Добавить в закладки
Содержание
Оформив подарок, человек теряет право распоряжаться имуществом в будущем. Однако часто бывает, что подаренная квартира — его единственное место жительства. В этом случае донор, какими бы хорошими ни были отношения между сторонами соглашения, по-прежнему опасается своего будущего. Подарок с пожизненным проживанием от дарителя послужит своеобразной страховкой от непредвиденных ситуаций и позволит через несколько лет не оказаться в дороге.
Стороны договора
Любой дееспособный человек может подарить квартиру, то есть бесплатно отказаться от имущества в пользу другого человека или группы людей. Если сделка отрицательно сказывается на интересах несовершеннолетних, требуется согласие их законных представителей (на принятие подарка) или органов опеки (на заключение сделки с недвижимостью, в которой они зарегистрированы). При этом ни несовершеннолетние, ни их представители не имеют права сдавать квартиру.
Согласно закону, для передачи права собственности требуется не только решение собственника о передаче собственности в качестве подарка, но и согласие другой стороны на принятие этого подарка. Если даритель заявляет о своем желании продолжить проживание в квартире и дарителя это не устраивает, он может отказаться от сделки.
Выгода сторон
Заключая договор, в котором отдельно оговаривается право дарителя на продолжение проживания в квартире, стороны получают определенные льготы.
Преимущества для донора:
Преимущества для одаряемого:
Содержание дарственной
Нет ни одного примера дарения с правом на ПМЖ. Как и любой договор, он обязательно должен содержать:
Помимо права на продолжение проживания в квартире, даритель может прописать условия, не связанные с материальными обязательствами второй стороны перед ним. Например, законодательно установить порядок пользования жилым помещением, независимо от того, распространяется ли он на всю территорию или только на комнату и места общего пользования. Также можно прописать распределение ответственности по оплате коммунальных услуг, ремонтов и т.д. Поскольку эти выплаты не являются материальным вознаграждением одаренных, а связаны с возникновением прав собственности, они не возвращают заключенную сделку. Кроме того, даритель вправе вставить пункт, согласно которому с согласия дарителя в квартире могут проживать третьи лица.
Документы, необходимые для регистрации сделки
Для того, чтобы новый собственник мог реализовать законные права, необходима регистрация документов в Росреестре. В обязательный пакет входят:
Дополнительно может потребоваться нотариально заверенное согласие супруга дарителя или других владельцев. Кроме того, юристы рекомендуют подтвердить дееспособность дарителя. Это связано с тем, что пожилым людям часто нужна возможность пожить в подаренной квартире на всю жизнь. Родственники, которых не устраивает такое решение, могут позже попробовать бросить вызов подарку, ссылаясь на неспособность собственника. Если нет доказательств обратного, велик риск того, что суд признает договор недействителен, а имущество перейдет к наследникам.
Права сторон после заключения сделки
После официальной регистрации смены собственника стороны получат документы. С этого момента даритель теряет возможность распоряжаться квартирой. Новый собственник вправе передать его третьему лицу — временно или навсегда. Попытки дарителя предотвратить это будут рассматриваться как эффективное ограничение дарителя в распоряжении имуществом и признаны незаконными.
Следовательно, оформление дарения без права продажи квартиры третьему лицу не имеет смысла — такой договор будет признан недействительным.
необходимо, чтобы донор при подписании документов знал об этом. Часто люди, указывая на право жить там до смерти как условие бесплатной передачи жилья, считают, что препятствуют его дальнейшей передаче другим владельцам. Это позволяет оспорить операцию, заключенную под влиянием иллюзии (ст. 178 ГК РФ).
Правовые нюансы
Практика, при которой в дарении прописывается возможность постоянного проживания бывшего хозяина в подаренной квартире, имеет ряд нюансов. Среди юристов нет однозначного мнения по этому поводу. Однако в целом судебная практика подтверждает правомерность таких дополнений к договору.
Первая двусмысленность связана с тем, что согласно ст. 572 куб. Любое выражение благодарности со стороны получателя в материальной форме может служить основанием для опротестования контракта и его признания недействительным. Поэтому с точки зрения закона необходимо определить, является ли разрешение дарителя на продолжение проживания в квартире бесплатным от нового собственника.
Сегодня юристы трактуют эти моменты так: дальнейшее проживание дарителя в квартире не предполагает со стороны одаряемого оказание услуг или денежных затрат. При этом положение о безвозмездности операции не нарушено. Кроме того, завершенная операция не создает нового права для дарителя, так как до нее он имел возможность проживать в своей квартире. Поэтому возможность человека жить в подаренной квартире в будущем — это своего рода беспорядок.
Юристы отмечают, что даже если в дарении не указана возможность дальнейшего проживания бывшего хозяина, но при этом он является близким родственником нового хозяина и квартира — его единственный дом, выселить будет очень проблематично его.
Второй спорный момент, когда в договор вносится пункт о постоянном проживании дарителя в квартире, касается прав второй стороны сделки. Проблемы могут возникнуть, если одаряемый решит воспользоваться своим правом собственности и предпринять какие-либо действия с квартирой: продать ее, передать другому лицу или сдать ее в аренду.
В этом случае очень вероятно, что новые собственники не захотят видеть в своей квартире кого-то из бывших собственников и их право на постоянное проживание окажется под вопросом. Это может служить основанием как для признания сделки недействительной, так и для отказа дарителя от проживания в квартире в случае перехода права собственности на квартиру третьему лицу, если они выразят такое желание.
Судебная практика по этим делам неоднозначна: есть примеры решений как в пользу дарителя, так и в пользу одаренного или третьего лица, которому он законно передал имущество. Кроме того, известны случаи, когда наличие в договоре пункта о жизни бывшего собственника в подаренной квартире стало причиной отказа в приеме документов от органов государственной власти, несмотря на то, что закон прямо не запрещает это.
Поэтому, если человек сомневается в планах дарителя в вопросах недвижимости, юристы рекомендуют отказаться от доли или заключить другой вид договора: аренда или жизнеобеспечение с иждивением. Это убережет стороны от недоразумений и споров в будущем.
Если собственник, безусловно, желает оформить вид на жительство с правом проживания, он может включить пункт, в котором говорится, что это право сохраняется даже после передачи недвижимого имущества третьим лицам.
Кроме того, одаренное лицо может быть обязано сообщать при совершении любой сделки с квартирой о существующем обременении в виде права дарителя на пожизненную жизнь, чтобы это не удивило новых владельцев. Лучше всего согласовывать точность формулировок с профессионалами, чтобы у суда не было оснований признать документ недействительным.
Отличие дарения с проживанием от других видов сделок
Если помимо права дарителя на проживание в квартире после заключения сделки в договоре указаны другие требования к дарителю, например, необходимость для него содержать своего благодетеля, документ может быть признан недействительным. Основой станет возникновение обязательств материального характера, что противоречит сути подарка.
Отмена сделки возможна как на этапе государственной регистрации, так и в дальнейшем при обращении заинтересованных лиц в суд. Чтобы этого не произошло, лучше обратиться к профессиональным юристам для составления договора и регистрации его у нотариуса. Хотя это не требуется по закону, этот шаг, во-первых, позволит избежать ошибок в формулировках, а во-вторых, в случае возникновения спора у заинтересованных сторон будут свидетели. Нотариусы дорожат своей репутацией, поэтому учтут все нюансы при составлении договора и дадут необходимые рекомендации. Судебная практика показывает, что привлечение юристов на этапе составления контракта значительно увеличивает шансы на выигрыш дела.
Однако заключение договора аренды защитит владельца от любых проблем в будущем, если новый владелец решит продать недвижимость третьему лицу.
В целом в такой сделке больше заинтересован собственник, так как другая сторона должна будет платить владельцу алименты до его смерти, а в случае постоянного содержания — оказывать услуги. Иногда донор не хочет, чтобы другая сторона несла расходы, и готов сам себя обеспечивать. Однако, если для него важна гарантия дальнейшего проживания, юристы советуют заключить договор аренды, поскольку законы и судебная практика по нему более однозначны.