Добавить в закладки
Содержание
Аренда дома давно стала простым и популярным средством решения жилищных проблем. Такое соглашение выгодно обеим сторонам. Однако со временем ситуация может измениться: арендатору больше не нужно снимать дом, его уже не устраивают условия аренды или расположение квартиры. Собственник уже не доволен арендатором, больше нет возможности сдавать помещение или вообще продать жилую площадь. Необходимо расторгнуть договор аренды. Хорошо, если с этим согласны обе стороны. Но что, если одна из сторон хочет расторгнуть договор раньше, чем ожидалось, но другая не удовлетворена?
Расторжение договора по инициативе нанимателя
С юридической точки зрения расторгнуть договор аренды по инициативе арендатора проще. Если он решит покинуть занимаемое помещение, собственник не имеет права ему мешать.
Однако здесь есть несколько подводных камней:
- Крайний срок для предварительного уведомления о решении. Согласно ст. 687 ГК РФ, арендатор должен сообщить собственнику имущества о своем решении не менее чем за три месяца. На практике этот срок оказывается слишком долгим. Если между сторонами было заключено письменное соглашение и в нем есть другие условия уведомления, то имеет силу договорное соглашение.
- Способ уведомления. Часто стороны договариваются о расторжении договора устно — при личной встрече или в телефонном разговоре. Однако бывают ситуации, когда отношения между сторонами натянуты. Или собственник квартиры требует уплаты квартплаты от уже переехавшего квартиросъемщика, ссылаясь на то, что его не проинформировали о желании расторгнуть договор. Во избежание таких случаев арендодателю направляется заказное письмо, в котором он официально сообщает о желании досрочно отказаться от договора. Следовательно, у арендодателя не будет причин ссылаться на незнание воли арендатора расторгнуть договор.
- Документальное подтверждение расторжения договора. Согласно закону, для прекращения договорных отношений не требуется никаких официальных документов. Однако юристы рекомендуют составить акт приема-передачи жилья с указанием даты выезда арендатора, передачи ключей, полноты договоренностей сторон, состояния помещения, мебели и оборудования, время расторжения договора записывается. Этот документ защитит участников от взаимных претензий. Там же владелец может зафиксировать ущерб, нанесенный имуществу, и порядок его возмещения (оплата ремонта, покупка нового объекта взамен сломанного, оплата эквивалентной суммы денег). Обязанность выплатить задолженность сохраняется даже после прекращения аренды до ее полной оплаты. После подписания акта не отраженные в нем претензии сторон удовлетворению не подлежат.
- Аренда квартиры более года считается обременением недвижимого имущества и требует государственной регистрации. Следовательно, информация о прекращении аренды жилого помещения также должна быть предоставлена в регистрирующие органы. Для этого сторонам необходимо будет подписать договор о расторжении договора, который заполняется в произвольной форме.
Несмотря на то, что на практике арендатор может беспрепятственно покинуть съемную квартиру в любое время, у него есть возможность добиться расторжения договора через суд.
В соответствии со статьей 620 ГК РФ основанием для обжалования являются следующие обстоятельства:
Расторжение договора по инициативе наймодателя
Если в договоре не указан срок истечения срока или причины, по которым домовладелец может отказать арендатору в продолжении проживания, выселить арендатора без его согласия будет проблематично. Если стороны не могут прийти к соглашению, это можно сделать только через суд, а перечень причин ограничен законом:
Перед подачей жалобы собственник квартиры обязан сообщить жильцам о нарушениях и дать время исправить их. Только в случае отказа выполнить эти требования суд примет ходатайство о возбуждении дела. При этом в некоторых случаях судья может встать на сторону арендатора и вместо того, чтобы выселить его из помещения, заставить его устранить нарушения. Например, если имуществу был нанесен ущерб, человеку дается срок на возмещение ущерба, но не более одного года.
Если срок не указан в договоре и арендаторы не нарушают его условия, их сложно выселить. Собственник, желающий освободить квартиру, должен письменно попросить арендатора расторгнуть договор. В случае отказа или невыполнения требования арендатор может потребовать в суде изменения условий договора. Однако весьма вероятно, что ему придется выплатить жителям материальную компенсацию или помочь найти другое жилье.
очевидно, что закон в первую очередь защищает интересы работодателей. Поэтому юристы рекомендуют прописать в договоре сроки его расторжения и причины, по которым собственник квартиры может расторгнуть договор раньше, чем предполагалось.
Прекращение найма при отсутствии договора
При аренде жилья не всегда стороны заключают письменный договор. Расторгнуть устную договоренность, конечно, проще, но при разногласиях между сторонами отстаивать их интересы становится сложно.
Если собственник недвижимости хочет выселить жильцов против их воли, при отсутствии договоренности он может заручиться помощью полиции и заявить о незаконном проживании в квартире посторонних лиц. В этом случае жильцы будут выезжать из квартиры, но взыскать с них задолженность по квартплате или порчу имущества будет очень сложно. Вам нужно будет предоставить доказательства того, что устные договоренности об оплате определенной суммы за проживание действительно имели место. Доказать, что ущерб имуществу был нанесен бывшими арендаторами, будет практически невозможно.
При отсутствии письменной договоренности жильцы могут покинуть квартиру в любой момент без предварительного уведомления собственников. Никто не имеет права их хранить. Однако, если арендатор таким образом решает избежать выплаты арендной платы или материальной компенсации за поврежденное имущество, арендодатель может доказать договорные отношения в суде и получить все денежные выплаты.
Если причиной выселения было желание собственника покинуть квартиру, а не нарушение жильцами устных договоренностей, то при предъявлении доказательств их правильности суд может разрешить им вернуться в занимаемую ими квартиру.
Письменный договор аренды жилого помещения, особенно долгосрочного, послужит гарантией того, что интересы обеих сторон будут соблюдены, и поможет разрешить разногласия, если жизненные обстоятельства изменятся и условия сделки необходимо изменить или прекратить досрочно.