Альтернативная продажа квартиры

Отсутствие финансовых ресурсов на покупку нового жилья без прибавления выручки от продажи старых жилых помещений приводит к зависимости в ряде операций. На языке агентов по недвижимости серия взаимозависимых сделок представляет собой альтернативную продажу квартиры, что означает объединение нескольких независимых договоров в цепочку. Потеря одного из звеньев приводит к разрыву всей цепи.

Определение и сущность альтернативной продажи

Часто операция купли-продажи не является уникальной, но включает в себя ряд других соглашений. Каждое соглашение формально не связано с другими соглашениями, но фактически исключает автономное действие без сложных взаимодействий. Альтернативная сделка с недвижимостью — это купля-продажа другой недвижимости. Суть сделки определяется минимальным количеством участников, из которых три стороны:

1. Покупатель — гражданин, который выступает в роли конечного потребителя и покупает жилье для проживания без дальнейшей перепродажи.
2. Покупатель-продавец — это «среднее звено в цепочке», которое продает одну недвижимость, чтобы купить другую.
3. Продавец — лицо, отчуждающее имущество с целью получения денежных средств.

В легальном сегменте понятие «альтернативные продажи» отсутствует. По сути, сделка аналогична трехстороннему свопу со следующими характеристиками:

Альтернативная продажа квартиры, которая существует в терминологии недвижимости, более сложна, чем «чистая» продажа (стандартная сделка, состоящая из двух сторон), поскольку передача права собственности по обоим соглашениям не должна иметь временных рамок. Процесс требует проверки объекта, многосторонних соглашений и сбора пакета документации. Каждый новый участник «растягивает цепочку» и усложняет сделку.

Алгоритм действий при альтернативной сделке

В трехсторонней сделке для конечного покупателя и продавца — крайних «звеньях цепи» ситуация аналогична «чистой» продаже. Особенности этого типа реализации относятся к промежуточному уровню, для которого рекомендуется следующий пошаговый алгоритм действий:

1. Ищите продавцов и покупателей. Поскольку процедура ограничена по времени, желательно воспользоваться услугами посредников: агентов по недвижимости или агентств недвижимости. Потеря порядка 5% в денежном выражении сэкономит время и ускорит поиск потенциальных контрагентов за счет проведения первой проверки.
2. Проверка юридической «чистоты» квартиры и дееспособности участников. Альтернативная сделка с недвижимостью потерпит неудачу, если хотя бы одна из сторон окажется недееспособной. Собираясь самостоятельно проверить жилье потенциального продавца, вы должны спросить и проанализировать:
   
3. выписка из ЕГРН — на право собственности, наличие совладельцев и ограничений или залогов;
4. выписка из жилищного реестра — для установления личности несовершеннолетних, состоящих на иждивении, сохраняющих право на проживание на протяжении всей своей жизни;
5. расширенная выписка из EIRTS — за присутствие лиц, исключенных из регистрации в результате приговора в виде лишения свободы или признания безвестно отсутствующими с последующим восстановлением регистрации;
6. техническая документация БТИ — для контроля незаконной перепланировки.

1. Выбор формы расчетов. Подобрать удобную систему расчетов по альтернативным сделкам с недвижимостью вам помогут сотрудники финансовых учреждений в виде:
   
2. банковские ячейки;
3. по аккредитиву.

1. Составление предварительного и основного договора. Заключение двух предварительных договоров с продавцом и покупателем с перечислением аванса или задатка минимизирует риски сторон. Пример альтернативного договора купли-продажи квартиры будет включать:
   
2. паспортные данные участвующих сторон;
3. подробная информация об объектах недвижимости;
4. цена договорная;
5. условия и порядок взаимных сделок.

1. Регистрация прав собственности. При нахождении в локации желательно посетить филиал Росреестра всем участникам одновременно и подать документы для регистрации с приложением:
   
2. паспорта, удостоверяющие личность владельцев;
3. правовые и правоустанавливающие документы на переданные объекты недвижимости;
4. техническая документация;
5. справки жилищно-коммунальных услуг об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
6. квитанция об уплате государственной пошлины.

