Что такое титульное страхование недвижимости? Зачем оно необходимо

Помимо ипотечных заемщиков, страхование недвижимости также затрагивает обычных покупателей, которые заинтересованы в успешном завершении сделки и передаче права собственности без риска оспаривания или расторжения договора третьей стороной или самим продавцом. Многие российские покупатели узнали о титульном страховании при оформлении ипотеки. Поскольку банку требуются гарантии на операцию, ее юридическую чистоту, оформление купленного жилья в залог, пункт о страховании титула является неотъемлемой частью условий ипотечной программы.

Титульное страхование недвижимости что это такое

Целью страхования правового титула при сделках с недвижимостью является обеспечение безопасной перерегистрации собственности на нового владельца, защиты от требований покупки и потери права собственности на недвижимость. Другими словами, при необходимости защиты приобретенного права на приобретаемое имущество на право собственности оформляется страхование безопасности, выплата которого компенсирует убытки, возникшие в результате признания сделки недействительной.

Оформление данного вида страхования является добровольным, если речь идет о обычной покупке квартиры или дома. Если страхователь является заемщиком, покупка полиса является обязательным условием для выдачи банком кредитных средств. Особенностью ипотечного страхования является невозможность отказаться от услуг страховщика без штрафных санкций со стороны кредитора. Условия договора с банком устанавливают право банка на повышение процентной ставки в случае отказа заемщика от страхования имущества.

Не все случаи потери недвижимости подлежат страхованию. В договоре должно быть указано, какие риски покрываются титульным страхованием и каков порядок обработки платежа.

Важно! Помимо полной утраты права собственности, титульное страхование предусматривает частичную утрату права распоряжаться недвижимостью.

Страховые риски

Чтобы воспользоваться страховкой, вам необходимо понимать обстоятельства, при которых она работает. Для получения компенсации необходимо совершить аннулированную транзакцию:

Когда договор с продавцом может быть аннулирован

Основанием для расторжения договора купли-продажи будет решение суда путем подачи иска заинтересованной стороной, если сделка:

Продавец, с которым покупатель заключил договор, может обратиться в суд с просьбой об отмене сделки, если сможет доказать факт вышеуказанных обстоятельств. В интересах покупателя, который уверен в его правильности, обеспечить защиту от вторжения в собственность после выполнения контракта и перерегистрации собственности.

Сколько стоит титульное страхование недвижимости

Признание сделки недействительной может повлечь за собой аннулирование права собственности и потерю ранее внесенных денежных средств. Страхование собственности предполагает выплату денежной компенсации, если новый владелец теряет право на приобретенные квадратные метры по независящим от него причинам.

Оплата страховой услуги напрямую зависит от стоимости имущества. Для ипотечных сделок за основу расчетов берется сумма ссудной задолженности. Иногда расчет связан с оценкой недвижимости службой ITV.

Страховщики вправе самостоятельно устанавливать стоимость страховых услуг, однако придерживаются определенного коридора, обеспечивающего конкурентоспособность предложения. Обычно комиссия определяется как стоимость товара, умноженная на тарифный коэффициент — от 0,5 до 1,0%.

Договор страхования заключается сроком на 1 год, затем при необходимости договор продлевается на новый срок. Срок страхования жилья, не обремененного ипотекой, может быть разным — от 1 года. Максимальный срок оказания услуги по 1 контракту — 10 лет с использованием понижающих коэффициентов при оплате всего периода страхования. Для владельцев ипотечных кредитов страховой период привязан к истечению срока долга перед банком-получателем.

Хотя срок давности, в течение которого потерпевшая имеет право обратиться в суд, составляет 3 года, не забывайте, что истцу может стать известно о нарушении после даты проведения операции. Ряд обстоятельств позволяет в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации увеличить срок давности до 10 лет. Для обеспечения банка права на заложенное имущество ежегодно обновляется титульное страхование недвижимого имущества с ипотекой.

Поскольку ипотека предполагает обязательное страхование предмета залога, программы титульного страхования недвижимого имущества страховых компаний Сбербанка, ВТБ, Альфабанка и других крупных кредиторов включены в комплексное страхование вместе с защитой заложенного имущества, на жизнь и здоровье заказчика.

Каждый банк устанавливает свои комиссии за услугу. Например, дочерняя компания Альфабанка страхует обеспечение по тарифной ставке 0,3%, сохраняя при этом право на повышение с помощью корректирующего фактора для операций с более высоким риском. При определении риска банк учитывает периодичность смены собственника приобретаемого объекта, давность сделки и т.д.

Как оформить титульное страхование недвижимости

Для получения дополнительной защиты сделки заключают договор между страхователем и страховщиком, самостоятельно определяя срок действия договора максимум в 10 лет (согласно сроку давности, в течение которого возможен спор).

Обычно услуга предоставляется одновременно с подписанием договора купли-продажи, поскольку именно он устанавливает основу для инициирования защиты.

Хотя само подписание документов не отличается из-за особой сложности процедуры, накануне страхователь должен предоставить полный пакет документации на себя, участников операции и право собственности:

1. Документ, удостоверяющий личность (гражданский паспорт).
2. Название свидетельства о собственности.
3. Договор, предусматривающий передачу прав собственности.
4. Согласие отдела опеки и попечительства, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетнего (регистрация, владение недвижимостью).
5. Для унаследованного жилья — свидетельство о праве на наследство.
6. Если есть зарегистрированный брак — справка из ЗАГСа и нотариально заверенное согласие второго партнера.
7. Кадастровая и техническая документация.
8. Заключение специалиста.
9. Документ, подтверждающий правоспособность.

Предоставленные документы помогут изучить обстоятельства сделки, проверить историю перехода прав собственности и осмотреть приобретенный объект. Если информация из документов вызывает сомнения у страховщика, в услуге отказывают или размер комиссии увеличивается.

Услуга титульного страхования становится дополнительной обузой для заемщика, но заказчик не может отказаться от нее. Пока банк ссужает заемщику, он заинтересован в максимальных гарантиях сохранения права собственности, которая будет считаться ипотекой. У застрахованного лица интерес к страховой защите возникает тогда, когда нет абсолютной уверенности в праве собственности на приобретаемый объект на вторичном рынке недвижимости. Если в прошлом жилье часто переходило из рук в руки и в прошлом были мелкие собственники, если собственность была приватизирована с меньшим количеством участников, чем зарегистрированные арендаторы, требуется страхование титула. Это убережет покупателя от финансовых потерь, связанных с потерей прав после оспаривания сделки.