Ипотека на покупку земельного участка: правила оформления, скачать образец бесплатно

Содержание

Ипотека на землю — это относительно «молодая» процедура, которая содержит ограничения из-за специфики залога и затрудняет расчет ее ликвидности по прошествии определенного периода времени.

Наличие загородного дома с территорией за спиной — мечта жителей мегаполисов, спланированная возможность отдохнуть от шума и суеты, насладиться природой и подышать насыщенным кислородом воздухом. Строительство дома по индивидуально подобранному проекту с учетом собственных вкусов и предпочтений — лучший вариант, предусматривающий первый шаг — приобретение земельного участка.

Законодательные и банковские ограничения

Учитывая специфику заложенного объекта — земельного участка с невозможностью рассчитать его реальную стоимость в короткие сроки, кредитные организации перестраховываются по срокам, максимальным первоначальным взносам и категории участка.

Статья 63 Закона № 102-ФЗ в редакции от 02.08.2019 содержит прямой запрет на ипотеку земли:

принадлежащие государственным и муниципальным властям, за исключением тех, которые относятся к комплексному развитию жилищного строительства и переданы для гарантии возврата кредита, предоставленного банком;

имеющие площадь меньше установленной нормативными документами региональных властей.

Нормативные акты не содержат иных законодательных ограничений, поэтому решение об ипотеке на покупку земли принимает финансовая организация. Принимая во внимание специфику залоговой собственности, отсутствие формирования рынка земли в регионах страны, что влечет за собой проблемы с определением реальной стоимости в ближайшем будущем, банки рассматривают землю как малоликвидный актив.

На положительный исход ипотечной ссуды на землю влияют:

Территория входит в состав земельного участка, предназначенного для строительства индивидуального жилья. Отслеживание изменения состояния других земель проблематично и требует работы кредиторов, в связи с чем земельные ссуды для индивидуального жилищного строительства являются предпочтительным видом земельных ссуд, предоставляемых финансовыми организациями.
Расположение земельного участка. Для ряда берегов оптимальным считается участок в 100 км от населенного пункта, некоторые ограничивают радиус до 30 км.
Наличие подъездных путей, позволяющих добраться туда в любое время года вне зависимости от погодных условий.
Запрет на перенос территории в заповедную, лесозащитную или парковую зону, что послужит отказом в получении ссуды на покупку земли.
Наличие инженерных коммуникаций: канализация, водопровод, электричество и газ.
Площадь участка должна составлять от 6 до 50 соток.

Ипотека на землю и строительство дома не считается стандартной процедурой, так как она мало апробирована на практике и несет в себе коммерческие риски из-за возможного загрязнения региона, открытия поблизости опасных производств, удешевления исходный.

Процедура кредитования на земельный участок

В отличие от получения банковского кредита на жилье, процедура получения ипотеки на землю и строительство дома начинается не с обычного выбора объекта, а с выбора кредитной организации.

Обратный порядок обусловлен сотрудничеством банков с компаниями-партнерами и предоставлением ссуды исключительно на землю, соответствующую установленным критериям. На начальном этапе нужно выбрать финансовую организацию, а на следующем этапе выбрать площадку в соответствии с условиями, предложенными банком. В противном случае можно потратить зря время и силы. Рассмотрение возможности выдачи ипотечной ссуды на земельный участок осуществляется в течение 3-5 рабочих дней с момента подачи пакета документов:

общегражданский паспорт с постоянной отметкой о прописке на территории России;

удостоверение производственной деятельности: заверенная администрацией работодателя копия трудовой книжки, трудовой договор, гражданско-правовой договор на выполнение работ или оказание услуг;

удостоверение получения стабильного дохода и платежеспособности: справки о заработной плате, составленные работодателем, банковские выписки с указанием сумм доходов, полученных от предпринимательской деятельности, и заработной платы, предусмотренной соглашениями GPC;

оригинал и заверенная копия записи объекта в государственный реестр;

справки из Реестра юридических лиц единого государства;

кадастровая выписка на земельный участок.

За счет средств потенциального заемщика проводится обязательная оценочная экспертиза участка. Если в ссуде на покупку земли отказано, финансовые расходы не подлежат дальнейшей компенсации со стороны банка. При принятии положительного решения в назначенный день подписываются три договора: ипотека на приобретение земли, купля-продажа участка с бывшим владельцем и страховка, по которым банк может коллективно присоединиться к программе.

Приобретаемая земля не должна находиться в собственности, закладной или в аренде. Банк выдаст средства в случае абсолютной уверенности в выгодной продаже, если нет возможности погасить ипотеку на землю. Заемщику важно просчитать целесообразность переплаты, так как для финансовой организации ипотека земли более рискованна, чем ипотека квартиры из-за меньшей ликвидности.

Производящие кредитование банки

Немногие банки выдают ипотечные ссуды, учитывая «молодость» этого вида ссуд. Условия предоставления кредита зависят от срока, первоначального взноса и средней суммы превышения в размере одной пятой стоимости. Чем больше денежный взнос и чем короче интервал выдачи, тем ниже процентная ставка, устанавливаемая банковской организацией. Условия кредита на покупку земли в основных кредитных организациях представлены в таблице:

Критерии	Земельный заем
ВТБ 24	Россельхозбанк	Сбербанк
Минимальный депозит	ветры %	15 %	При депозите 50% процентная ставка установлена на минимальном уровне
Сумма займа	300 тысяч — 50 миллионов рублей	100 тысяч — 20 миллионов рублей	От 300 тыс. Руб
Срок кредита	3-50 лет	Не более 360 месяцев	До 30 лет, самые выгодные условия на 10 лет
Процентная ставка	10 %	13,5 %	Средний — 12 %
Возраст в начале и в конце контракта	Рассматривается индивидуально в зависимости от наличия созаемщиков	21 — 65 лет	21 — 75 лет
Дополнительные условия	Строительство здания на земле в сроки, указанные в договоре	Наличие специальной ипотеки для молодых семей за счет средств материнского капитала	Наличие выгодных условий кредитования в зависимости от категории граждан и региона проживания

Банки могут потребовать другое движимое или недвижимое имущество, принадлежащее заемщику, в качестве залога при оформлении ипотеки на землю в дополнение к приобретенному и заложенному имуществу.

Договорные нюансы

В договоре необходимо зафиксировать все существенные условия, касающиеся не только земли, но и строительства на территории жилых домов. Договор предусматривает нотариальное заверение.

Потенциальный заемщик для получения кредита на покупку земли должен представить более убедительные доказательства платежеспособности, устойчивости финансового положения, чем покупка квартиры на аналогичных условиях. Такая необходимость обусловлена объективной невозможностью оценить реальную стоимость земли по прошествии определенного периода времени, что требует перестрахования ипотечного кредитора.

Специфика кредитного продукта требует дальнейшего привлечения созаемщиков и обеспечения кредита другими видами собственности, поскольку:

территориальные ресурсы недостаточно изучены на внутреннем рынке;

кредитная программа действует уже несколько лет;

содержит высокий риск обесценения изначально ликвидного актива.

Например, в живописном уголке можно построить опасное производство или экологическую катастрофу, которая резко изменит состояние земли с положительного на противоположное. Текущая прибыльная сделка может потерять ценность через короткий период времени, что дает финансовому учреждению возможность извлечь выгоду из желания нести убытки.

В связи с ужесточением требований к выдаче ссуды на покупку земли заемщику целесообразно изучить предложения некоторых банковских организаций, рассчитать уровень доходности вложенных средств и спрогнозировать собственные финансовые риски в виде как можно больше в контракте.