Срок регистрации составляет десять дней и сокращается после подтверждения контракта, что может иметь важное значение при альтернативных сделках с недвижимостью. Составление акта приема-передачи и окончательного платежа производится на условиях, изложенных в тексте основного договора.

Платежи в бюджет и вычеты при альтернативной сделке

Путаница относительно расчета НДФЛ и удержаний возникает у продавца-покупателя. Ведь какая альтернатива в сфере недвижимости, как не совмещение двух операций в единой цепочке — купли-продажи.

Продавец-покупатель пытается самостоятельно компенсировать налоговый вычет, полученный при покупке, и НДФЛ, начисленных при альтернативной продаже квартир. Баланс между обязательствами и правами приводит к ошибочному отсутствию платежей в бюджет.

Поскольку сделки купли-продажи юридически независимы друг от друга, с фискальной точки зрения происходит следующее:

1. Возникновение обязанности начислять и перечислять на баланс НДФЛ в размере 13% от стоимости договора в случае продажи с альтернативой. Налог не взимается, если объект принадлежал:
   
2. до 01.01.2016 — не менее трех лет;
3. с 01.01.2016 по 31.12.2019 — не менее пяти лет;
4. с 01.01.2020 — до трех лет, без ущерба для уникальности жилья, и пяти, если имеется хотя бы одно дополнительное имущество.

1. Возникновение права на вычет налога на имущество в случае покупки взамен в виде постепенного возврата налога на прибыль физических лиц за счет будущей заработной платы или после подачи налоговой декларации в конце календарного года.

Альтернативные операции с недвижимым имуществом исключают взаимозачет налоговых обязательств, возникших в момент продажи, и налоговые льготы в виде скидок на обратную покупку.

Риски и подводные камни продаж с альтернативой

Несмотря на возможность сэкономить на покупке конечному покупателю, поторговаться и продать по более высокой цене продавцу, а не переехать в арендное жилье продавцу-покупателю, существуют следующие риски альтернативной сделки с недвижимостью, не недооценивать:

1. Несогласованность действий сторон. Наличие нескольких участников требует синхронизации действий при совершении альтернативной транзакции, течение времени любым участником приводит к нарушению всей цепочки.
2. Пустая трата времени. Любая задержка в действии замедляет весь процесс, задерживая завершение надолго для всех участников.
3. Отмена сделки или изменение существенных условий. Независимо от количества участников, отклонение одного приведет к невозможности заполнить оставшуюся часть и найти нового кандидата на должность отклоненного. Процедуру придется начинать заново без другой гарантии ее успеха. Изменение цены или порядка расчетов также может привести к срыву соглашения, если другие участники не согласны и примут новые условия.
4. Отказ в регистрации или приостановление процедуры по одному из заключенных договоров. Все договоры в альтернативной сделке с недвижимостью юридически не связаны между собой, поэтому Росреестр не несет ответственности за одновременную регистрацию всего пакета. Следовательно, возможна ситуация, когда единичное незарегистрированное соглашение приведет к невозможности выполнения взятых на себя обязательств остальными участниками. Если регистрация приостановлена ​​по одному из соглашений, уведомленные участники должны написать заявление о приостановлении следующего соглашения и так далее.

Самый надежный способ пройти процедуру регистрации при покупке альтернативной квартиры — это воспользоваться услугами нотариуса. Нотариальные договоры не требуют заверения специалистами Росреестра, что сокращает время до трех дней, а риск частичной регистрации сводится к нулю.

Особенности и юридическое сопровождение

Чем длиннее «выстроенная цепочка», тем больше всяких нюансов, спорных моментов и неожиданных задержек. Грамотный юрист сможет комплексно оценить картину, спрогнозировать риски альтернативной сделки и заключить договора с определенным сроком. Необходимо заранее получить ряд документов, если:

Поскольку время прохождения процедуры ограничено, важно, чтобы все контракты включали условия внесения авансов и депозитов, доступа к ячейкам с переданными и полученными средствами, юридического и физического освобождения объекта недвижимости от продажи. Также ищите: