Эскроу счета — что это?, скачать образец бесплатно

Содержание

Для российской действительности концепция счета условного депонирования является новой и, в отличие от принятой за рубежом формулировки, ее применение в Российской Федерации ограничено. Счет условного депонирования не предусматривает соглашений о манипулировании ценными бумагами, и только банк может выступать в качестве посредника. Если планируется важная сделка, возникает вопрос об использовании эскроу-счета: что это такое и каков принцип работы.

Гарантии счета условного депонирования сравнимы с аккредитивом или депозитной ячейкой в банке-хранителе, но они выигрывают с точки зрения эффективности управления и высокой степени ответственности за исполнение контракта. В России этот вариант счета часто используется для покупки недвижимости.

Что означает эскроу счет?

Термин «escrow account» имеет английское происхождение. В переводе эскроу-счет — это специальный счет, который предполагает учет активов, документов, денег до наступления определенных обстоятельств или выполнения взятых на себя обязательств. В международной практике эту услугу оказывает широкий круг юридических лиц: банки, специализированные офисы, юридические фирмы. Широкое применение в коммерции при покупке недвижимости.

Соглашение предусматривает участие трех сторон по договору условного депонирования:

покупатель (депонент), открывший счет для исполнения договора;

продавец (выгодоприобретатель);

эскроу-агент, контролирующий этапы транзакции и выдачу средств со специального счета (в России это может быть банк).

Простое определение означает, что ценности передаются другой стороне со специального счета после выполнения обязательств по контракту. Закон не налагает ограничений на использование эскроу-счета — это может быть организация или физическое лицо.

Принцип счета условного депонирования начал применяться относительно недавно, после введения в действие § 3 гл. 45, который регулирует отношения вкладчика с бенефициаром и эскроу-агентом. Новизна концепции пока не позволяет некоторым финансовым учреждениям в полной мере предлагать подобные услуги. Стороны сделки с недвижимостью также сталкиваются с трудностями при реализации.

Что касается России, использование обязательства имеет много общего с аккредитивом, который более понятен людям, работающим в сфере недвижимости, и положительно зарекомендовал себя на практике.

Как работает

Основанием сделки является исполнение трехстороннего соглашения, заключенного между участниками: продавцом, покупателем, банком. Последний выступает в роли доверенной стороны.

В контракте должны быть указаны все предлагаемые операции и условия их выполнения.

Счет условного депонирования выглядит так:

Покупатель обращается в банк с заявкой на открытие счета. Заявление составляется в строго определенной форме с указанием предмета договора (суммы), правил проведения банковской операции, срока действия, а также других условий, присущих любому другому договору (реквизиты стороны, разрешение споров и ответственность).
Открывается специальный счет, на который по договоренности между покупателем и продавцом зачисляется необходимая для оплаты сумма. Возможна оплата наличными или заправка по безналичному расчету.
Кроме того, стороны сделки соблюдают условия сделки (в случае покупки недвижимости они подают документы для регистрации нового собственника).
Если в процессе выполнения условий контракта возникают трудности, средства остаются в банке и передаются только вкладчику (то есть покупателю).
Если транзакция завершается успешно, участники идут в банк и представляют подтверждающие документы для проверки гарантийному агенту (то есть представителю банка).
После положительного решения получатель (продавец) получает доступ к деньгам на счете и, следовательно, может распоряжаться ими по собственному желанию.

Изучив схему условного депонирования, становится понятно, что принцип работы аналогичен аккредитиву, однако в отличие от него есть существенные преимущества.

Отличия от аккредитива

Выбирая, какой залог использовать при заключении договоров с продавцом недвижимости, необходимо отметить важные отличия от аккредитива:

Открыть счет условного депонирования возможно только с согласия трех сторон, в том числе банка, гарантирующего безопасность финансовой транзакции.

Для получения допуска к фондам необходимо предоставить агенту документы, подтверждающие выполнение условий контракта.

Процесс управления аккаунтом удобнее для посетителей и предполагает большую эффективность.

Когда применяется

Несмотря на то, что в России такая услуга предоставляется исключительно банками и в основном для стандартных операций с недвижимостью, принцип escrow-счета позволяет применять ее в других вариантах:

при финансировании проекта;

передавать право на любую интеллектуальную собственность;

при покупке ценных бумаг;

когда организация подключена;

другие ситуации, например, при долевом строительстве.

Порядок реализации в долевом строительстве прописан в законе No. 214-ФЗ. Деньги, полученные участниками долевого строительства, зачисляются на специальные счета. Банк направляет средства в девелоперскую организацию при передаче объекта в собственность акционера.

Если конструкция включает соглашения о счете условного депонирования, этот пункт должен присутствовать в договоре с клиентом. После его подписания банк откроет и будет вести счет бесплатно для физических лиц, держателей акций.

Приняв основные принципы международной практики ведения счета эскроу, российский механизм вводит дополнительные ограничения: на хранение может быть принято только предложение денег, а финансовая организация выступает в роли агента.

Особенности использования

При использовании нового механизма гарантии важно, чтобы участники сделки знали особенности его применения:

возможно изменение условий контракта, если этого требуют обстоятельства.

Основанием для изменений является решение суда или общее согласие участников.

Аккаунт действует строго ограниченный период времени, который указывается в договоре.

счет можно закрыть раньше, чем ожидалось, когда организация ликвидируется, участники объявляются недееспособными и нет связи ни с одной из сторон. В тексте договора важно указать условия досрочного расторжения.

Если не согласовано иное, средства возвращаются вкладчику в случае досрочного прекращения, то есть лицу, открывшему счет условного депонирования.

Если в период проведения операции финансовое учреждение будет признано банкротом, в список лиц, которые должны получить средства (реестр кредиторов), будет включено лицо, открывшее счет, или получатель, если соблюдены условия договор.

Денежные средства на счетах эскроу застрахованы на сумму 10 миллионов рублей.

необходимо убедиться, что в процесс составления контракта включен пункт, уполномочивающий банк тщательно проверять полученные карты. В противном случае финансовая структура освобождается от ответственности за законность сделки.

Банк вправе запросить дополнительные подтверждающие документы, подтверждающие правильное исполнение сторонами условий сделки.

Преимущества и недостатки

Как и в любом другом процессе, транзакции с использованием счета условного депонирования по сравнению с аккредитивом имеют свои плюсы и минусы:

В случае расторжения или конфискации основного контракта счет незамедлительно закрывается, и по аккредитиву счет должен быть закрыт вручную, поскольку прекращение контракта не дает оснований для автоматического закрытия.
С помощью эскроу стороны выполняют принятые обязательства, то есть он не служит способом согласования с продавцом. Получатель получает деньги со счета после успешного завершения транзакции.
Из-за прямого участия банка в выполнении транзакции риск мошенничества равен нулю, и счет должен быть закрыт только в присутствии трех сторон (покупатель имеет право закрыть аккредитив в любое время).
Порядок открытия аккредитива четко прописан в законодательстве, без каких-либо корректировок. Счет условного депонирования предполагает включение пунктов в соглашение по усмотрению сторон и является более индивидуализированным. Например, для доступа продавцу достаточно иметь документы, предусмотренные договором (новое свидетельство о регистрации прав нового владельца-хранителя).
Ответственность банка по аккредитиву сводится к формальному осмотру представленной посылки. При использовании условного депонирования банк обязан тщательно проверить транзакцию на предмет законности и надлежащего выполнения условий. В результате многие российские финансовые институты оказались не готовы к этой ответственности.

Среди ограничений следует отметить невозможность заключения сделки, если она заключена между юридическими лицами. И реализация услуги требует осторожности, потому что в случае возникновения спорных ситуаций, требующих судебного разбирательства, сложно предсказать исход дела — недостаточно судебной практики.

Обращаем ваше внимание, что с 1 июля 2019 года все разработчики, работающие по схеме ДВС, должны перейти на использование счетов условного депонирования. Средства акционеров, поступающие на специальный счет в банке, будут заморожены до тех пор, пока застройщик не выполнит свои обязательства по вводу стройки в эксплуатацию. А где же тогда девелоперам взять деньги на само строительство? Ответ — получить ссуду. (См. На сайте Минстроя РФ)

Какие банки работают с эскроу-счетами

Не все банки приняли новый вид услуг, однако количество финансовых структур, желающих сотрудничать в рамках счета условного депонирования, постепенно увеличивается.

Среди пионеров:

Сбербанк (условия читайте на странице банка);

Группа ВТБ;

УБРиР;

Генбанк (в Крыму).

Требуются услуги по открытию счета акционера. Организации, в которых вы можете открыть гарантийный счет, теперь включают:

Почтовый банк;

ГПБ;

Совкомбанк;

Альфа-Банк;

Открытие;

Росбанк и другие.

Учитывая несомненные преимущества, работа по трехстороннему соглашению с банковской гарантией безопасности операции имеет отличные перспективы. Банки и их готовность проводить операции на условиях, доступных для других участников, имеют большое влияние на развитие менеджмента. Несомненно, одно: те, кто уже успешно пользовался, знают, что такое ограниченный банковский счет, обязательно воспользуются им снова.