Документы, необходимые для оценки квартиры: от собственника и оценщика

Независимые оценщики определяют, какие документы необходимы для оценки квартиры, в зависимости от первичного или вторичного рынка, физического состояния объекта и периода строительства и ввода в эксплуатацию. Показатели рыночной стоимости недвижимости в это время важны для продавца, не желающего продавать слишком дешево, и для покупателя, который считает нецелесообразным переплачивать за понравившуюся недвижимость. При заключении двустороннего соглашения между продавцом и покупателем оценка желательна, но становится обязательной при подключении банковской организации для целей ипотечного кредита.

Цель оценки жилья

Для предоставления ипотечной ссуды финучреждению необходимо минимизировать риски, если заемщик откажется производить выплаты по ипотеке. Отсутствие оценки имущества, подлежащего ипотечной ссуде, компанией, уполномоченной на данный вид деятельности, равносильно отказу банка в выплате денежных средств.

Оформление документов по оценке объекта недвижимости включает в себя составление отчета с указанием двух основных стоимостных показателей:

1. Рыночная — цена продажи квартиры в стандартных условиях с учетом сравнительной оценки с аналогичным жильем на рынке недвижимости, без спешки и долгих ожиданий.
2. Ликвидация — минимально возможная сумма средств в случае продажи в форс-мажорных обстоятельствах.

Если ликвидационная стоимость на основе оценки меньше желаемой суммы ипотечной ссуды, то это серьезный повод для отказа банка в выдаче ипотеки или уменьшения суммы ссуды до указанного ключевого показателя.

При составлении отчета и расчете показателей используются:

На ценовые параметры, помимо физического состояния квартиры, влияет наличие незарегистрированных вмешательств по перепланировке, которые можно определить, сравнив документы, необходимые для оценки квартиры, выданные БТИ, с фактом.

Выбор оценщика

Законодательство не ограничивает потенциального заемщика в выборе оценщиков, однако каждый банк рекомендует компании, аккредитованные их собственным учреждением, которые оказались положительными, продемонстрировали легитимность и надежность. Деятельность в области оценки регулируется специальным законом No. 135-ФЗ, согласно положениям которого компания должна иметь разрешение на осуществление деятельности.

Какие документы должны быть у оценочной компании и какой опыт работы для минимизации рисков отказа от кредита, каждый банк определяет самостоятельно. При заключении договора заемщику целесообразно учитывать ряд факторов:

Если требования банка не выполняются, финансовое учреждение может отправить подготовленный отчет на новый чек, что займет дополнительное время и увеличит вероятность отказа. Поэтому желательно оформлять документы на оценку объекта недвижимости в компании, рекомендованной перспективным банком-кредитором.

Кредитор не имеет права принуждать клиента к выбору оценщика, полагаясь на собственные симпатии, но принятие рекомендации банка при выборе оценщика ускорит время рассмотрения заявки на изучение репутации эксперта и увеличивают шансы на выдачу ссуды, поскольку стоимость, указанная оценочной компанией, будет принята как аксиома, не требующая дополнительных доказательств.

Алгоритм проведения процедуры оценки квартиры

После выбора компании на основе рекомендаций банка, анализа рынка услуг и изучения ценовой политики недвижимость оценивается по следующему алгоритму:

1. Получить информационные и консультационные услуги, согласовав сроки процедуры и условия оплаты с подписанием соответствующего договора.
2. Предоставить специалистам компании необходимые документы для оценки недвижимости и подтверждения личности собственников:
   
3. документы о праве собственности (свидетельство о праве на наследство, акт приватизации, дарения, договор купли-продажи и т д.);
4. планы, составленные отделом технической инвентаризации, включая пояснения (подробный графический чертеж всей территории с указанием точных размеров);
5. копия кадастрового паспорта, а если дом находится в старом фонде постройки до 1960 года, то дополнительные документы для оценки недвижимости (сертификаты совмещения и подтверждение невключения дома в планируемые объекты под снос);
6. паспорта всех зарегистрированных владельцев.

1. Выезд специализированного специалиста в области, во время которого выполняются:
   
2. исследование физического состояния квартиры с точки зрения проведенного ремонта (считается, что замена труб, электропроводки и сантехники превосходит косметический ремонт в виде побелки и поклейки обоев);
3. анализ состояния дома (этажность с учетом пола оцениваемой квартиры, высота потолков, наличие или отсутствие балкона или лоджии, степень физического износа, использованные при строительстве материалы);
4. изучение местоположения строения с особым вниманием к инфраструктуре, наличию удобных подъездных путей, ландшафту и комфорту местности (удаленность от метро и наземного общественного транспорта, удаленность от магазинов);
5. сверка документов, представленных на оценку квартиры, с текущим состоянием в части незаконной перепланировки.

1. Определение оценочной стоимости объекта одним из выбранных методов или комплексным подходом:
   
2. сравнительный метод: сравнение квартиры с аналогами на текущий период и введение поправочных коэффициентов на отклонения;
3. доходный метод — определение перспектив роста или снижения стоимости в будущем;
4. затратный метод — выделение в качестве основного показателя стоимости строительства и содержания аналогичного сооружения.

1. Составьте отчет и отправьте заказчику, указав:
   
2. реквизиты договора на процедуру;
3. информация об оценщике;
4. цель мероприятия;
5. точное описание объекта с учетом физических характеристик и индивидуальных особенностей;
6. перечень документов, использованных при оценке квартиры;
7. методы и алгоритмы выполненного расчета;
8. индикаторы рынка и оценочной стоимости жилья, сопровождаемые выводами экспертов.

Оценочная компания вправе самостоятельно решать, какие документы необходимы для дальнейшей оценки квартиры, влияя на стоимостные показатели. Целью оценщика является объективная справедливая стоимость квартиры на рынке недвижимости в текущих временных рамках.

Отчет компании, проводившей оценку имущества, имеет значение официального акта, составлен согласно утвержденным требованиям и используется для подтверждения стоимости объекта в случае возникновения споров по показателю. Подтверждение официального статуса завершается сроком действия шесть месяцев с даты фактической оценки.