Купили квартиру с долгами по коммунальным платежам: что делать?

Сделки с недвижимостью требуют серьезного внимания к документам, однако невозможно предугадать все сложности и обстоятельства, особенно если речь идет о вторичном жилье. Когда квартира уже какое-то время эксплуатируется, к основным документам сделки необходимо подготовить справку об отсутствии задолженности за ЖКХ. Иногда продавцы умалчивают о наличии проблем с платежами, покупка квартиры с долгами по счетам становится «котом в пасти».
Независимо от того, знал ли покупатель о долге, закон не запрещает сделки и не обязывает нового владельца платить за предыдущего владельца.

Особенности законодательства по вопросу покупки

Купили квартиру с просроченными коммунальными платежами: что делать?

Для обеспечения безопасности и прозрачности сделки продавец подготавливает, а покупатель при подписании акта купли-продажи проверяет наличие документа, подтверждающего отсутствие долгов перед пользователями. Если возникнет ситуация, когда в квартире скопилась большая задолженность по счетам при смене собственника, необходимо будет дополнительно решить проблемы с платежами за предыдущий период.

Вы должны понимать, законны ли претензии по оплате к новым собственникам и какова процедура, когда покупатель не решил проблему с ЖКХ до совершения сделки.

важно понимать, что закон не может запретить признание сделки с проблемной квартирой действительной, если нет других ограничений на право распоряжения. При этом накопленные неоплаченные счета не могут быть переданы новому владельцу, так как были выставлены другим гражданам.

Столкнувшись с настойчивым требованием уплаты долга продавца, следует помнить, что такое принуждение является незаконным, как это установлено положениями жилищного законодательства.

Согласно ст. 153 ТК РФ гражданин, купивший имущество, несет материальную ответственность за потребленные коммунальные услуги только в период владения имуществом. Аналогичные требования предъявляются к гражданам, потреблявшим коммунальные услуги на основании договора аренды.

Менее ясна ситуация с оплатой капитального ремонта. С одной стороны, искусство. 154 прослеживает эту статью расходов до коммунальных услуг, которые не могут быть переданы другому владельцу, а в ст. 158 (абзац 3) возлагает ответственность за аудит долгов на текущего собственника.

Меры предосторожности

Вы можете гарантировать безопасность сделки, сверив справку о возмещении всех текущих расходов при подписании договора купли-продажи. Если информация о долге раскрывается после переоформления недвижимости, будет полезно выяснить следующие нюансы:

  • разрешается не только продать, но и сдать в дар или завещать жилье с долгами;
  • предыдущий владелец несет ответственность за выплаты, однако новый владелец может столкнуться с проблемой перерегистрации квартиры, если долги привели к ограничению права распоряжаться имуществом;
  • несмотря на обязательство выплатить в полном объеме, когда долг взыскивается в суде, применяется ограничение срока давности — они могут быть обязаны выплатить долг через суд только в течение последних трех лет;
  • претензии Уголовного кодекса к новому владельцу на основании выставления счета на конкретный адрес являются незаконными: финансовая ответственность лежит на конкретном физическом лице, которому квартира принадлежала в период, в котором образовалась задолженность.
  • В то же время есть существенный вопрос для определения должника по платежам за капитальный ремонт: применение ст. 158 Жилищного кодекса РФ разрешает перевод муниципальных долгов от прежних собственников на покупателя, вступившего в собственность по определенному адресу. Решение долгового вопроса на рассмотрение, если предыдущий собственник отказывается оплачивать счета, лучше всего сделать с привлечением опытных юристов.

    Как узнать о долгах ЖКХ за квартиру?

    Справка о возмещении всех текущих платежей за отчуждаемую квартиру — единственная мера, которая позволит новому собственнику избежать неприятностей. Кроме того, большие долги в течение длительного периода могут привести к аресту недвижимости и ограничению права распоряжения. Поэтому риск отказа от передачи права собственности другому собственнику достаточно высок.

    Чтобы избежать риска, при покупке квартиры в ипотеку банк-кредитор потребует доказательства отсутствия финансовых претензий на недвижимость. Серьезность ситуации обязывает покупателя принимать меры предосторожности, уточняя ситуацию заранее с оплатой коммунальных услуг. При желании покупатель вправе оспорить договоренность о проблемной квартире.

    Проверить наличие финансовых претензий по предмету сделки помогут следующие методы:

    1. Интернет-ресурс Координационного центра ГУ ИС предоставляет информацию о недвижимости, находящейся в Подмосковье. Здесь вы можете получить общую информацию о проживании и отчеты за определенные периоды.
    2. Официальные интернет-ресурсы управляющих компаний, обслуживающие конкретные адреса.
    3. Информационные ресурсы от различных государственных структур и банков.
    4. Расчетно-кассовый, ЖЭК.
    5. Конкретные организации, оказывающие услуги по адресу расположения квартиры.

    Среди финансовых организаций информационные услуги о наличии задолженности предоставляет Сбербанк. Там же можно узнать долги по реквизитам имеющихся квитанций — при оплате на конкретный адрес будет указана общая сумма долга за определенный вид услуги.

    Что делать, если УК настаивает на оплате?

    Купили квартиру с просроченными коммунальными платежами: что делать?

    Грамотно составленный договор с продавцом с включением пункта о недопустимости передачи долга покупателю поможет исключить претензии со стороны госуслуг. Наличие такой оговорки в чеке позволит вам обезопасить себя от претензий Уголовного кодекса и поставщиков услуг в судебных разбирательствах.

    Исключение составляет ситуация, когда законность перевода долга указывается в соглашении с УК или Коммунальным. Согласно ст. 391 Гражданского кодекса Италии, продавец может уклониться от ответственности за платеж, если договор с Уголовным кодексом содержит конкретные положения, разрешающие передачу долга новому владельцу.

    Столкнувшись с настойчивыми требованиями коммунальных служб по оплате счетов предыдущего владельца, покупатель должен предпринять следующие действия:

    1. Подготовить документы, подтверждающие права на рассматриваемый объект (договор купли-продажи, справка, выписка из ЕГР).
    2. Составьте письменное заявление с просьбой об исключении суммы задолженности за предыдущие периоды из расчетных расписок.
    3. Если в акте приема-передачи содержится информация о показаниях счетчиков при передаче квартиры новому собственнику, к заявлению необходимо приложить ее копию.
    4. Подготовленную посылку отправляют по почте с уведомлением или отвозят лично в представительство УК РФ. После фиксации факта передачи апелляции любые меры в отношении нового собственника будут незаконными, а попытка принуждения к оплате может повлечь за собой уголовное преследование по ст. 163 гп.

    Поскольку после сделки отношения сторон считаются заключенными, продавец вправе не сообщать новому владельцу информацию о его новом месте жительства и контактных телефонах.

    Правила оформления перехода права

    Следующий алгоритм поможет покупателю избежать проблем и неприятных разбирательств с УК и судебными органами, если есть сомнения в отсутствии долгов за ЖКХ:

  • Запросите у продавца исчерпывающий перечень документов, касающихся отчуждаемого имущества (правоустанавливающая документация, выписка из реестра юридических лиц единого государства, справки).
  • Изучение представленного списка позволит выяснить, существуют ли законодательные ограничения на переоформление недвижимости на нового владельца, если на имущество был наложен арест в связи с долгами.
  • Отправьте запрос в Великобритании или проверьте условия оплаты за рассматриваемую квартиру на специализированных сайтах. Эти запросы потребуют согласия на распространение информации среди внешних сторон, однако, если текущий владелец не намерен способствовать получению информации, существует высокая вероятность риска. Отказ предоставить документы, подтверждающие оплату счетов, является серьезным поводом для отказа от покупки.
  • Если выявляются неоплаченные счета-фактуры, необходимо включить в договор на этапе его составления положения об ответственности предыдущего владельца по долгам, возникшим в период владения недвижимостью.
  • Как вариант, в договор можно включить пункт, устанавливающий скидку при оплате квартиры, что позволит новому собственнику выплатить возникшую задолженность.
  • После того, как вопрос о погашении долга решен договором, квартира переоформляется на покупателя в Росреестре.
  • В акте приема-передачи квартиры указывается отдельный пункт, где фиксируются данные счетчика на момент приема в собственность.
  • для сделки готовится внушительный список ценных бумаг, что сводит к минимуму риск проблемной сделки:

  • документы, удостоверяющие личность покупателя и продавца.
  • выписки из единого государственного реестра.
  • документ ФНС об уплате налога на имущество.
  • справка из ФССП, устанавливающая право на перерегистрацию объекта недвижимости.
  • счета-фактуры и выписки из организации службы, офиса ЖЭК, поставщиков услуг, которые удостоверяют полную оплату расчетов.
  • договор купли-продажи (при наличии задолженности — с включением отдельного пункта, устанавливающего ответственность определенной части сделки по оплате потребленных услуг;
  • свидетельство, право собственности, удостоверяющее законность распоряжения имуществом;
  • справка об арендаторах, зарегистрированных арендаторах или их отсутствии;
  • платежный документ, подтверждающий уплату комиссии в размере 2 тысяч рублей;
  • акт сдачи-приемки с включением информации о показаниях счетчиков;
  • квитанция об уплате денежных средств в размере, указанном в акте.
  • Если покупатель не был проинформирован о коммунальных долгах

    Купили квартиру с просроченными коммунальными платежами: что делать?

    Поскольку свидетельство об отсутствии задолженности не является юридически обязательным документом для совершения покупки, покупатель может столкнуться с проблемами после расчетов и перерегистрации.

    О неоплаченных счетах новый собственник узнает, связавшись с управляющей компанией. Чтобы освободиться от ответственности по накопившимся неоплаченным счетам, необходимо обратиться в коммунальное предприятие с просьбой зарегистрировать квартиру на себя. Сотрудник ТСЖ обязан передать лицевой счет при предъявлении документов, подтверждающих факт совершения сделки.

    Претензии также могут быть предъявлены к субъектам, которые ранее не сообщали, что у квартиры есть задолженность по оплате коммунальных услуг. Закон предусматривает ответственность агента по недвижимости за обман на основании нарушения закона о защите прав потребителей.

    Молчание о проблемах с оплатой жилищно-коммунальных услуг можно квалифицировать как некачественные услуги, за которые могут быть взысканы ранее уплаченные комиссии к возмещению.

    Препятствия к перерегистрации квартиры на нового собственника при отсутствии официально установленных ограничений на регистрацию являются незаконными. Если покупатель столкнется с подобной проблемой, представителям УК следует напомнить ст. 153 ТК.

    Хотя закон защищает права нового владельца, освобождая его от ответственности за ранее выставленные неоплаченные счета, риск возможных проблем остается довольно высоким. Столкнувшись с произволом управляющего органа и поставщиков услуг, следует помнить, что судебная практика обеспечивает правовую защиту нового собственника.

    В ролике юрист подробно объясняет вопрос покупки квартиры по счетам. Мы рекомендуем:

    Решите свою юридическую проблему сегодня, не выходя из дома!
    300 рублей бесплатно

    Напишите свой вопрос - в течении 5 минут наш эксперт перезвонит и бесплатно проконсультирует

     

    Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течении 5 минут

     
     
    Спасибо!
    Ваша заявка принята

    Юрист позвонит в течение 5 минут

     
    Анонимно
    Информация о вас не будет разглашена
    Быстро
    Через 5 минут с вами свяжется наш консультант
     

    Заполняя форму, вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением.