Досрочное погашение ипотеки: инструкция со списком действий

Экономическая нестабильность ипотечного кредита побуждает заемщика создавать «резерв» с течением времени, что является причиной для регистрации на период, превышающий реальную возможность окончательного урегулирования. В связи с длительностью использования заемных средств не бесплатно, досрочное погашение кредита выгодно заемщикам. Инструкция с перечнем действий должна быть разработана каждой кредитной организацией в рамках правового поля.

Правовые основания для досрочного погашения

Наличие дополнительных средств позволяет полностью или частично погасить ипотечную ссуду раньше, чем предполагалось, при условии декларирования банковской организации до факта имеющегося намерения.
Данная процедура стала возможной вне зависимости от условий договора с банком в связи со вступлением в силу Закона 19.10.2011 n. 284-ФЗ, которым внесены изменения в нормы гражданского права:

  • в случае досрочного погашения заемных средств кредитная организация вправе получить начисленные проценты до погашения включительно (п. 4 ст. 809 ГК РФ);
  • заемщик, получивший ссуду для целей, отличных от предпринимательской деятельности, может потребовать досрочного погашения при условии, что банк уведомлен за 30 дней, если более короткий срок не установлен кредитором (пункт 2 статьи 810 Гражданского кодекса Российская Федерация).
  • Действия распространяются как на договоры, заключенные после вступления в силу нормативного акта, так и на договоры, заключенные ранее (ст. 2 Закона № 284-ФЗ), т.е закон имеет обратную силу. Внесенные изменения лишили банки возможности получения плановой прибыли без убытков в денежном выражении после досрочной ликвидации, а установленный договорными условиями запрет на осуществление банковских операций не имеет юридической силы.

    Варианты досрочного погашения

    Выбирая вариант погашения, должник должен оценить степень важности, то есть то, что наиболее выгодно: сэкономить на всей стоимости ипотеки или уменьшить ежемесячные платежи, чтобы сократить расходную часть текущего периода.

    Сокращение срока

    Этот способ является наиболее выгодным с точки зрения минимизации переплат за использование заемных средств. При частичном внесении денежных средств в рамках ежемесячного платежа:

  • увеличивает размер выделяемой на «тело» ссуды;
  • часть выплаты уменьшается в виде процентной составляющей.
  • Поскольку обычные проценты списываются с основной суммы долга, их уменьшение способствует уменьшению в денежном выражении вознаграждения, начисляемого банку за выдачу ссуды. С каждым месяцем процесс становится более динамичным, так как меньше процентов взимается по меньшей сумме долга, что обычно снижает переплату.

    Уменьшение платежей

    При сохранении срока кредита сумма ежемесячного платежа уменьшается, что снижает кредитную нагрузку на плательщика, имеющего кассовый дефицит. График дальнейших платежей реконструируется на основании:

  • максимум для выплаты процентов:
  • минимум для уменьшения основного долга.
  • Ухудшение финансового положения заемщика делает этот вариант выгодным за счет снижения ежемесячной нагрузки.

    Комбинированный вариант

    При частичном погашении оптимальным вариантом будет чередование сокращения срока с уменьшением суммы ежемесячных платежей.

    Если у вас есть финансовые возможности, вы можете действовать по схеме:

  • произвести единовременный платеж в увеличенном денежном эквиваленте сверх программы;
  • погасить последующие облигации на ранее установленную сумму.
  • Опция позволит как бы «отложить» ежемесячную переплату, образовавшуюся за счет разового платежа, на время финансового осложнения, что позволит минимизировать взносы в будущем.

    Источники финансирования

    Досрочное погашение кредита возможно как за счет собственных средств, так и за счет дальнейших платежей, предусмотренных государством.

    Имущественный вычет

    Ежегодно работающие граждане могут воспользоваться правом на получение компенсации в виде возврата части уплаченного в бюджет части подоходного налога с населения. Возврат налогов разрешен на несколько лет при условии, что средства вложены в недвижимость.

    Причинами предоставления имущественного вычета являются:

  • строительство или покупка жилья на первичном и вторичном рынке;
  • покупка земельного участка под построенный дом или под строительство;
  • процентные расходы по ипотечным кредитам.
  • Максимальная сумма возврата по ипотечному кредиту составляет 650 тысяч рублей. Эта стоимость складывается из двух составляющих: затрат на покупку в пределах 2 млн рублей и процентов по ипотеке с лимитом 3 млн рублей.

    Ограничение для плательщика — физического лица рассчитывается по двум параметрам:

    1. Вычет при покупке недвижимости = 2 000 000 * 13% = 260 000 руб.
    2. Удержание на выплату процентов (при покупке жилья после 01.01.2014) по ипотечному кредиту = 3 000 000 * 13% = 390 000 руб.
    3. Общая сумма = 260 000 + 390 000 = 650 000 руб.

    Для получения вычета необходимо подать декларацию в налоговый орган по месту жительства по окончании года приобретения жилья, в том числе посредством ипотечной ссуды.

    Материнский капитал

    допускается досрочное погашение кредита за счет средств материнского капитала, направленных на улучшение жилищных условий. Денежный размер в 2021 году составляет:

  • 483 882 руб. — на первого ребенка;
  • 639 432 руб. — на второго ребенка.
  • С 15.04.2020 получателю не нужно обращаться в региональный штаб пенсионного фонда для управления фондами материнского капитала. Вы можете написать заявку в кредитном учреждении, либо через личный кабинет удаленно.

    После проверки информации ПФР переведет деньги на погашение ипотеки, которые будут распределены по схеме:

  • начисленные проценты будут выплачены в первую очередь;
  • тогда будет возвращено «тело» ссуды.
  • запрещается использовать материнский капитал для выплаты финансовых штрафов (штрафов и пеней за просрочку), если таковые имеются. Также нельзя выбрать вариант сокращения срока кредита, можно только уменьшить сумму выплат.

    Субсидия многодетным семьям

    Для семей с тремя и более детьми предусмотрена специальная субсидия по ипотечному кредиту в размере 450 000 рублей.

    Программа поддержки работает следующим образом:

  • должник составляет декларацию и представляет соответствующие документы в банк, выдавший ипотечный кредит;
  • банк проводит предварительную проверку и отправляет заявку оператору программы ДОМ.РФ;
  • оператор принимает решение о присуждении гранта или объясняет причины отказа.
  • Если сумма долговых обязательств по ипотеке и начисленных процентов меньше 450 тысяч рублей, соискатель получит средства на сумму долга, а оставшаяся часть, которую можно получить, «закончится». Если остаток долга превышает указанную сумму, ипотека будет частично погашена с последующим уменьшением суммы выплат аналогично основной сумме материнского долга.

    Инструкция по досрочному погашению

    Механизм досрочного погашения установлен в договоре или в инструкциях кредитной организации по вопросам, которые банки могут решать самостоятельно, в частности, в отношении сроков связи клиента и начисления комиссионных. Процесс взаимодействия заемщика и кредитора состоит из следующих этапов:

    1. Клиент анализирует финансовую ситуацию и выбирает лучший вариант, соблюдая ограничения выбора при погашении материнским капиталом или субсидией.
    2. Заемщик изучает условия банка, указанные в договоре, или инструкции относительно сроков уведомления. Согласно законодательству, максимальный срок составляет 30 дней до запланированного мероприятия с правом банка на его уменьшение. Например, Сбербанк установил для клиентов дедлайн — один день.
    3. Заказчик оформляет заявку в необходимой письменной форме, без которой невозможна предоплата. В заявлении говорится:
    4. информация о предполагаемой дате расчета;
    5. информация о размере выделяемых средств;
    6. выбор варианта досрочного погашения при частичной оплате;
    7. детали банковского счета.
    1. Банковское учреждение после транзакции:
    2. представляет клиенту документ об отсутствии просрочки по ипотеке — с полным урегулированием;
    3. разрабатывает новый график платежей и выдает его заемщику — с частичным зачислением средств.

    Досрочное погашение кредита рекомендуется производить при наличии официального документа, выданного банком, в котором в отдельных строках указывается сумма основного долга, начисленные проценты и любые финансовые штрафы.

    Часто задаваемые вопросы

    Поскольку у банков и заемщиков противоположные цели в отношении досрочного погашения, когда банки стараются не потерять экономическое преимущество в виде процентов, а клиенты избегают переплат, у заемщиков возникают вопросы о выборе тактики поведения:

    1. Ипотечный заем был получен до вступления в силу закона No. 284-ФЗ. Соглашение не предусматривает ни механизма досрочного погашения, ни прямого запрета. Можно ли досрочно погасить остаток кредита?

    Изменения, внесенные в гражданское законодательство, касаются как вновь подписанных договоров, так и уже существующих договоров, и законодательство имеет обратную силу. Следовательно, любой заемщик, независимо от сроков заключения договора ипотечного кредита, имеет право инициировать досрочное погашение, и никакой банк не может создавать препятствий, а включение запретов в условия договора не имеет юридической силы.

    Вопрос: Есть ли ограничение на размер взносов и имеет ли банк право налагать штрафы? Клиент может выплатить любую сумму авансом в любое время за пределами программы, заставляя банк принять решение в течение определенного периода времени в течение 30 дней. Сборы и штрафы не взимаются ни при полном, ни при частичном возмещении. Вопрос: Что для заемщика выгоднее: сокращение сроков или сокращение платежей? Решение зависит от текущей финансовой ситуации. Сокращение сроков позволит избежать переплат, а сокращение текущих выплат снизит нагрузку на семейный бюджет.

    Несмотря на потерю экономических выгод, коммерческие банки не могут помешать заемщикам досрочно погасить ипотечные кредиты. Клиент диктует свои условия, как в денежном выражении, так и в выборе варианта погашения с учетом установленных ограничений. Если сотрудники банка возражают, желательно получать в письменной форме жалобы, заявленные для защиты интересов, в вышестоящие органы или в судебный орган.

    Полезные материалы:

    Досрочное погашение кредита: инструкция с перечнем действий

    Нечего платить по ипотеке, что делать Подробнее

    Досрочное погашение кредита: инструкция с перечнем действий

    Что делать с ипотекой квартиры, если платить по ипотеке нечем Подробнее

    Досрочное погашение кредита: инструкция с перечнем действий

    Займ под залог доли в квартире Читать

    Досрочное погашение кредита: инструкция с перечнем действий

    Правила и особенности ипотечных брокерских услуг Читать

    Решите свою юридическую проблему сегодня, не выходя из дома!
    300 рублей бесплатно

    Напишите свой вопрос - в течении 5 минут наш эксперт перезвонит и бесплатно проконсультирует

     

    Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течении 5 минут

     
     
    Спасибо!
    Ваша заявка принята

    Юрист позвонит в течение 5 минут

     
    Анонимно
    Информация о вас не будет разглашена
    Быстро
    Через 5 минут с вами свяжется наш консультант
     

    Заполняя форму, вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением.