Акт приёма-передачи квартиры

Если заключенным договором установлены взятые на себя сторонами обязательства, акт приема-передачи квартиры свидетельствует об их исполнении. Документ отражает фактическую передачу имущества и является «окончательным соглашением» сделки. После подписания права и обязанности собственности полностью переходят от продавца к покупателю. Отсутствие передаточного акта чревато финансовыми рисками для обеих сторон.

Сущность и значимость оформления акта приёма-передачи квартиры

Новички на рынке недвижимости ошибочно полагают, что последним моментом покупки дома является фиксация в органе регистрации собственности с выдачей подтверждающей выписки. Согласно толкованию гражданского законодательства, передача жилого объекта продавцом и приемка покупателем осуществляются по передаточному документу, устанавливающему факт (п. 1 ст. 566 ГК РФ).

Договор купли-продажи квартиры, заключенный без акта приема-передачи, не регламентирует завершение операции, а уклонение или явное нежелание подписать документальную копию юридически равносильно отказу от выполнения «поставленной задачи» ». Принятие ценностей недвижимого имущества, не соответствующих условиям договора, не освобождает передающего от необходимости устранения выявленных недостатков за свой счет (п. 2 ст. 566 ГК РФ).

Приобретение жилья на первичном рынке

Застройщики при передаче материальной недвижимости в собственность собственника предоставляют шаблон акта приема-передачи квартиры, который является своеобразным документальным аналогом, фиксирующим выполнение работ и приемку по части сделки.

Дата подписания заказчиком считается началом исполнения обязательств по оплате счетов за коммунальные и другие сервисные услуги, оказываемые сторонними организациями, независимо от того, когда подтверждающая документация оформлена на имя нового собственника.

Отличительной особенностью акта приема-передачи жилого помещения на первичном рынке недвижимости является законодательная возможность зафиксировать в письменной форме замечания и недостатки промоутера. Выявление дефектов и указание обязывают строительную компанию устранить дефекты или выплатить денежную компенсацию.

Покупка квартиры на вторичном рынке

Существенным моментом является составление акта приема-передачи квартиры в случае продажи вторичного жилья, который часто игнорируется сторонами из-за устной договоренности о состоянии объекта, дате выезда жители и др. однако недооценка важности фактической передачи права собственности от передающей стороны к приобретающей чревата финансовыми рисками для обоих участников при возникновении обстоятельств:

Передача обязательств по содержанию и содержанию жилого помещения с риском случайного повреждения и гибели от продавца к покупателю осуществляется на основании подписанного акта приема-передачи квартиры в момент сдачи квартиры продажа. Теоретически отсутствие документа сохраняет риск предъявления претензии в случае повреждения или уничтожения объекта старому собственнику с последующим решением вопроса в судебном порядке.

Требования к оформлению акта приёма-передачи

Подписанный передаточный документ является неотъемлемой частью договора, свидетельствующей о завершении сделки. На практике применяется произвольная форма акта приема-передачи квартиры по договору купли-продажи с обязательным указанием реквизитов, в том числе:

Акт перехода в собственность квартиры не требует нотариального заверения. Участники должны самостоятельно принять решение о погашении задолженности перед жилищно-коммунальными услугами при наличии и прекращении фактического освобождения имущества продавцом. В документе должны быть отражены претензии по выявленным дефектам, должен быть определен порядок и сроки устранения.

Если продаваемый дом сдан в аренду, срок которой еще не истек, новый собственник обязан соблюдать условия аренды до ее завершения. Акт передачи продаваемой квартиры должен содержать соответствующую оговорку о найме.

Дата подписания и сопутствующие риски

В случае покупки новостройки акт приема-передачи датируется моментом фактической приемки объекта недвижимости партнером. Недостатки рефлекса фиксируются в документе или дополнительном приложении к нему с указанием конкретных сроков устранения строительной организацией.

Существует законодательная неопределенность при подписании акта приема-передачи квартиры в случае «вторичного жилья», поскольку для оформления недвижимого имущества на нового собственника в некоторых регионах требуется выдача документального подтверждения факта передачи.

Дата подписки содержит следующие риски для сторон сделки:

1. Подпись перед регистрацией собственности. Ведь передачи квартиры по акту приема-передачи не происходит, а значит, покупатель расписался о получении недвижимости, которую он практически не получил. Риски разрушения дома перешли от продавца к покупателю одновременно с обязательствами по текущему долгу.
2. Подпись после смены собственника. Если Росреестр не требует для оформления прав собственности акт приема-передачи квартиры, то по прибытии новых жильцов желательно оформить документ, отражающий состояние жилья.

Наличие дефектов и недостатков, выявленных покупателем, вместе с добровольным соглашением, подлежащим устранению продавцом, позволяет вступить в силу после устранения указанных недостатков с соблюдением сроков.

Образцы составления

Несмотря на схожесть, акты передачи недвижимого имущества по стоимости в зависимости от рынка имеют существенные редакционные отличия. При покупке недвижимости в новом жилом комплексе компания-застройщик предоставляет образец акта приема-передачи квартиры на основе разработанного образца, подписанный сторонами. Действия при покупке квартиры на вторичном рынке определяются участниками самостоятельно, каждая сторона может приступить к оформлению документа либо воспользоваться стандартной формой акта приема-передачи квартиры, предложенной нотариусом или юристом с экспресс взаимное согласие участников.

Для первичного рынка

После указания организации промоутера, уполномоченного представителя в лице начальника и личности акционера с отражением индивидуальных данных образец акта приема-передачи квартиры в новостройку должен включать следующую информацию:

1. Полное исполнение акционером финансовых обязательств по финансированию строительного объекта с указанием:
   
2. адреса жилищных инвестиций;
3. метраж, разделенный на жилой и общий, наличие балконов и лоджий, нумерация этажей;
4. общая стоимость согласно заключенному DDU.

1. Осуществить фактический осмотр переданного объекта в присутствии представителей застройщика с указанием:
   
2. отсутствие дефектов и связанных с ними претензий по качеству;
3. наличие недостатков с обязательством устранения у клиента в течение определенного периода времени.

1. Ссылка на неотъемлемую часть заключенного договора долевого участия с указанием реквизитов, передачи ключей и права передачи.
2. Указание количества трех экземпляров, имеющих одинаковую юридическую силу для сторон:
   
3. строительная организация;
4. покупатель квартиры на первичном рынке;
5. Росреестр за выдачу документа, подтверждающего право собственности.

1. Подписи генерального директора застройщика и собственника, профинансировавшего строительство.

Для вторичного рынка

После заполнения даты и территории оформления, паспортных данных участников сделки в передаточном акте должны быть указаны следующие данные:

1. Декларирование факта передачи продающей стороной и принятия покупаемого имущества:
   
2. находится в зарегистрированном офисе;
3. содержащие определенное количество комнат и с общим метражом;
4. размещается на конкретном этаже жилого дома.

1. Квитанция об оплате с указанием цифрами и прописью общей суммы, полностью предусмотренной договорными обязательствами.
2. Индикация статуса квартиры:
   
3. удовлетворительно, без учета претензий покупателя;
4. непригоден для передачи по условиям контракта, требуя его устранения продавцом в течение определенного периода времени.

1. Дополнительная информация о наличии или отсутствии:
   
2. текущая и просроченная кредиторская задолженность перед предприятиями ЖКХ;
3. залоговые права или ограничения;
4. оговоренные договоры аренды или аренды собственности с ограниченными сроками.

1. Количество копий, подлежащих заполнению, и подписи сторон, участвующих в сделке.

Если последний денежный транш ожидается после подписания двустороннего акта приема-передачи квартиры, то это обстоятельство необходимо зафиксировать отдельно. Если фактическая передача происходит в присутствии свидетелей, их паспортные данные должны быть сообщены, а документ должен быть скреплен подписями.

Правовая помощь

Не стоит недооценивать юридическое значение передаточного документа — заключительного этапа сделки по продаже недвижимости. Отсутствие единых правовых требований к акту приема-передачи квартиры на момент покупки, необязательное нотариальное заверение, наличие юридической недействительности в отношении даты подписания может негативно повлиять на любую из сторон, начиная от актива убытки от длительных судебных разбирательств.

Профессионалы рекомендуют не устранять умышленные последствия халатности контрагента или правовой безграмотности в части документального сопровождения сделки, а предвидеть возможные риски при составлении договора. Беспроигрышный вариант — это возможность включения в договорные условия пункта об уплате последней части договорной цены, которая составляет около 10% от общей стоимости, одновременно с подписанием акта купли-продажи.