Как рассчитать досрочное погашение ипотеки: плюсы и минусы

Приобретая ипотечное жилье, многие заемщики намерены в кратчайшие сроки погасить задолженность. Если доход позволяет, то в течение определенного времени предусматривается определенная сумма для досрочного погашения кредита. Необходимо выяснить, как правильно рассчитать досрочный возврат ипотеки и какие характеристики нужно знать, чтобы процедура списания долга прошла успешно и позволила снять ограничения прав собственника.

В зависимости от типа расчета платежа, суммы платежа, конечная выгода от досрочного погашения будет разной. Перед внесением дополнительных средств на ипотечный счет рекомендуется рассчитать свои сбережения и выбрать лучший вариант закрытия долга.

Основные положения

Как рассчитать досрочный возврат ипотеки: плюсы и минусы

Даже если финансовое положение заемщика стабильно, кредитная задолженность ограничивает домовладельца, не позволяя полностью контролировать и вносить изменения в дизайн. Многие заемщики, получившие ипотеку, ожидают получения авансом крупной суммы, которая будет использована для выплаты по программе. Поскольку кредиторам невыгодно погашать досрочно из-за потери процентного дохода, несколько лет назад было проблематично погасить ссуду досрочно. Банк ввел санкции, стремясь компенсировать убытки от процентных доходов, или даже наложил мораторий.

С 2011 года, после вступления в силу нового федерального законодательства, запрет и штрафы за досрочное погашение кредита сняты, и заемщик должен согласовывать свои действия по правилам, установленным конкретным банком.

Плательщик должен решить, как уплатить этот взнос:

  • сократить срок кредита;
  • уменьшить размер ежемесячного платежа.
  • В большинстве случаев кредиторы, не желая нести убытки в виде упущенной выгоды, оставляют срок ссуды без изменений, изменяя только сумму, подлежащую выплате.

    Процесс предоплаты имеет свои особенности:

    1. При частичной оплате остаток долга уменьшается, при дальнейшем пересчете платежа (в редких случаях сокращение срока).
    2. При полном устранении кредитной задолженности необходимо в Росреестре зарегистрировать отсутствие финансовых претензий и снять обременение с жилья.

    В редких случаях банк позволяет выбрать способ проведения частичного авансового платежа. Как правило, финансовое учреждение уже имеет хорошо функционирующую схему запасов, включая предварительное уведомление банка и утверждение суммы.

    Будьте осторожны при внесении сумм, превышающих долг. Если кредит был выдан с расчетом аннуитета рассрочки, то по счету ежемесячно будет списываться только сумма, указанная в таблице. В результате заемщик, не подозревая об особенностях досрочного погашения, будет ожидать уменьшения дальнейших выплат, а банк продолжит начислять проценты в том же объеме без уменьшения суммы основного долга. Основанием для оформления досрочного погашения является только письменное заявление заемщика.

    Аннуитетные и дифференцированные платежи: когда погашение выгодно?

    Есть некоторые ипотечные программы, предлагающие дифференцированный способ оплаты. Но подавляющее большинство ипотечных кредитов выдается с выплатой аннуитета.

    Чтобы определить, когда погашать и при каких обстоятельствах это наиболее выгодно, необходимо понимать специфику определения выплат по ипотеке:

  • Выплата аннуитетов подразумевает возможность распределения всей избыточной суммы процентов на весь срок действия контракта с определением постоянного и стабильного ежемесячного платежа. Эта схема позволяет получить одобрение на гораздо большую сумму кредита, поскольку банк определяет максимальный лимит на основе платежных возможностей человека. Учитывая, что в первые годы ссуды клиент выплачивает в основном проценты, при небольшом уменьшении основного лица ссуды досрочные выплаты особенно выгодны в первой половине ссуды. Чем ближе срок действия соглашения, тем ниже экономическая целесообразность выплаты с течением времени, поскольку проценты по большей части уже выплачены банку.
  • Дифференцированный платеж используется редко, так как он сильно ограничивает лимит доступной суммы. Поскольку финансовое учреждение в первую очередь ориентируется на доход человека и его способность выплатить долг, особенно высокие взносы в первый период не предоставляют возможности для получения крупных займов. По мере погашения кредита основной долг уменьшается, а вместе с ним уменьшаются и размер ежемесячного платежа, и превышение процентов. Экономия от досрочного погашения с дифференцированным платежом ощутима на любом этапе обслуживания долга, поскольку заемщик получает значительную выгоду в виде возврата процентов, которые больше не будут взиматься из-за уменьшения основной части кредита.
  • Эти нюансы необходимо учитывать при принятии решения о внеплановых платежах. Если клиент хочет погасить часть ипотеки с выплатой аннуитета, лучше сделать это как можно скорее, сохранив в своем бюджете суммы, ранее предполагавшиеся для выплаты процентов.

    Как рассчитать?

    Как рассчитать досрочный возврат ипотеки: плюсы и минусы

    особенно важно рассчитать экономическую целесообразность внепланового платежа, если вы планируете полностью погасить задолженность во второй половине срока кредита. При аннуитетной выплате выгода от такого перехода минимальна.

    Поскольку расчет общего остатка финансовых обязательств перед банком с учетом процентов для аннуитета достаточно сложен, рекомендуется использовать специальные онлайн-калькуляторы ипотеки. Автоматические расчеты по сложной формуле избавят вас от лишних расчетов, позволяя определить оптимальную сумму платежа вне установленного графика. Поскольку самостоятельно пересчитать выплаты довольно сложно, вы можете получить лишь приблизительную сумму экономии.

    Расчеты с дифференцированными выплатами проще: проценты начисляются на остаток долга с учетом количества оставшихся периодов выплат, то есть количества месяцев до истечения срока контракта.

    Обращаем ваше внимание, что банк может предусмотреть дополнительные комиссии, связанные с оплатой услуг, в случае досрочного прекращения кредита. По этой причине окончательный баланс составляется сотрудниками банка в момент оплаты.

    Порядок погашения

    Процесс внепланового погашения не представляет особой сложности. Закрыть кредитную линию проще, чем вести переговоры и получить одобрение кредитной линии. Однако необходимо соблюдать некоторые правила, исключающие риск дальнейших претензий со стороны банка и успешной регистрации прав собственности после ипотеки с снятием залогового права.

    Описание процедуры досрочного погашения ипотеки

    Недостаточно внести средства на счет и ожидать, что финансовая структура отменит и отчитается за платеж вне программы самостоятельно.

    Соблюдая следующий трехэтапный алгоритм, заемщик безопасно ликвидирует ипотечную задолженность:

  • Предварительное уведомление банка об ожидаемом погашении. Большинство организаций требуют, чтобы вы сообщали о запланированном взносе за 30 дней до даты внесения и вывода средств.
  • Вместе с сотрудником банка устанавливается день, час, согласовывается сумма к оплате. Если платеж не приведет к окончательному погашению, сотруднику банка придется подготовить новые документы с графиком платежей.
  • В согласованную дату заемщик выплачивает согласованную сумму и получает новые расчеты по платежам. В случае полного погашения ипотечной задолженности необходимо запросить справку, подтверждающую отсутствие финансовых претензий к клиенту со стороны кредитной организации.
  • Когда дело доходит до досрочного расторжения договора и полной оплаты банку, необходимо убедиться, что ипотечный счет очищен и банк предоставляет справку об отсутствии задолженности. В дальнейшем этот документ позволит продемонстрировать несостоятельность всех возможных претензий банка и попыток взыскания дополнительных штрафов и пеней.

    Кроме того, справка об отсутствии задолженности станет основным документом, дающим право на перерегистрацию недвижимости со снятием обременения.

    Каждая кредитная линия имеет свои особенности внеплановых платежей.

    1. Например, Сбербанк успешно использует удобный интернет-банкинг для погашения. Зарегистрированный пользователь Сбербанк Онлайн может удаленно погасить ипотечный долг.
    2. Для клиентов ВТБ 24 компенсацию можно оформить по телефону горячей линии.
    3. Россельхозбанк, реализующий государственные программы ипотечного кредитования, может рассмотреть сумму гранта в связи с досрочным погашением.

    Ограничивающие факторы

    Как рассчитать досрочный возврат ипотеки: плюсы и минусы

    Если вы намерены внести сумму, превышающую запланированную, будет полезно изучить информацию об ограничивающих факторах, которые могут помешать успеху процедуры:

  • Дополнительный взнос не может быть меньше установленного минимального лимита.
  • Несмотря на незаконность применения штрафных санкций по предоплате, нельзя исключить риск финансовых штрафов.
  • Комиссия за проведение внеплановой операции по аннулированию ипотечной задолженности. Банк должен компенсировать потерю упущенного процентного дохода, комиссия поможет оправдать сделку в глазах коммерческой структуры или напугает заемщика, если он не готов нести дополнительные расходы.
  • У каждого кредитора есть свои особые правила досрочного погашения кредита. Рекомендуется предварительно уточнить детали процедуры, если проценты пересчитываются заранее, чтобы исключить минимальные риски закрытия ипотеки. Внесение дополнительной суммы должно быть осознанным шагом, а итоговая выгода должна быть рассчитана заранее.

    Если погашение вне программы существенно осложняет финансовое положение клиента, рекомендуется взвесить все «за» и «против» этого шага, чтобы в ближайшее время не возникло острой необходимости в денежных средствах с последующим оформлением потребительского кредита. Процентная ставка по обычному кредиту намного выше, что делает необоснованным столь досрочное погашение ипотеки.

    Заемщик должен принять окончательное решение, рассчитать все возможные комиссии и дополнительные платежи, которые банк назначит при закрытии. Если сбережения на процентах превышают расходы по ипотеке, а текущая прибыль внушает оптимизм, досрочная выплата станет отличным поводом для того, чтобы предоставить полную собственность на собственность раньше, без каких-либо ограничений.

    Решите свою юридическую проблему сегодня, не выходя из дома!
    300 рублей бесплатно

    Напишите свой вопрос - в течении 5 минут наш эксперт перезвонит и бесплатно проконсультирует

     

    Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течении 5 минут

     
     
    Спасибо!
    Ваша заявка принята

    Юрист позвонит в течение 5 минут

     
    Анонимно
    Информация о вас не будет разглашена
    Быстро
    Через 5 минут с вами свяжется наш консультант
     

    Заполняя форму, вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением.