант договора дарения.
  1. Регистрация дарения ипотечной квартиры при условии согласования кредитной организацией самого порядка и предварительного акта дарения с предоставлением документов:
  2. общегражданские паспорта дарителя и одаряемого;
  3. выписки из ЕГРН, подтверждающие право собственности на квартиру с обременениями;
  4. право собственности от дарителя на жилье (договор купли-продажи, участие в долевом строительстве);
  5. техническая документация на имущество, выданная отделом технической инвентаризации;
  6. заверенное согласие второго супруга при покупке недвижимости во время брачного союза;
  7. разрешение органов опеки и попечительства в случае нарушения прав несовершеннолетних;
  8. выдержки из домовой книги;
  9. подтверждение степени родства дарителя и одаряемого во избежание уплаты НДФЛ в размере 13% для граждан страны, 30% с участием нерезидента;
  10. официальное разрешение банка;
  11. окончательный вариант договора дарения;
  12. банковская квитанция об уплате государственной пошлины.

Если дарение на ипотечную квартиру оформляют несколько собственников, каждый участвует в подписании договора и предъявляет документы, удостоверяющие личность, для участия в сделке. Нотариальное заверение не является обязательным, но из-за нестандартного характера привлечение нотариуса поможет грамотно составить договор во избежание дальнейших претензий сторон друг к другу. Завершение сделки подтверждается регистрацией в Росреестре с выдачей выписки из ЕГРН, в которой устанавливается переход права собственности одновременно с обязательством по выплате ипотеки новому собственнику.

Риски дарителя и одаряемого

Когда возникает острая необходимость преподнести подарок, ряд заемщиков пытаются обойти финансовое учреждение, предоставившее ссуду. Попытки такого рода обречены на провал, поскольку передача квартиры в ипотеку предполагает внесение изменений в подтверждающие документы, которые регистратор отклонит из-за наличия залогового права.

За попытку совершения мошеннической транзакции кредитная организация имеет право принять ответные меры:

  • подать жалобу в судебный орган;
  • требовать досрочного погашения кредита с начислением санкций за нарушение условий кредитного договора в случае прямого запрета на отчуждение поручительства;
  • осуществить продажу объекта недвижимости без согласования с собственником.
  • Решение о возможности дарения квартиры с непогашенной ипотекой принимает залогодержатель в лице банка. В случае отрицательного исхода для полного исполнения всех юридически значимых действий необходимо снять обременение с объекта недвижимости, что исключит кредитную организацию из числа непрямых участников, определяющих возможность заключения сделки в принципе.

    Для окончательного урегулирования кредитного договора в случае недостаточных финансовых возможностей необходимо:

  • оформить потребительский кредит без залога имущества в залог с небольшой суммой долга;
  • рефинансировать ипотеку в другом банке при условии включения в первоначальный договор права дарения квартиры по ипотеке.
  • Получая подарок в виде квартиры со следом, одаряемый должен помнить, что одновременно с ограничением прав собственности до полного погашения долга он автоматически приобретает обязательства. Если на момент передачи у дарителя есть просрочки платежей и наложенные банком санкции, то на одаряемого возлагаются обязательства по выплате. В случае невыполнения поставленной «миссии» кредитор вправе продать жилье на аукционе, лишив нового владельца подаренного подарка.

    Решите свою юридическую проблему сегодня, не выходя из дома!
    300 рублей бесплатно

    Напишите свой вопрос - в течении 5 минут наш эксперт перезвонит и бесплатно проконсультирует

     

    Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течении 5 минут

     
     
    Спасибо!
    Ваша заявка принята

    Юрист позвонит в течение 5 минут

     
    Анонимно
    Информация о вас не будет разглашена
    Быстро
    Через 5 минут с вами свяжется наш консультант
     

    Заполняя форму, вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением.