Имеет ли юридическую силу договор аренды, не заверенный у нотариуса

Наличие письменной формы с указанием существенных условий делает заключенный договор обязательным для сторон. Вопрос о том, имеет ли договор аренды, не заверенный нотариусом, юридическую силу, сводится к тому, отражены ли в тексте предмет и особенности условий. Нотариальный акт исключает возможность признания договора незаключенным или недействительным, поскольку соблюдение закона контролируется нотариусами.

Существенные условия договора аренды

Свод правил, регулирующих отношения между собственником дома и арендатором, предусмотрен в договоре о передаче помещения во временное пользование за вознаграждение.

При этом в зависимости от статуса арендатора стороны заключают договор:

  • аренда, если арендатором является физическое лицо, не зарегистрированное как субъект хозяйствования (п. 1 ст. 671 ГК РФ);
  • договор аренды, если сторона, получающая помещение для наемного персонала, является юридическим лицом (п. 2 ст. 671 ГК РФ).
  • Если договор аренды формально заключается между физическими лицами, его условия будут приравниваться к сдаче имущества в аренду в правовом поле и наоборот. Договор считается заключенным, если стороны достигнут согласия по всем существенным условиям (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

    Существенными условиями договора аренды (аренды) недвижимого имущества являются:

    1. Предметом договора. Передаваемые значения прописываются в обязательном порядке, что дает возможность однозначно установить конкретный изолированный объект, пригодный для жизни (квартира, комната, дом).
    2. Обязанности сторон. Арендатор обязан использовать арендуемое жилье для проживания, обеспечивать безопасность и поддерживать его в хорошем состоянии. Следует установить:
    3. размер арендной платы и условия оплаты;
    4. обязанность по оплате коммунальных услуг (арендатор — на основании счетов, выставленных ЖКХ или арендодатель — на основании включения дополнительной суммы в арендную плату);
    5. ответственность за проведение технического обслуживания.
    1. Сроки действия. Максимальный срок передачи арендуемого жилого помещения — 5 лет. В зависимости от срока прием на работу делится на виды (ст. 683 ГК РФ):
    2. краткосрочные — до года;
    3. долгосрочные — на срок от одного до пяти лет (отсутствие срока в тексте приравнивается к аренде помещения на 5 лет).

    Помимо основных моментов, желательно ввести дополнительную информацию, касающуюся сроков аннулирования, возможности передачи жилья в субаренду, процедуры устранения возникших неисправностей и периодичности посещений арендодателя. Все условия, при которых стороны достигли устной договоренности, должны быть прописаны в письменной форме. В противном случае потерпевшая не сможет прибегнуть к защите нарушенных прав, не зафиксированных в тексте.

    Признание договора аренды недействительным

    Договор аренды (найма) жилого помещения может быть признан недействительным в следующих случаях:

    1. Подписывайтесь с неуполномоченным лицом. Если договор заключен не с собственником помещения и не с лицом, представляющим интересы собственника по доверенности, то он ничтожен. Перед регистрацией следует проверить документы представителя:
    2. удостоверение личности — внутренний паспорт;
    3. юридическое подтверждение — выписка из ЕГРН;
    4. юридическая составляющая — договор обмена, дарения, купли-продажи, приватизации и др.
    1. Не определен объект передачи во временное пользование или объект передан, что противоречит законодательству:
    2. отсутствие исчерпывающего описания передаваемого помещения, включая адрес, количество комнат и других данных, позволяющих точно идентифицировать объект аренды;
    3. непригодность для постоянного проживания по техническим характеристикам.
    1. Несогласие совладельцев на аренду. Расположение помещения в долевой собственности допускает совместную передачу совладельцев (п. 1 ст. 247 ГК РФ). Лизинг осуществляется по одной из следующих схем:
    2. арендодатель представлен всеми собственниками, подписавшимися собственноручно;
    3. подписано одним из совладельцев при условии письменного согласия остальных, нотариально заверенного.

    Вместе с полной недействительностью можно признать частичное несоблюдение законодательства по некоторым пунктам. В частности, отсутствие срока действия не делает договор бессрочным, но эквивалентно пяти годам, по истечении которых необходимо переоформить или продлить срок действия документа.

    Форма и удостоверение договоров аренды

    Договоры аренды недвижимости имеют обязательную юридическую силу, если они представлены в письменной форме с включением основных условий и не требуют дополнительной регистрации и нотариального заверения. В соответствии с законом:

    1. Передача жилого помещения во временное пользование гражданином не подлежит государственной регистрации в ЕГРН, так как не входит в исчерпывающий перечень, представленный в статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации. Юридические последствия возникают после подписания основного текста или дополнительных соглашений между арендодателем и арендатором.
    2. Договор аренды (аренды) не подлежит регистрации в налоговом органе в связи с отсутствием обязательства в налоговом кодексе Российской Федерации. Собственник помещения обязан отчитаться о полученных доходах и уплатить в бюджет по результатам расчета причитающиеся налоги в размере:
    3. 13% НДФЛ — если держатель — физическое лицо или индивидуальный предприниматель, выбравший общий налоговый режим;
    4. 6% (15%) по упрощенному налоговому режиму — при указании вида хозяйственной деятельности индивидуального предпринимателя — упрощенного лица;
    5. 4% от суммы полученного дохода — против уплаты НПД в случае сдачи жилья в аренду лицам без предпринимательского статуса;
    6. 6% от суммы полученных средств — при регистрации в качестве самозанятого лица и сдаче жилого помещения в аренду коммерческим организациям.
    1. При передаче арендуемой недвижимости обязательного нотариального заверения нет. Посещение нотариуса требуется, если:
    2. интересы передающей стороны представляет третье лицо, действующее на основании доверенности;
    3. жилое помещение имеет несколько совладельцев, поэтому согласие лиц, не фигурирующих в тексте, заверяется нотариально.

    По инициативе участников договор аренды может быть нотариально удостоверен, хотя сам факт удостоверения не придает договору никакого дальнейшего юридического значения. Однако нотариус перед заверением проверит соответствие акта законам, что позволит избежать его недействительности полностью или частично в судебном порядке.

    Часто задаваемые вопросы

    Среди вопросов, интересующих арендаторов и арендодателей жилых помещений, выделяются следующие:

    Вопрос: Должен ли я давать подробное описание мебели и техники при переезде в краткосрочную аренду?

    Да, это важно для обеих сторон, так как освобождает работодателя от ответственности за ремонт, например, если техническая неисправность зафиксирована в акте передачи. Арендодатель имеет право потребовать компенсацию за ущерб, причиненный мебели, но ее наличие и хорошее состояние должны быть подписаны сторонами. В противном случае возникают сложности с доказательной базой текущего состояния на момент передачи, как у арендодателя, так и у арендатора.

    Вопрос: Семья сняла на лето загородный дом, который не выдержал первого дождя. Хозяин настаивает на ремонте. Законны ли ваши действия, если договор аренды не оформлен нотариально?

    Нотариальное заверение в данном случае роли не играет. Однако плачевное состояние должно было быть указано в передаточном акте, что позволило бы привлечь к ответственности арендодателя за серьезные нарушения (несоблюдение жилищных требований к жилью). В ремонте нет необходимости, ведь даже если крыша только что потеряла, вина работодателя полностью отсутствует.

    Вопрос: Что делать со съемом дома в случае смерти арендатора?

    Конкретная ситуация прямо предусмотрена статьей 686 ГК РФ: договор продолжает действовать на тех же условиях до конца срока, а функции работодателя переходят к одному из сожителей по адресу: время смерти.

    Для того чтобы договор аренды стал юридически обязательным, не требуется нотариальное удостоверение. Однако нотариус действует как юрист, проверяя соответствие акта закону и исключая противоречащие закону статьи, чтобы избежать признания полной или частичной недействительности.

    Полезные материалы:

    договор аренды, не заверенный нотариально, действителен

    Как проходит аренда квартиры с последующей покупкой? Подробнее

    договор аренды, не заверенный нотариально, действителен

    Что такое договор о возмещении коммунальных услуг арендатором и образец его составления Подробнее

    договор аренды, не заверенный нотариально, действителен

    Признание договора недействительным Читать

    договор аренды, не заверенный нотариально, действителен

    Договор аренды квартир: разработка правил Закона

    Решите свою юридическую проблему сегодня, не выходя из дома!
    300 рублей бесплатно

    Напишите свой вопрос - в течении 5 минут наш эксперт перезвонит и бесплатно проконсультирует

     

    Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течении 5 минут

     
     
    Спасибо!
    Ваша заявка принята

    Юрист позвонит в течение 5 минут

     
    Анонимно
    Информация о вас не будет разглашена
    Быстро
    Через 5 минут с вами свяжется наш консультант
     

    Заполняя форму, вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением.