Как выгодно продать квартиру самому: 6 шагов и рекомендации, скачать образец бесплатно

Содержание

Планируя продажу квартиры, многие собственники сталкиваются с выбором: участвовать в процессе самостоятельно или привлечь профессиональных агентов по недвижимости. С одной стороны, новая регистрация недвижимости требует определенных усилий и знания нюансов сделки, с другой стороны, услуги посредника влекут за собой дополнительные расходы. Пошаговая инструкция поможет продать квартиру без посредников в оптимальные сроки, снизив транзакционные издержки и сохранив прибыль продавца.

Детальная проработка юридических сложностей и неукоснительное соблюдение процедуры необходимы для того, чтобы продажа прошла в полном соответствии с законодательством на самых выгодных условиях.

Особенности продажи без посредников

Оплата услуг по недвижимости осуществляется по-разному, исходя из текущих рыночных ставок. Обычно премия составляет 2-5% от цены сделки. С учетом того, что средняя стоимость жилья исчисляется миллионами рублей, риэлтор получает за сделку десятки и даже сотни тысяч рублей. Изучив особенности того, как самостоятельно провести сделку купли-продажи квартиры, следуя рекомендованному алгоритму, владелец квартиры может существенно сэкономить на продаже недвижимости без участия агента по недвижимости.

Стоимость брокерских услуг уже включена в стоимость квартиры, что значительно усложняет процесс поиска покупателя и приводит к увеличению срока продажи.

В пользу самостоятельных действий говорит тот факт, что недобросовестные бизнесмены могут скрыться под видом агента по недвижимости, который обманным путем получит вознаграждение, или заключить сделку на явно невыгодных для продавца условиях. Поэтому привлечение посредников вовсе не гарантирует безопасность операции и требует повышенного внимания и осторожности.

Следуя букве закона и рекомендациям специалистов рынка недвижимости, покупатель вполне может справиться с задачей поиска покупателя и подготовки бизнеса без агентства, обращаясь к помощи специалистов только на этапе доработать документы.

Основные этапы

Принимая решение о продаже квартиры самостоятельно, нужно помнить главное правило — быстрая продажа жилья возможна только в том случае, если цена будет установлена по сложившимся рыночным ставкам или немного дешевле. Если стоит задача провести транзакцию с максимальной прибылью, вы должны быть готовы к проактивным действиям и дальнейшим усилиям по подготовке жилья, представить его в наиболее выгодном свете и быть готовым в любой момент назначить дату транзакции.

Независимо от того, кто будет продавать квартиру, рекомендуется соблюдать следующий порядок действий:

Определение оптимальной цены на объект продажи на основе изучения рыночной ситуации, существующего спроса на жилье в данном сегменте и предложений других продавцов.
Подготовка риэлторской практики, технической и титульной документации, которая подтвердит право собственности на недвижимость и ее соответствие заявленным техническим характеристикам.
Подготовка квартиры к предпродажному осмотру.
Активные действия по поиску покупателя, распространение информации о намерении продать в СМИ, через Интернет, среди друзей и коллег.
Установите условия предстоящего соглашения с потенциальным покупателем и установите дату соглашения.
Завершение сбора документов и подписание акта с последующей передачей квартиры покупателю и денег продавцу.

Каждый из вышеперечисленных шагов имеет свои особенности, которые вам необходимо знать и учитывать в процессе продаж, чтобы обеспечить безопасность транзакции и сохранить ее преимущества.

Определение цены квартиры

Пошаговая инструкция по любой сделке с недвижимостью начинается с определения цены, за которую собственник согласится передать дом другому лицу. Существует множество параметров, которые в большей или меньшей степени влияют на установку цены, но самое главное, чтобы цена не превышала существующий уровень для аналогичных товаров с аналогичными параметрами.

Определяя, с чего начать расчет лучшей цены, необходимо учитывать следующие факторы:

Площадь квартиры. Чем больше квартира, тем она дороже. В данном случае есть количественный критерий, потому что в итоге квадратные метры продаются, объединенные в единый жилой объект. Размер кухни, планировка комнат, туалетов, санузла, наличие балкона / лоджии повлияет на взимаемую цену.

Местоположение дома, в котором расположена квартира. Разница в цене на проживание в основном и отдаленных районах может быть кратной. На итоговую стоимость влияет благосостояние микрорайона, развитость инфраструктуры, наличие социально значимых объектов, близость маршрутов общественного транспорта, метро, дорог.

Наличие дорогостоящего ремонта, поставка современного оборудования также повлияет на рост цен. Следует проявлять осторожность при проведении ремонтных работ накануне выставления квартиры на продажу, поскольку качественный ремонт может увеличить общую стоимость только на 10%. Если стоимость ремонтных работ будет выше, от них лучше отказаться. Перед ремонтом квартиры необходимо тщательно просчитать все затраты и оценить экономическую целесообразность этого шага. Иногда потребуется провести небольшой ремонт, чтобы скрыть или устранить критические дефекты, мешающие продаже.

Также важны тип и состояние многоквартирного дома. Учитывайте основные параметры здания: используемый строительный материал, тип здания, состояние услуг, высоту потолков, расположение квартир и комнат, размеры дверей, окон, толщину стен, перекрытия, так далее.

Традиционно учитывается этажность (при условии, что квартира расположена на крайнем, верхнем или нижнем этажах).

Предоставляемые общие услуги (парковочные места, услуги консьержа, огороженные или внешние) увеличивают рыночную стоимость недвижимости.

При наличии долгов за коммунальные услуги, юридических проблем и трудностей (например, при наличии несовершеннолетних собственников, сервитутов) продать квартиру будет маловероятно.

Исходя из среднерыночных цен на подобное жилье с учетом особых характеристик того или иного объекта продажи, определите оптимальную стоимость. Рекомендуется немного увеличить цену, чтобы в дальнейшем была возможность сделать скидку заинтересованному покупателю.

Подготовка к продаже

Перед выставлением квартиры на продажу подготовьте документацию, подтверждающую право распоряжения имуществом и соответствие фактических характеристик официально установленным.

При осмотре покупателя его интересует не только состояние квартиры, но и юридическая чистота предполагаемой сделки. Неправильно оформленные документы, не соответствующие реальным параметрам жилья, являются серьезным поводом для отказа от покупки, ведь зарегистрировать купленное жилье по заведомо неверным документам будет невозможно.

Перед тем, как рекламировать продажу, определите список того, что вам нужно для продажи квартиры:

документ, подтверждающий право продавца на отчуждение квартиры (справка, выписка ЕГР и др.)

паспорта домовладельцев и свидетельства о рождении, если в собственности зарегистрированы несовершеннолетние дети;

технический паспорт;

справка о семейном положении собственника (если квартира является совместно нажитым имуществом в браке, также оформляется согласие второго супруга);

документ об опеке, подтверждающий согласие на продажу, если имущество принадлежит несовершеннолетнему ребенку);

справка о составе семьи, фиксирующая всех прописанных жильцов по определенному адресу, или выписка из домовой книги (идеальный вариант, когда в квартире уже никто не прописан).

Кроме того, потенциальный владелец может потребовать предъявить документы на векселя, другие сертификаты, исходя из конкретных обстоятельств.

Помимо документов, необходимо подготовить будущий объект продажи к осмотру и оценке окружающей среды. Для правильной реализации квадратных метров такого же порядка в доме недостаточно убедить в безопасном окружении квартиры: соседях, подъезде, прилегающей территории, состоянии лифта.

покупатель вряд ли захочет покупать жилье в доме, где не поддерживается порядок и не работает основная бытовая техника. В самой квартире необходимо критически осмотреть имеющееся оборудование, сантехнику, состояние стен, потолка, пола. При необходимости необходимо устранить выявленные недостатки.

Капитальный ремонт нельзя проводить до отчуждения жилья. Как правило, новые хозяева имеют свои идеи по оформлению и ремонту, предъявляют разные требования к окружающей среде, но мелкие дефекты необходимо устранять.

Поиск новых собственников

Убедившись, что документы для продажи квартиры и жилье готовы к показу, владелец может приступить к активной фазе поиска перспективного покупателя. В настоящее время распространить информацию о выставленном на продаже объекте не составит труда. На помощь приходят следующие источники:

специализированные интернет-ресурсы;

сайты, телеканалы, местные радиостанции;

газеты с рекламой;

сообщения через социальные сети;

объявления на информационных стендах.

Молва придет на помощь. Объявив о планируемой продаже друзьям и коллегам, вы сможете распространить информацию в своем ближайшем окружении. Определить лучший вариант распространения рекламы сложно — все зависит от конкретной ситуации, однако самый эффективный, простой и быстрый способ донести информацию до нужной аудитории — это размещение рекламы на интернет-порталах с рекламой частных лиц.

Одним из самых популярных сайтов для поиска покупателя является Avito, но есть и другие не менее эффективные порталы федерального или регионального уровня.

Недостаточно опубликовать объявление. Один и тот же объект может быть представлен по-разному, привлекая или отталкивая потенциальных кандидатов. Вот несколько рекомендаций по правильному дизайну рекламы:

Составьте лаконичный текст с описанием основных параметров жилья, особых преимуществ, нюансов.

В описательной части указаны основные преимущества жилья, по сравнению с другими подобными объявлениями.

Вместе с тестовой частью реклама должна содержать фотографии, которые позволят вам составить первое представление о квартире, условиях и расположении комнат. Поскольку важна не только квартира, но и место, территория, в которой она расположена, желательно сделать фото с изображениями комнаты, двора, вид из окна.

Вам не обязательно загружать объявление с большим количеством деталей в описательной части, но вам нужно описать наиболее важные аспекты.

важно, если есть существенные ограничения по условиям продажи, обозначить их в общих чертах. Например, иногда продавца не устраивает привлечение ипотечных средств, привлечение каких-либо государственных субсидий. Для покупателя несовершеннолетний собственник и продажа ипотечного дома может стать ограничивающим фактором. Эту информацию следует указывать обобщенно, не акцентируя внимание читателей на отрицательных моментах.

Показ квартиры перед продажей

Есть несколько правил, которые помогут вам представить свою недвижимость покупателям. Организация выставки — важная часть процесса, от которой зависит, насколько быстро будет найден претендент на право собственности на квартиру.

Следующие советы позволят заинтересовать покупателя и настроиться на исполнение сделки:

Уборка и обслуживание подъездов.
Влажная уборка, мытье окон, поверхностей.
Избавьтесь от предметов, загрязняющих квартиру (старая мебель, ненужные предметы интерьера, битые вещи).
Необходимо устранить серьезные дефекты технического состояния, отремонтировать краны, отремонтировать трещины.
Личные вещи не должны создавать ощущение беспорядка, все должно быть убрано и расставлено по местам.
Проветривая ваш дом, аромат свежего кофе и выпечки — проверенные способы создать хорошее настроение.
Перед показом рекомендуется проверить балкон и его содержимое, ведь там могут скапливаться ненужные вещи, загромождая пространство.

Общее впечатление должно быть положительным, внешний вид квартиры должен быть благоприятным, а сами комнаты — просторными, светлыми и теплыми.

У хозяина свои потребности: аккуратный внешний вид, готовность ответить на вопросы по основным параметрам жилья, обсуждение нюансов, как организовать продажу. В разговоре с потенциальными будущими собственниками могут быть затронуты различные варианты условий сделки, необходимо заранее продумать, какие предложения приемлемы и в каких ситуациях необходимо четко заявить об отказе.

Не рекомендуется показывать жилье в одиночку. Для вашей безопасности лучше всего пригласить кого-нибудь из близких, так как намерения посетителей могут быть совершенно враждебными.

Задаток или аванс?

Если все условия сделки согласованы, самое время зафиксировать устную договоренность на карте. Закон предусматривает два варианта оформления предварительных намерений:

Депозитный договор.
Предварительный договор купли-продажи с предоплатой.

Каждый из этих документов имеет разную степень ответственности:

В случае подписания договора о предоплате стороны обязуются заключить основной договор на четко оговоренных условиях и в установленные сроки. Серьезные намерения покупателя подтвердятся внесением аванса, который он потеряет в случае отказа или нарушения правил сделки. Продавец, изменивший свое мнение о продаже по согласованной цене, теряет внесенный ранее аванс.

При внесении депозита продавец-нарушитель обязан вернуть двойную сумму депозита, в то время как покупатель просто теряет произведенный платеж.

На этапе переговоров важно обращать внимание на мельчайшие детали договора, потому что не исключены случаи мошенничества на этом этапе покупки недвижимости.

Перед подписанием они проверяют введенные условия, их соответствие положениям законодательства, проверяют персональные данные сторон, а также проверяют правильность описания передаваемого объекта и времени передачи.

Соглашение о депозите или предоплате не будет действовать без подписей сторон сделки и записи даты подписи.

Оформление сделки

Когда условия сделки согласованы, продавец готовит полный пакет документации, дополняя приведенный выше список документами, касающимися оплаты коммунальных услуг и отсутствия долгов, а также актуализированной справкой об отсутствии зарегистрированных резидентов в квартира.

Один из любимых способов безопасно продать недвижимость — обратиться в нотариальную фирму. Это исключит возможные юридические риски и нарушения в процедуре, которые могут привести к срыву сделки и другим негативным последствиям с обеих сторон.

Полный перечень имущественных договоров, предварительный договор и личные документы сторон представляются в нотариальной конторе. Акт купли-продажи составляется в трех экземплярах, так как один из них подлежит передаче в регистрирующий орган для перехода права собственности.

Стороны заключают окончательную договоренность в соответствии с условиями договора, оформляется расписка о получении денежных средств в полном объеме и при отсутствии взаимных претензий. Важной частью сделки является оформление акта приема-передачи, которым новый собственник квартиры подтверждает свое согласие принять квартиру на условиях, указанных в документе.

Аренда сейфа поможет исключить риск мошенничества при переводе средств. В этом случае перевод средств будет осуществляться в присутствии представителя финансового учреждения, который гарантирует аутентификацию и подсчет банкнот.

Завершающим этапом сделки станет переоформление прав в Росреестре новым владельцем. За внесение изменений в регистр собственности уплачивается сбор в размере 2 тыс. Руб. Через несколько дней регистрирующий орган выдает новому владельцу новый документ о праве собственности, а продавец получает справку, подтверждающую прекращение права собственности в отношении указанной квартиры. Этот сертификат позволит бывшему владельцу доказать свою невиновность к различным обвинениям и штрафам, начисленным после того, как недвижимость уже была переоформлена.

Трудности самостоятельной продажи

Самостоятельная регистрация продажи — занятие, требующее максимальной вовлеченности и концентрации внимания. Не стоит недооценивать профессиональную юридическую помощь при подготовке документов к операции, поскольку на карту поставлены безопасность финансовых ресурсов и имущественные интересы сторон.

Скорость продажи зависит от того, насколько точно зафиксирована цена и как проводится подготовка к показу. Рекомендуется изучить наиболее частые ошибки, негативно влияющие на успешность сделки:

Чрезмерно завышенные цены приведут к тому, что квартира будет продаваться на долгие годы, поскольку существует определенный преобладающий уровень рыночных цен, по которому покупатели могут приобретать альтернативную недвижимость. В то же время, если продавец уверен в исключительных характеристиках выставляемого на продажу объекта, у него есть основания предложить рынку уникальное жилье по несколько завышенной цене.

Небрежное отношение к предпродажной подготовке приведет к тому, что даже очень выгодное предложение после проверки приведет к отказу от сделки.

Заложенность документов заставляет усомниться в юридической чистоте квартиры.

Иногда продавец не обладает достаточными коммуникативными навыками или просто не готов обсуждать условия предстоящей сделки. Негативное или агрессивное отношение вряд ли поможет достичь сделки, даже если покупатель действительно заинтересован в покупке этой недвижимости.

И. Алешина — руководитель агентства недвижимости рассказывает, как быстро продать квартиру. Смотрите в видео: